Was ist die Spekulationssteuer?

Spekulationssteuer betrifft Gewinne aus privaten Immobilienverkäufen

Die Spekulationssteuer kann beim Immobilienverkauf anfallen

Wird eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb mit Gewinn verkauft, dann kann die Spekulationssteuer fällig werden. Doch wie hoch sind die Beträge? Und durch welche Ausnahmen können Wohnungen, Häuser oder Grundstücke steuerfrei verkauft werden?

Die Spekulationssteuer hängt von der Spekulationsfrist ab

Die Spekulationssteuer fällt laut § 23 EStG beim Immobilienverkauf grundsätzlich an – sofern die sogenannte Spekulationsfrist nicht abgewartet wurde. Diese beträgt 10 Jahre, wenn eine Immobilie nicht selbst bewohnt wurde. Entscheidend dabei ist der Tag des Notartermins: ab dem Zeitpunkt der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags beginnt die Spekulationsfrist.

Sobald eine Immobilie privat genutzt wurde, verringert sich die Spekulationsfrist auf 3 Jahre. Zudem kann sich der Zeitraum sogar noch verkürzen, da eine Nutzung von Privatimmobilien zu eigenen Wohnzwecken zwar in einem zusammenhängenden Zeitraum über drei Kalenderjahre stattfinden muss. Dabei müssen die Kalenderjahre – mit Ausnahme des 2. Jahres – jedoch nicht voll ausgefüllt werden. Sprich: Im Laufe des dritten Kalenderjahres kann eine selbstgenutzte Immobilie (unabhängig vom genauen Datum des Kaufs im ersten Jahr) bereits ohne die Zahlung der Spekulationssteuer verkauft werden. Zusätzlich können in diesem Zeitraum nicht nur die Immobilienbesitzer selbst, sondern auch deren Kinder das Haus oder die Wohnung genutzt haben – sofern diese noch Anspruch auf Kindergeld haben.

Höhe der Spekulationssteuer

Renovierungskosten können die Spekulationssteuer mindern

Die Höhe der Spekulationssteuer ist maßgeblich von zwei Faktoren anhängig: einerseits von der Höhe des Verkaufsgewinns und andererseits von dem persönlichen Einkommenssteuersatz. Der Grund, warum der persönliche Steuersatz hier als Faktor entscheidend ist, liegt daran, dass der durch den Immobilienverkauf erwirtschaftete Gewinn als zusätzliches, zu versteuerndes Einkommen gewertet wird.

Die Höhe der zu entrichtenden Spekulationssteuer kann jedoch auch noch durch andere Maßnahmen beeinflusst werden. Unterschiedliche Aufwandsposten können dafür sorgen, dass die Steuerbeträge reduziert werden, indem die jeweiligen Kosten dafür vom Verkaufsgewinn abgezogen werden. 

Durch solche und ähnliche Kostenfaktoren kann der Veräußerungsgewinn durch einen Immobilienverkauf minimiert und die Spekulationssteuer gesenkt somit werden:

  • Renovierungsarbeiten im Rahmen des Verkaufs 
  • Maklergebühren hinsichtlich Immobilienbewertung
  • Werbekosten
  • Notarkosten
  • Grunderwerbsteuer und kostenpflichtiger Grundbucheintrag
  • Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kündigung einer Finanzierung 

Beispielrechnung für die Spekulationssteuer

Nachfolgende Beispielrechnung verdeutlicht die Berechnung der Spekulationssteuer bei Immobilienverkäufen innerhalb der Spekulationsfrist unter Berücksichtigung einiger Aspekte: 

Wird etwa eine Immobilie für den Gesamtpreis von 750.000 Euro verkauft, aber für 600.000 Euro erworben, dann beträgt der Veräußerungsgewinn 150.000 Euro. Hiervon können beispielsweise Reparaturkosten von 25.000 Euro und Maklergebühren von 3.000 Euro abgezogen werden. Übrig bleiben 122.000 Euro, die mit dem jeweiligen Steuersatz verrechnet werden müssen. Liegt dieser z. B. bei 40 Prozent, beträgt die Spekulationssteuer: 122.000 Euro x 40 Prozent = 48.800 Euro.

Ab wann gilt der Hausverkauf als gewerblich?

Sie möchten mehr als ein Haus verkaufen? Dann steht vermutlich früher oder später die Frage im Raum: Ab wie vielen Verkäufen in welchem Zeitraum handelt es sich nicht länger um private Geschäfte, sondern um gewerblichen Verkauf? Tatsächlich gilt der Immobilienhandel erst ab dem Verkauf von 3 Objekten innerhalb von etwa fünf Jahren ab dem Erwerb oder der Errichtung der Objekte als gewerblich. In diesem Fall wird Sie das Finanzamt als gewerblichen Händler einstufen und Ihre Gewinne unterliegen der Einkommensteuer und der Gewerbesteuer.

Eine weitere Voraussetzung für gewerbliche Tätigkeiten ist jedoch auch die Absicht auf Gewinnerzielung. Werden vor dem Verkauf etwa Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und der Wert einer Immobilie somit gesteigert, dann kann der anschließende Haus- oder Wohnungsverkauf als unternehmerische Arbeit angesehen werden.

Achtung: Der Wohnungs- oder Hausverkauf kann auch im Nachhinein noch unter den gewerblichen Steuersatz fallen – beispielsweise, wenn Privatpersonen zwei Immobilien verkaufen und die Drei-Objekt-Grenze ungeplant durch den Verkauf eines weiteren Objekts innerhalb von fünf Jahren überschritten wird. Dabei sind geerbte Immobilien jedoch nicht mit einzubeziehen.

Fazit: Spekulationssteuer wenn möglich umgehen

Um die Spekulationssteuer zu vermeiden: Spekulationsfrist abwarten

Die Spekulationssteuer kann je nach Höhe des Verkaufsgewinns mitunter sehr zu Buche schlagen und ein Immobiliengeschäft erheblich beeinträchtigen. Aus diesem Grund sollte jeder Immobilienverkauf sehr genau überdacht werden: Kann die Spekulationsfrist von 10 Jahren vollständig abgewartet werden? Oftmals trägt dies außerdem zur Wertsteigerung einer Immobilie bei. 

Oder bietet sich andernfalls die Option, innerhalb von drei (angebrochenen) Kalenderjahren auf Eigennutzung zu setzen? Er Verkauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung sollte möglichst nur in Ausnahmefällen innerhalb der Spekulationsfrist erfolgen: Wenn der Verkauf dringend notwendig ist und Alternativen nicht in Frage kommen, kann die Höhe Spekulationssteuer zuletzt durch angefallene Ausgaben wie beispielsweise Renovierungskosten oder Maklergebühren beeinflusst werden.

 

Sie haben weitere Fragen zur Spekulationssteuer? Sie möchten ein Haus oder eine Wohnung verkaufen? Sprechen Sie mit Ihrem Dipl. Sachverständigen (DIA) für Immobilienbewertungen und Bauschäden, Gregor Grimm.