Was ist das Wegerecht? Alles Wissenswerte verständlich erklärt

Was betroffene Eigentümer über das Wegerecht wissen sollten

Lassen Sie Ihre Traumimmobilie nicht zu einem Albtraum werden und prüfen Sie vor einem Grundstückskauf die Regelungen des Wegerechts. Denn die Eintragung des Wegerechts in das Grundbuch kann für die beteiligten Eigentümer zu unangenehmen Überraschungen führen. So kann es z. B. sein, dass der Eigentümer eines Hauses einem Nachbarn Zutritt auf das Grundstück seines Hauses gewähren muss („dienendes Grundstück“), weil der Nachbarn nur über dieses Grundstück wiederum Zutritt zu seinem Hinterliegergrundstück („herrschendes Grundstück“) erhält.

Ein vorliegendes Durchgangsrecht kann sich auf die gesamte Immobilie negativ auswirken. Die möglichen Konsequenzen: der Wertverlust des Objekts, eine eingeschränkte Nutzbarkeit des Grundstücksbereichs sowie die Reduzierung seiner ursprünglichen Gesamtfläche. Lesen Sie hier alles Wissenswerte zum Thema Wegerecht, um als Eigentümer einer Immobilie über alle möglichen Konsequenzen im Bilde zu sein.

Inhaltsverzeichnis:

Was ist das Wegerecht?

Nach der Definition des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist das Wegerecht das Recht, das Grundstück eines dienenden Eigentümers zu betreten, um die eigene Immobilie, also die herrschende, zu erreichen. Somit wird von einem Wegerecht gesprochen, wenn ein Grundstück in zwei kleinere Bereiche aufgeteilt ist und der Besitzer des Hinterliegergrundstücks keine ordnungsgemäße Verbindung zu seinem Grundstück besitzt. Als herrschender Grundstücksbesitzer darf die Zufahrt des dienenden Inhabers genutzt werden.

Wichtig zu wissen: Wer die Zusammenhänge im Wegerecht verstehen möchte, muss den Unterschied zwischen „dienendem Grundstück“ und „herrschenden Grundstück“ verstehen. Als „dienendes Grundstück“ wird dasjenige Grundstück bezeichnet, das überquert wird, um auf ein anderes Grundstück zu gelangen. Als „herrschendes Grundstück“ wird das Grundstück bezeichnet, das vom Wegerecht profitiert und auf das dann der Zugang letztlich erfolgt (z. B. ein Hinterliegergrundstück).

Welche Arten von Wegerecht gibt es?

Es gibt verschiedene Arten von Wegerecht. Generell kann das Recht in zwei Arten unterteilt werden.

1. Öffentlich-rechtliches Wegerecht:

Das öffentlich-rechtliche Wegerecht wird als Baulast im Baulastenregister eingetragen. Eine Ausnahme besteht hier im Bundesland Bayern, weil es hier seit 1994 kein Baulastverzeichnis mehr gibt. Im Gegensatz zum privatrechtlichen Wegerecht wird dieses Recht nicht dem Inhaber des herrschenden Grundstücks zugesprochen, sondern der Stadt oder der Gemeinde.

2. Privatrechtliches Wegerecht:

Privatrechtliches Wegerecht kann auf zwei Möglichkeiten begründet werden, entweder als privatrechtlicher Vertrag oder als Eintrag einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch. Bei ersterem gilt die Vereinbarung nur für die unterzeichnenden Personen. Bei Eigentümerwechsel erlischt das alte Wegerecht automatisch, da dieses an den Besitzer gebunden ist. Die Eintragung einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch dagegen, bezieht sich auf ein dingliches Recht und nicht auf eine Person. Deshalb hat ein Besitzerwechsel keine Auswirkungen auf die Vereinbarung.

Was sind die Voraussetzungen für ein Wegerecht?

Öffentliche Verkehrsanbindungen sollten für jeden Mieter oder Käufer einer Immobilie von ihrem Grundstück aus zugänglich sein. Ein Wegerecht liegt vor, wenn das Wohngebiet nicht direkt an die Straße angrenzt. Im Klartext: herrschende Objekte, die sich hinter dienenden Grundstücken befinden, benötigen einen Zugang. In diesem Fall ist es dem Eigentümer eines Hinterliegergrundstücks gestattet, die Einfahrt des davorliegenden Grundstücksbereichs zu benutzen.

Welche Kosten sind mit dem Wegerecht verbunden?

Falls Sie beim Amt ein Wegerecht in das Grundbuch eintragen lassen möchten, müssen Sie mit anfallenden Kosten rechnen. Der Preis richtet sich nach dem Bodenwert der zu belastenden Immobilie ab. Nehmen wir an, dass Ihr Grundstück z. B. 5.000 Euro wert ist, so zahlen Sie etwa 50 bis 90 Euro für die Eintragung eines Wegerechts. Die Ausgaben beinhalten außerdem die Notarkosten. Die Höhe der Ausgaben unterscheidet sich dabei von Bundesland zu Bundesland.

Zur Info: Die Wertermittlung von Grundstücken, die von einem Wegerecht betroffen sind, ist sehr komplex und individuell. Als Spezialisten für Immobilienbewertung stehen wir Ihnen gerne zur Seite und helfen Ihnen u. a. bei der Ermittlung des Werts Ihrer Immobilie.

Welche Nachteile hat ein Wegerecht für den Besitzer?

Ein Wegerecht bringt für den Eigentümer des dienenden Grundstücks einige Nachteile. So ist der Besitzer nicht nur verpflichtet, die Einfahrt seiner Immobilie freizuhalten, sondern darf zusätzlich nicht seine Zufahrt beliebig bebauen. Hinzukommt, dass das Wegerecht den Wert des dienenden Grundstücks vermindert. Dagegen wirkt sich ein Wegerecht positiv auf einen Hinterliegergrundstück aus: Der Wert der Immobilie steigt damit in der Regel und bietet dem Besitzer Rechtssicherheit bezüglich des Durchgangsgebots.

Wird das Wegerecht im Grundbuch eingetragen?

Laut dem Bundesgerichtshof, muss das Wegerecht im Grundbuch eingetragen werden, wenn einzelne Nachbarn involviert sind. Somit ermöglicht ihnen das Recht die Überquerung einer fremden Zufahrt. Eine Regelung ist notwendig, da sich sonst herrschende Grundstücksbesitzer nicht auf das Gewohnheitsrecht berufen können.

Welche Pflichten entstehen durch das Wegerecht?

Durch das Wegerecht entstehen Kosten, die durch die aufkommende Instandhaltung der Zufahrt verursacht werden. Um mögliche Differenzen über Kosten und Zuständigkeiten zu vermeiden, ist eine Vereinbarung zwischen beiden Parteien ratsam. Klären Sie, wer z. B. im Winter bei Schnee für die Verkehrssicherheit sorgt und wer welche anfallenden Arbeiten übernimmt.

Was ist ein Notwegerecht?

Das Notwegerecht stellt einen Sonderfall dar. Dieser tritt ein, wenn Ihr Nachbar keine weitere Möglichkeit besitzt, als Ihr Grundstück als Durchgang für seine Fläche zu nutzen. Jedoch haben Sie als Beteiligter das Recht auf eine angemessene Entschädigungszahlung. Aber gegen das Notwegerecht können Sie kein Widerspruch einlegen: Bei Weigerung kann Ihr Nachbar seinen Anspruch mit einer Duldungsklage geltend machen. Der Rechtsanspruch ergibt sich aus § 917 BGB.

Zur Info: Unterschiede Notwegerecht und freiwilliges Wegerecht: Beim Notwegerecht ist die Notwegerente von der Nutzung der dienenden Immobilie abhängig, die durch das Einräumen eines Wegerechts beeinträchtigt wird. Liegt keine Beeinträchtigung vor, entfällt die Zahlung. Dagegen erübrigt sich bei einem freiwilligen Wegerecht der Anspruch auf eine Geldrente oder Einmalzahlung. Trotzdem kann der dienende Eigentümer eine Nutzungsentschädigung fordern. Dabei sind die Wegerecht-Kosten von dem Immobilienverkehrswert abhängig.

Hat Ihr Nachbar Anspruch auf Wegerecht trotz eigenem Zugang?

Ihr Nachbar hat das Recht trotz eigenem Zugang Ihren Durchgang zu benutzen, wenn im Grundbuch die sogenannte Grunddienstbarkeit eingetragen wurde. Ist dieses Recht aber zeitlich unbeschränkt, kann eine Inhaltsänderung aufgrund der geänderten Bedürfnisse eine Abänderung herbeiführen. Da es sich um ein kompliziertes Verfahren handelt, sollte ein rechtlicher Beistand hinzugezogen werden.

Wegerecht und Grunddienstbarkeit

Das Wegerecht gehört zu den Grunddienstbarkeiten. Diese legen fest, welche Rechte ein Grundstücksbesitzer anderen Nutzern einräumen muss. Umgekehrt kann auch festgelegt werden, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks auf bestimmte Rechte verzichtet. Zu den gängigen Grunddienstbarkeiten zählen neben dem Wegerecht, das Leitungsrecht, das Überbaurecht, die Bebauungsbeschränkung und die Immissionen.

Was ist der Unterschied zu einem Geh-, Fahr – und Leitungsrecht?

Häufig verwechselte Begriffe, die meistens im Kontext des Wegerechts stehen, aber unbedingt unterschieden werden müssen sind:

1. Das Gehrecht:

Die Dienstbarkeit im Rahmen des Gehrechts, welche auch im Grundbuch festgehalten wird, räumt dem Nachbarn lediglich die Nutzung des Weges zu Fuß ein.

2. Das Fahrrecht:

Mit dem Fahrrecht wird einem Nachbarn die Nutzung des Weges mit dem Auto erlaubt und es entsteht ein Überfahrtsrecht. Hier gilt aber ein absolutes Parkverbot.

3. Das Leitungsrecht:

Das Leitungsrecht erlaubt es dem Begünstigten, Leitungen für Wasser oder Strom unter dem dienenden Grundstück zu verlegen.

4. Das Wegerecht:

Das Wegerecht wird dem Besitzer des herrschenden Grundstücks eingeräumt, bei dem die Nutzung der Zufahrt eines anderen Grundstücks erlaubt wird.

Zur Info: Der Rechteinhaber muss die vereinbarten Auflagen einhalten und ist außerdem dazu verpflichtet, die Zufahrt schonend zu nutzen. Der Bereich darf zudem nicht beschädigt oder beeinträchtigt werden. Hinzukommt, dass beide Eigentümer die Einfahrt freihalten müssen.

Was ist ein Gewohnheitsrecht?

Stellen Sie sich vor, Ihr Nachbar überquert aus Gewohnheit stets Ihr Grundstück, um zu seinem Hauseingang zu gelangen. Als Eigentümer des betreffenden Grundstücks haben Sie dies bislang geduldet. Aber dennoch leitet sich daraus kein Rechtsanspruch für Ihren Nachbarn ab. Ein Gewohnheitsrecht liegt nämlich nur vor, wenn öffentlichen Wege genutzt werden. Dagegen dürfen private Grundstücksflächen nur überquert werden, wenn das Wegerecht im Grundbuch eingetragen wurde.

Fazit

Nicht nur der Wert einer Immobilie kann durch ein Wegerecht negativ beeinflusst werden, sondern auch das Klima zwischen den Nachbarn. Vertragliche Vereinbarungen sind daher wichtig, um Streitigkeiten unter den betreffenden Personen zu vermeiden. Hier werden aufkommende Zuständigkeitsbereiche klar definiert, um keinen Spielraum für Interpretationen offenzulassen. Klären Sie ab, wer z. B. für die Räumung der Einfahrt zuständig ist. Je ausführlicher das Wegerecht beschrieben ist, desto attraktiver wirkt es auf einen zukünftigen Käufer.

Sie möchten den Wert Ihres Grundstücks, der von einem Wegerecht betroffen ist, ermitteln lassen? Sie haben weitere Fragen zum Thema Wegerecht? Nehmen Sie jetzt mit uns Kontakt auf!

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