Grunddienstbarkeit im Grundbuch – Was bedeutet das?

Wenn andere Personen Rechte am eigenen Grundstück haben

Was bedeutet Grunddienstbarkeit? Infos und Wissenswertes

Enden die Grundstücksrechte immer am eigenen Gartenzaun oder gehen sie womöglich darüber hinaus? Was ist ein dienendes und was ein herrschendes Grundstück? Das und noch vieles mehr regelt die Grunddienstbarkeit. Was genau diese bedeutet und was Sie als Immobilienkäufer und -eigentümer unbedingt beachten müssen, erfahren Sie im folgenden Artikel.

Was bedeutet Grunddienstbarkeit?

Grundsätzlich ist eine Dienstbarkeit ein sogenanntes dingliches Nutzungsrecht an einer fremden Sache. Diese sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) klar geregelt. So auch die Grunddienstbarkeit. Über sie heißt es im § 1018 BGB:

„Ein Grundstück kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder das die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt“.

Im vereinfachten Sinne bedeutet die Grunddienstbarkeit also die Belastung eines fremden Grundstücks zugunsten eines Eigentümers. Das belastete Grundstück wird auch als dienendes Grundstück bezeichnet. Der andere, begünstigte Grund wird herrschendes Grundstück genannt. Durch die Belastung des dienenden Grundstücks werden dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks gewisse Rechte eingeräumt. Diese können Nutzungs- oder Leistungsrechte sein. Die Vereinbarungen über die konkreten Rechte werden im Grundbuch vermerkt und sind somit rechtlich an das Grundstück gebunden. Das sollte man als Hauskäufer wissen, denn die Grunddienstbarkeit erlischt nicht mit dem Eigentümerwechsel.

Der Unterschied von Grunddienstbarkeit zum Nießbrauch

Häufig wird die Grunddienstbarkeit mit dem Nießbrauch verwechselt. Ein ganz entscheidender Unterschied liegt jedoch im Umfang der eingeräumten Rechte. Beim Nießbrauch erhält eine einzelne Person deutlich umfangreichere Rechte auf das Grundstück als es bei der Grunddienstbarkeit der Fall ist. Während beim Nießbrauch volle Nutzungsrechte eingeräumt werden, werden bei der Grunddienstbarkeit nur vereinzelte Rechte zugesprochen oder ggf. ausgeschlossen.
 
Ein weiterer wichtiger Unterschied der beiden Arten ist die Übertragung der eingeräumten Rechte. Im Gegensatz zur Bindung der Grunddienstbarkeit an das Grundstück, sind die Rechte bei Nießbrauch an eine bestimmte Person, den Nießbraucher, gebunden und können nicht weitergegeben werden. Ein Beispiel für den Nießbrauch wäre das Recht eine Immobilie zu bewohnen oder zu vermieten und daraus die Früchte zu ernten.

Die Formen der Grunddienstbarkeit: das Wegerecht

Was ist Grunddienstbarkeit? Die Arten der Grunddienstbarkeit: Wegerecht, Leitungsrecht, Überbaurecht, Immissionen, Bebauungsbeschränkung

Die Grunddienstbarkeit gibt es in verschiedenen Formen. Hierbei können entweder Leistungs- oder Nutzungsrechte eingeräumt werden. Eine der häufigsten Formen ist das sogenannte Wegerecht. Hierbei wird dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks das Recht eingeräumt Wege auf dem dienenden Grundstück zu benutzen oder gar zu errichten, um z. B. zu seinem Haus bzw. Grund zu gelangen. Dies betrifft häufig Hinterliegergrundstücke, welche keinen direkten Zugang zur Straße haben.

Zur Info: Die Kosten für die Eintragung eines Wegerechts in das Grundbuch sind abhängig vom Wert des Wegerechts. Liegt dieser Wert bei z. B. 5.000 €, so müssen Sie mit Notarkosten in einer Höhe von circa 60 € rechnen.

Formen der Grunddienstbarkeit: das Leitungsrecht

Beim Leitungsrecht handelt es sich, wie der Name bereits sagt, um ein Recht Leitungen unter oder über ein Grundstück zu führen. Leitungen können in diesem Fall Strom-, Wasser-, Gas- oder Telefonleitungen sein. Der Eigentümer des herrschenden Grundstücks ist dazu berechtigt die Leitungen im dienenden Grundstück zu verlegen.

Formen der Grunddienstbarkeit: das Überbaurecht

Das Überbaurecht spielt meist beim Hausbau oder bei neuen Grundstückserschließungen eine Rolle. Wenn das Gebäude auf dem herrschenden Grundstück über die Begrenzung des dienenden Grundstücks hinausragt, gestattet das Überbaurecht diesen Überhang – und zwar sowohl ober- als auch unterirdisch.

Formen der Grunddienstbarkeit: die Bebauungsbeschränkung

Ist das dienende Grundstück mit einer Bebauungsbeschränkung versehen, so muss sich der Eigentümer oder zukünftige Eigentümer darüber im Klaren sein, dass er gewisse zusätzliche Vorschriften beachten muss. So gilt entweder ein Verbot für das Bauen eines weiteren Gebäudes oder z. B. die Auflage, dass das Gebäude eine bestimmte Anzahl an Stockwerken nicht überschreiten darf.

Formen von Grunddienstbarkeit: die Immissionen

Liegt ein Grundstück z. B. neben einem Betrieb, so wird durch die Grunddienstbarkeit häufig das Dulden der Immissionen festgelegt. Somit hat der Eigentümer des dienenden Grundes kein Recht sich über möglichen Schmutz, Rauch, Geruch oder Lärm zu beschweren. Auch von Unterlassungs- oder Schadensersatzklagen muss dann abgesehen werden.

Wann kann man eine Grunddienstbarkeit löschen?

Grunddienstbarkeit: Löschung von Grunddienstbarkeit – Kann man ein Wegerecht löschen lassen?

Haben Sie ein Grundstück erworben, welches mit der Grunddienstbarkeit belastet ist, können Sie diese nur schwer beenden bzw. löschen. Grundsätzlich gilt: Eine Grunddienstbarkeit kann nur beendet werden, wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks damit einverstanden ist. Selbstverständlich gibt es allerdings gewisse Ausnahmen. Diese könnte z. B. eine auflösende Bedingung sein. Wenn also die Grunddienstbarkeit bereits im Vorfeld mit einer zeitlichen Befristung in das Grundbuch eingetragen wurde, so endet diese automatisch nach Ablauf der Frist.

 

Ein weiterer Grund für eine Beendigung der Grunddienstbarkeit könnte sein, dass die sich durch ein bestimmtes Recht ergebenden Vorteile für ein Grundstück hinfällig geworden sind. Wenn also die gewünschten Vorteile sich durch die gewährten Rechte in Zukunft nicht erreichen lassen, so wird auch  die Grunddienstbarkeit überflüssig. Weiterhin verfällt die Dienstbarkeit z. B. auch bei einer Zwangsversteigerung der dienenden Immobilie.

Und zu guter Letzt kann eine Grunddienstbarkeit auch verjähren. Wurde die Inanspruchnahme der Grunddienstbarkeit auf dem dienenden Grund aus irgendeinem Grunde nicht wahrgenommen und hat der Eigentümer des herrschenden Grundstücks seine Rechte über Jahre hinweg nicht eingefordert, so besteht auch die Möglichkeit, dass sein Recht auf Grunddienstbarkeit verjährt ist.

Muss der Eigentümer eines dienenden Grundstücks alles dulden?

Grunddienstbarkeit: Muss der Eigentümer alles dulden? Kann man ein Wegerecht verweigern?

Grundsätzlich gilt: Der Eigentümer eines dienenden Grundstücks muss selbstverständlich nicht alles dulden. Er kann ebenfalls Forderungen stellen. Zu einer dieser Forderungen zählt die schonende Ausübung der Grunddienstbarkeit. Diese bedeutet, dass der Eigentümer des herrschenden Grundstücks die Rechte nicht überstrapazieren darf und diese nur in notwendigen Fällen wahrnehmen darf. Als Beispiel: Der begünstigte Eigentümer darf sein Wegerecht nicht ausnutzen und „zum Spaß“ auf dem Weg auf- und abfahren, sondern diesen nur nutzen, wenn es nötig ist.

Zur Info: Wollen Sie ein dienendes Grundstück kaufen oder steht die Eintragung einer Grunddienstbarkeit zulasten Ihres Grundstücks im Gespräch, so sollten Sie bedenken, dass diese zu einer gewissen Wertminderung führen kann. Planen Sie also ihr Grundstück weiter zu verkaufen, sollten Sie eine mögliche Minderung des Wertes bereits im Vorfeld durch einen Immobiliengutachter bewerten lassen.

Fazit: Die Grunddienstbarkeit sollte genau betrachtet werden

Die Grunddienstbarkeit kann sowohl Vorteile als auch Nachteile mit sich bringen. Grundsätzlich gilt: Der Eigentümer des dienenden Grundes muss gewisse Rechte an einen anderen Eigentümer abtreten. Zwar ggf. gegen ein Nutzungsentgelt, allerdings auch mit wenig Spielraum, diese Rechtevergabe wieder rückgängig zu machen. Deshalb sollte vor dem Kauf einer Immobilie geprüft werden, ob eine Grunddienstbarkeit eingetragen ist, wenn ja in welchem Umfang und ob ein Nutzungsentgelt vereinbart wurde.

 

Sie haben eine Frage zum Thema Grunddienstbarkeit? Sie planen eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen, für die eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch hinterlegt ist? Wir beraten Sie!