Eigenbedarfskündigung: Was bedeutet das?
Eigenbedarf ist zweithäufigster Kündigungsgrund
Die Wohnung eingerichtet, eingelebt – und dann flattert plötzlich eine Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs ins Haus. Was auf den ersten Blick verunsichern mag, ist tatsächlich keine Seltenheit: Nach Mietschulden ist die Eigenbedarfskündigung der zweithäufigste Grund für die Beendigung eines Mietvertrags. Doch laut Gesetz gelten für die Anmeldung von Eigenbedarf strenge Richtlinien, die den Mieter schützen. Die wichtigsten Infos dazu haben wir in diesem Blogbeitrag zusammengefasst.
Inhaltsverzeichnis:
- Kündigung wegen Eigenbedarfs: Wer darf einziehen?
- Vor Gericht anerkannte Gründe für eine Eigenbedarfskündigung
- Welche Fristen müssen bei einer Eigenbedarfskündigung eingehalten werden?
- Härtefallklausel bei der Eigenbedarfskündigung
- Kündigung wegen Eigenbedarfs: Widerspruch einlegen
- Wann haben Mieter Anspruch auf Schadensersatz?
- Ärger vermeiden mit befristeten Mietverträgen
Kündigung wegen Eigenbedarfs: Wer darf einziehen?
Allem voran die Berechtigung prüfen: In § 573 des BGB ist festgeschrieben, dass Vermieter Mietverhältnisse nur kündigen dürfen, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Darunter versteht man etwa, wenn „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“. Zu Familienangehörigen zählen Eltern, Kinder sowie Enkel oder Geschwister – und seit dem 27. Januar 2010 auch Nichten und Neffen.
Haushaltsangehörigen sind alle Personen, die schon länger im Haushalt des Vermieters wohnen und voraussichtlich dauerhaft bleiben. Darunter zählen etwa Haushalts- sowie Pflegepersonal, Lebenspartner und deren Kinder. Nicht zuletzt darf der Vermieter die Kündigung wegen Eigenbedarf nur durchsetzen, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, d. h. der Kauf abgeschlossen ist. Kündigungen von Mietverhältnissen zum Zwecke der Mieterhöhung sind ausgeschlossen.
Zur Info: Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nicht zulässig, wenn der Vermieter keine natürliche Person ist – z. B. eine juristische Person, Aktiengesellschaft, Kommanditgesellschaft oder GmbH. Handelt es sich hingegen um eine Personengesellschaft oder Erwerbergemeinschaft, gelten besondere Bedingungen: Denn laut Paragraf 577a des BGB müssen Gesellschafter bzw. Erwerber eine Sperrfrist von drei Jahren ab dem Zeitpunkt des Erwerbs einhalten, bevor sie einem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen können.
Vor Gericht anerkannte Gründe für eine Eigenbedarfskündigung
In den folgenden Situationen mussten Mieter aus ihren Mietwohnungen ausziehen, da sich ein Gericht für die Zulässigkeit der Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen hatten:
- Mieter eines Mietshauses mussten ausziehen, weil die Käufer des Hauses dieses erworben hatten, um aus ihrer eigenen Mietwohnung auszuziehen und darin zu wohnen
- Mieter zogen aus, weil die Vermieter die Wohnung als Ersatzwohnung für die jahrelange Umbauphase ihres Hauses benötigten
- Vermieter meldeten Eigenbedarf an aufgrund eines Kinderwunsches
- Vermieter benötigten die Wohnung als Wohnsitz des Kindes
- Mieter mussten ihre Mietwohnung verlassen, weil die Vermieter diese als Alterswohnsitz benötigten
- Vermieter wollten die Wohnung berufsbedingt als Zweitwohnsitz nutzen
Welche Fristen müssen bei einer Eigenbedarfskündigung eingehalten werden?
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist gemäß § 573 c Abs. 1 BGB bis spätestens zum 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (Drei-Monats-Frist). Allerdings muss beachtet werden: Die Kündigungsfristen verlängern sich bei Wohnraummietverhältnissen, die seit 5 Jahren bestehen um weitere 3 Monate – und bei solchen, die seit mehr als 8 Jahren bestehen, noch einmal um 3 Monate. Das bedeutet wiederum: Die Mietdauer des Mieters entscheidet über die Kündigungsfrist:
- Mietverhältnis dauerte 0 bis 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist
- Mietverhältnis dauerte 5 bis 8 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist
- Mietverhältnis dauerte länger als 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist
Härtefallklausel bei der Eigenbedarfskündigung
Wenn ein Umzug kaum möglich ist: In Härtefällen können Mieter Widerspruch gegen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs einlegen. Das bedeutet: Der Auszug aus einer Immobilie bedeutet für den Mieter bzw. seine Familie oder Haushaltsangehörige eine derart starke Belastung, sodass die Interessen des Vermieters und Mieters im Einzelfall abgewogen werden müssen. Unzumutbare Härte lag bisher beispielsweise in diesen Fällen vor: einer schwangeren Mieterin (vgl. LG Stuttgart, Az. 16 S 378/90), einem blinden Mieter im hohen Alter (vgl. KG Berlin, Az. 8 U 288/03) und einem Studenten, der seine Diplomarbeit schrieb (vgl. LG Aachen, Az. 7 S 182/84).
Achtung: Nicht zu den Härtefällen zählen z. B. hohe Umzugskosten oder der erforderliche Schulwechsel eines Kindes. Sie werden zwar häufig im Widerspruch einer Eigenbedarfskündigung genannt, in der Regel aber vor Gericht nicht anerkannt.
Kündigung wegen Eigenbedarfs: Widerspruch einlegen
Der Widerspruch des Mieters muss gemäß § 574 b BGB schriftlich bis spätestens zwei Monate vor Ende der Kündigungsfrist beim Vermieter eingehen. Dabei muss der Vermieter zuvor auf das Bestehen dieses Widerspruchsrechts und der Widerspruchsfrist im Rahmen der Eigenbedarfskündigung hinweisen. Zugleich sollten sich Vermieter über die Bedeutung einer ausführlichen und präzisen Begründung des Kündigungsschreibens im Klaren sein: Denn die Darlegungs- und Beweislast für die Kündigung wegen Eigenbedarf trägt der Vermieter.
Wenn beide Parteien auf ihrer Position beharren und die Situation unklar ist, dann müssen sie oftmals vor Gericht ziehen. Allerdings ist es für beide Seiten in der Regel sinnvoll, zusätzliche Kosten durch Gerichtsverfahren zu vermeiden. In solchen Fällen empfiehlt sich ein Kompromiss: Das kann u.a. bedeuten, dass der Vermieter den Mieter bei der Suche nach einer neuen Wohnung unterstützt und sich ggf. an Ihren Umzugs- oder Maklerkosten beteiligt. Auch eine pauschale Abfindung könnte eine Lösung sein: Mieter und Vermieter sollten sich jedoch prinzipiell Rat von Fachleuten holen, bevor sie etwas unterzeichnen.
Wann haben Mieter Anspruch auf Schadensersatz?
Täuscht der Vermieter den Eigenbedarf nur vor, um dem Mieter zu kündigen, so hat dieser einen Anspruch auf Schadenersatz. Je nach Situation haben Mieter verschiedene Möglichkeiten: Erfährt der Mieter von der Vortäuschung des Eigenbedarfs, während er noch in der Wohnung lebt, kann er in der Regel darin wohnen bleiben und Schadenersatz einfordern. Ist der Mieter bereits ausgezogen, die Wohnung jedoch noch leerstehend, kann er auf Wunsch wieder einziehen und ebenfalls Schadenersatz für entstandene Kosten einfordern. Erfährt der Mieter erst nach dem Auszug von der vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung und die Wohnung ist bereits verkauft oder neu vermietet, kann der Mieter Schadenersatz für sämtliche ihm entstandene Kosten verlangen – darunter fallen Umzugskosten, Rechtsanwaltskosten, Maklerkosten etc.
Ärger vermeiden mit befristeten Mietverträgen
Nicht nur Eigenbedarfskündigung: Vermieter können Mietverträge auch wegen Eigenbedarfs befristen. In einem solchen Fall läuft der Vertrag einfach nach Ablauf der Frist aus, und eine Kündigung ist nicht mehr nötig – beide Parteien wissen von vornherein um die Situation. Mit einem solchen Vertrag lässt sich Ärger vermeiden.
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