Wohnflächenberechnung: Wie man die Wohnfläche korrekt berechnet

Wie die Wohnfläche richtig berechnet wird

Wie die Wohnfläche richtig berechnet wird.

Sie haben eine Immobilie neu bezogen und sind sich unsicher, ob die Angaben zur Wohnfläche der Wahrheit entsprechen? Um feststellen zu können, ob die Quadratmeterzahl, die im Miet- oder Kaufvertrag eingetragen wurde, von der tatsächliche Wohnfläche abweicht, ist es ratsam eine Nachmessung durchzuführen. Mittels einer ordnungsgemäßen Anwendung der Berechnung können Sie die vorliegende Wohnfläche ermitteln und im Falle falscher Auskünfte Geld sparen oder zurückfordern.

Unterschiede Wohn- und Nutzfläche

Um die Wohnflächenberechnung durchführen zu können, muss vorher exakt definiert werden, welche Bereiche dabei einbezogen werden. Zur Wohnfläche gehören alle Räume einer Wohnung – ausgenommen hiervon sind Balkone, Terrassen oder Kellerabteile. Nach DIN 277 zählen zur Nutzfläche Wohnflächen sowie anderweitig nutzbare Flächen wie Treppenhäuser oder Aufzüge. Funktionsräume werden dagegen außer Acht gelassen.

Drei Arten von Wohnflächenberechnung

Für die Berechnung von Wohnflächen gibt es drei unterschiedliche Arten:

1. Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV)

Die gängigste Methode ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV), an der sich auch Gerichte im Streitfall orientieren. Bei der Kalkulation wird der Teil der Grundfläche einer Wohnung berücksichtigt, welcher nur zum Wohnen genutzt wird. Das heißt, dass die tatsächliche Grundfläche nicht mit der Wohnfläche übereinstimmt, weil Flächen wie unter einer Dachschräge abgezogen werden. Der Definition nach gelten nach der WoFIV somit z. B. Wohnzimmer und Flure als Wohnflächen.

2. Wohnflächenberechnung nach der DIN-Norm 277

Bei der Wohnflächenberechnung nach der DIN-Norm 277 zählen Dachflächen, Balkone und Kellerräume zur Nutz- bzw. Wohnfläche mit dazu. Anhand der Berechnung werden nicht nur Nutzflächen, sondern auch Funktions- und Verkehrsflächen ermittelt. Zu diesen gehören z. B. Hauswirtschaftsräume sowie Treppenhäuser oder Flure. Im Gegensatz zur WoFIV ist hier das Endergebnis der berechneten Wohnfläche eindeutig höher.

3. Wohnflächenberechnung nach WoFIV ( II.BV)

Die Wohnflächenberechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung wurde ab 2004 von der WoFIV abgelöst. Diese Berechnung findet dennoch bei Altbauten Verwendung. Bei der II. BV wird zuerst die Grundfläche aller Wohnungsräume zusammen addiert und abschließend werden Flächen wie Schornsteine oder Säulen, die Grundflächen ab 0,1 Quadratmetern einnehmen, subtrahiert. In einigen Fällen können Grundflächen wie Balkone, Loggien oder Dachgärten bis zur Hälfte angerechnet werden.

Drei Berechnungsmethoden – die Unterschiede

Im folgenden Vergleich wird sichtbar, dass je nach gewählter Methode die Flächen unterschiedlich berücksichtigt werden bei der Wohnflächenberechnung.

Raum II. BV DIN 277 WoFIV
Arbeitszimmer außerhalb der Wohnung Keine Wohnfläche Nutzfläche Keine Wohnfläche
Bad Wohnfläche Nutzfläche Wohnfläche
Balkone, Loggien und Terrassen max. zu 50% Wohnfläche Nutzfläche 25% bis max. 50% Wohnfläche
Dachboden Keine Wohnfläche Keine Wohnfläche Keine Wohnfläche
Esszimmer Wohnfläche Nutzfläche Wohnfläche
Flur Wohnfläche Verkehrsfläche Wohnfläche
Hauswirtschaftsraum, Abstellraum innerhalb der Wohnung Keine Wohnfläche Nutzfläche, ggf. Funktionsfläche Keine Wohnfläche
Keller Keine Wohnfläche Nutzfläche, ggf. Funktionsfläche Wohnfläche
Kinderzimmer Wohnfläche Nutzfläche Wohnfläche
Treppe Bis zu 3 Stufen Wohnfläche, danach muss die Fläche abgezogen werden Bis zu 3 Stufen Wohnfläche, danach muss die Fläche abgezogen werden
Vorratsraum außerhalb der Wohnung Keine Wohnfläche Nutzfläche Keine Wohnfläche
Wohnzimmer Wohnfläche Nutzfläche Wohnfläche

Berechnung von Dachschrägen, Balkon und Treppen

Raumflächen unter einer Dachschräge bis zu einem Meter zählen nicht zum Wohnraum und fallen dementsprechend aus der Wohnflächenberechnung heraus. Beginnt dagegen die Dachschräge in einer Höhe zwischen einem und zwei Metern, so werden die Flächen darunter zu 50 % auf die Wohnfläche angerechnet. Gleiches gilt für Flächen unter Treppen. Eine Terrasse oder ein Balkon gehören zu 25 % (bei einer hochwertigen Ausstattung zu 50 %) zur Wohnfläche. Weitere Sonderregelungen können in der Wohnflächenverordnung nachgelesen werden.

Wie die Wohnfläche bei Dachschrägen berechnet wird.

Tipps zum exakten Ausmessen der Wohnfläche

Sollten Sie selbst die Berechnung der Wohnfläche übernehmen, sollten folgende Tipps berücksichtigt werden. Für die Messung einer Wohnung samt Nischen und Schrägen empfiehlt sich der Gebrauch von einem exakten Messinstrument wie dem Laserentfernungsmesser. Profitieren Sie von einer kinderleichten Bedienung sowie millimetergenauen Messung und speichern Sie mit dem Gerät Ihre Ergebnisse per Knopfdruck. Verwenden Sie für verwinkelte Räume Klebestreifen. So können Sie die Räume optisch in mehrere Teile zerlegen und Einzelflächen getrennt voneinander ausmessen und am Ende addieren.

Vorgehen bei einer fehlerhaften Wohnflächenberechnung

Was passiert, wenn Wohnfläche falsch berechnet wurde?

Liegt eine fehlerhafte Wohnflächenberechnung vor, bei der die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche um mindestens 10 % von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht, so hat der Mieter Anspruch auf Mietminderung und kann das Geld sowie bereits getätigte Betriebskosten zurückfordern. Sollte dagegen die Wohnfläche größer ausfallen, so darf der Vermieter keine Miete nachfordern. 

Jedoch behält er das Recht, die Miete sowie die Betriebskosten zu erhöhen.

Wussten Sie schon? Als Faustregel für die Berechnung der Miete bei einer fehlerhaften Berechnung der Wohnfläche gilt: Ist die Wohnung um 15 % kleiner als im Mietvertrag angegeben, so kann die Miete auch um 15 % gemindert werden. Dies gilt auch für bereits geleistete Mietzahlungen aus der Vergangenheit.

Sind Spezialisten für eine Wohnflächenberechnung empfehlenswert?

Sind Spezialisten für eine Wohnflächenberechnung empfehlenswert?

Da die Wohnflächenberechnung doch mit einigen komplexen Sachverhalten verbunden ist, können Laien schnell an ihre Grenzen stoßen. Daher ist es ratsam, einen professionellen Gutachter und Immobiliensachverständigen für die Berechnung der Wohnfläche zu konsultieren. Ein Fachmann besitzt die Kenntnis über Berechnungsvorschriften und das Wissen, welche Fläche wie gewertet wird. Sollte der Spezialist tatsächlich eine Differenz nachweisen, so hat sein Urteil vor Gericht Bestand. Holen Sie sich als Mieter bei vermuteten Differenzen zwischen errechneter und tatsächlicher Wohnfläche zusätzlich Unterstützung vom Mieterschutzverein.

Sind Wohnflächenberechnungen für die Versicherung entscheidend?

Die Entscheidung, welche Flächen versichert werden oder nicht, übernimmt in der Regel der Versicherungsträger. Dabei ist die Nutzung einer Fläche bei Gebäude- sowie bei Hausratsversicherung von entscheidender Bedeutung: Nutzbare Räume, wie z. B. das Wohnzimmer, zählen demnach zur Wohnfläche. Daher ist die Wohnflächenberechnung auch deswegen sinnvoll, um hohe Versicherungskosten zu vermeiden, wenn zu viel als Wohnfläche ausgewiesen wurde.

Achtung! Sonderfall bei der Versicherung von Balkonen, Fluren oder Kellerräumen: Bei diesen Flächen ist die Sachlage in Bezug auf die Versicherung anders. Diese Gegebenheiten müssen explizit im Versicherungsvertrag genannt und festgelegt werden, weil sie nicht automatisch zu Wohnfläche zählen.

Welche Rolle spielt die Wohnflächenberechnung bei Miet- und Kaufpreisen?

Welche Rolle spielt die Wohnflächenberechnung bei Miet- und Kaufpreisen von Wohnimmobilien?

Aufgrund steigender Miet- und Kaufpreise für Wohnimmobilien wird eine exakte Wohnflächenberechnung immer unerlässlicher. Auch wenn sich die Quadratmeterpreise innerhalb von Deutschland stark unterscheiden, sollte eine Wohnflächenberechnung möglichst immer mit durchgeführt werden. Mit der Ermittlung von der tatsächlichen Wohnfläche kann die im Vertrag angegebene Quadratmeterzahl überprüft und überhöhte Miet- oder Kaufpreise vermieden werden.

Anleitung für Wohnflächenberechnung

Mithilfe der Schritt-für-Schritt-Anleitung können Sie die Wohnfläche eigenständig berechnen und feststellen, ob die angegebene Wohnfläche der tatsächlichen Wohnfläche entspricht.

  1. Räume und Raumteile mit einer Deckenhöhe von zwei Metern werden vollständig als Wohnfläche angerechnet.

  2. Räume und Raumteile mit einer Deckenhöhe zwischen einem und zwei Metern werden zu 50 % als Wohnfläche angerechnet.

  3. Räume und Raumteile mit einer Deckenhöhe unter einem Meter werden gar nicht als Wohnfläche angerechnet.

  4. Flächen von Wintergärten, Balkonen, Loggien und Terrassen werden zu 25 % als Wohnfläche angerechnet (in manchen Fällen auch zu 50 %).

  5. Um als Wohnfläche angerechnet zu werden, müssen Tür-, Fenster- sowie Wandnischen bis zum Boden reichen und eine Mindesttiefe von 13 cm haben.

  6. Flächen wie Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb des Wohngebäudes sowie Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume, Garagen und Geschäftsräume werden nicht als Wohnfläche angerechnet.

Fazit

Als Mieter können Sie Ihre Wohnung eigenständig ausmessen und im Falle einer falsch angegebenen Wohnfläche Ihre Rechte geltend machen. Dabei ist es dem Vermieter untersagt, ein Gutachten zu fordern. Sollte allerdings der Fall zwischen den Parteien vor Gericht landen, so muss der Mieter die Wohnflächenabweichung beweisen. Hier ist der Nachweis eines Sachverständigengutachtens erforderlich.

 

Sie benötigen Unterstützung bei der Wohnflächenberechnung? Sie wünschen mehr Informationen zum Thema Ausmessen der Wohnfläche? Nehmen Sie jetzt Kontakt mit uns auf. Wir beraten Sie gerne!