Renovierungsbedürftiges Haus kaufen: Infos und Tipps
Wenn beim Hauskauf das Schnäppchen ruft
Wieso neu bauen, wenn es doch leerstehende Häuser gibt? Und warum saniert und hochpreisig, wenn Häuser selbst restauriert werden können? Viele potentielle Hauskäufer stellen sich beim Thema Eigenheim die Frage, ob sie ein Sanierungsprojekt stemmen könnten. Dabei lassen sich jedoch kaum alle Faktoren vor dem Hauskauf im Detail betrachten. Wir haben es trotzdem versucht und klären auf: Worauf zu achten ist, wenn ein renovierungsbedürftiges Haus gekauft wird.
Inhaltsverzeichnis:
Achtung bei niedrigen Kaufpreisen
Auch wenn der Kaufpreis sanierungsbedürftiger Häuser in der Regel niedriger ist, können die Renovierungskosten den Kaufpreis gehörig in die Höhe treiben. Verkäufer wissen das in der Regel und ziehen die Kosten für eine Wiederherrichtung vom potenziellen Marktwert eines Objektes ab. Um sicherzugehen und eine gute Verhandlungsbasis zu haben, empfiehlt es sich jedoch, eine Kostenprognose für die Renovierung zu erstellen. Diese wird dann vom künftigen Wiederverkaufswert abgezogen – zusätzlich sollte dieser Differenzbetrag um zehn Prozent erhöht werden, um einen finanziellen Puffer zu haben. Durch eine gute Vorplanung können Käufer von renovierungsbedürftigen Häusern realistische Kaufgebote abgeben und fallen nicht auf augenscheinliche Schnäppchenangebote rein.
Zur Info: Architektonische Sonderkonstruktionen, knarrende Parkettböden und kunstvoller Stuck: Restaurierungsobjekte sind oftmals etwas für Liebhaber, die weniger nach den klaren Linien der Neubauten als nach Häusern mit Originalität und Charakter suchen.
Auch die Lage ist entscheidend
Ein Gutshof im Nirvana klingt verlockend? Auch wenn unsanierte Häuser in unbeliebteren Regionen noch günstiger sind als renovierungsbedürftige Objekte in beliebter Lage: Überlegen Sie es sich gut, an welchem Ort Ihre Immobilie stehen soll. Schließlich hat eine gute Lage deutliche Vorteile: Eine gute Gegend fördert ein gutes Wohngefühl und ist beim Wiederverkauf deutlich rentabler. Hingegen könnte eine unvorteilhafte Lage dafür sorgen, dass Sie das Haus in naher Zukunft wieder verkaufen, anstatt an Ort und Stelle glücklich zu sein. Schließlich können ein Flughafen nebenan oder die weit entfernte Schule auf Dauer sehr belastend sein. Nachbarschaft und Infrastruktur sollten beim Hauskauf also ebenso unter die Lupe genommen werden wie das Haus selbst.
Nicht ohne einen Gutachter
Optische Makel lassen sich oftmals leicht erkennen und beheben – wenn jedoch strukturelle Schäden vorliegen, sprich, die Bausubstanz, Rohrleitungen oder das Fundament mangelhaft sind, können die Renovierungskosten schnell in drastische Höhen steigen. Um sicher zu gehen, lohnt sich das Hinzuziehen eines Gutachters bzw. Immobiliensachverständigen. Dieser kann professionell abschätzen, ob es sich beim Renovierungsobjekt um ein realistisches Unterfangen oder um ein Fass ohne Boden handelt – und inwiefern professionelle Hilfe vonnöten ist. Außerdem gibt er potentiellen Käufern einen Anhaltspunkt für den Umfang der Renovierungsarbeiten, sodass Kosten besser eingeschätzt und Sanierungsstrategien erstellt werden können.
Setzen Sie ggf. auf Hilfe von Fachleuten
Viele Käufer renovierungsbedürftiger Häuser haben die romantische Vorstellung, ihr Haus komplett in Eigenregie zu sanieren. Hier neu verputzen, dort einen Fußboden verlegen: Viele Arbeiten können zwar mit handwerklichem Geschick sowie Zeit selbst erledigt und Kosten damit eingespart werden – wenn jedoch Fachkenntnisse fehlen und Renovierungsarbeiten deshalb nur mangelhaft ausgeführt werden können, dann sollte doch lieber der Profi hinzugezogen werden. Schließlich können handwerkliche Missgeschicke das Wohnglück nicht nur optisch auf lange Sicht beinträchtigen. Auch der Marktwert des frisch renovierten Hauses kann durch schlecht verlegte Stromkabel oder undichte Fugen sinken. Sorgen Sie also lieber dafür, dass sich Ihr Schnäppchenhaus in eine attraktive Immobilie verwandelt und setzen Sie ggf. auf geschulte Handwerker.
An den Notgroschen denken: Es gibt keine hundertprozentige Sicherheit
Trotz Gutachter, Renovierungsstrategie und optimaler Vorplanung kann bei renovierungsbedürftigen Häusern allerlei Unvorhergesehenes passieren. Ob Wasserrohrbruch aufgrund alter Leitungen, Probleme beim Anschluss von neuen Elektrogeräten durch veraltete Technik oder Terminschwierigkeiten mit Handwerkern und Baustofflieferanten: Wer ein altes Haus renoviert, der sollte sich auf solche und ähnliche Zwischenfälle einstellen und damit rechnen, dass Zeit- und Kostenplanungen meist nicht hundertprozentig einzuhalten sind.
Renovierungsfallen alter Häuser im Überblick:
- Falle 1: Asbest: In den 60ern und 70ern war Asbest als Baumaterial weit verbreitet – heute muss das Material aufgrund seiner Gesundheitsgefährdung unbedingt fachmännisch entfernt werden. Das kann je nach Ausmaß und Verbundart der Fasern zwischen 2.000 und 20.000 Euro kosten.
- Falle 2: Alte Heizungen: Laut Energieeinsparverordnung (EnEV) müssen ältere Heizungen ausgetauscht werden. Dabei liegen die Renovierungskosten zwischen 8.000 bis 10.000 Euro – hinzukommen die Entsorgungskosten für alte Heizungen und Tanks.
- Falle 3: Verkalkte bzw. rostige Wasserleitungen: Achtung Wasserrohrbruch! Wenn Leitungen alter Häuser verkalkt oder verrostet sind, sollten sie getauscht werden. Das kostet meist mehr als 1.000 Euro pro Stockwerk – wenn zudem die Leitungen im Bad erneuert werden müssen, kann das richtig teuer werden.
- Falle 4: Veraltete Elektroinstallation: Die Kosten für den Neueinbau der Elektroinstallation betragen etwa 45 bis 60 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Wenn außerdem Leitungen getauscht werden müssen, können die Kosten schnell in die Höhe gehen.
- Falle 5: Versteckter Schimmel: Nicht immer sichtbar, aber dennoch gesundheitsgefährdend. Unter der Tapete können die Wände alter Häuser mitunter stark verschimmelt sein – sollten Schimmelspuren gefunden werden, empfiehlt es sich, diese per Abklatschprobe an ein Umweltinstitut zu schicken, um die Schimmelart zu identifizieren. Wird zur Schimmelentfernung ein ein Fachmann bestellt, können die Kosten gut und gerne mehrere tausend Euro betragen.
- Falle 6: Substanzschäden: Ob Risse, aufsteigende Feuchtigkeit oder Hausschwamm – Substanzschäden können sich auf unterschiedliche Arten zeigen. In der Regel sollte hier ein Bauexperte schon vor dem Kauf zurate gezogen werden, denn unter Umständen können die Sanierungskosten so hoch werden, dass ein renovierungsbedürftiges Haus gänzlich abgerissen werden muss.
- Falle 7: Schwarzbau: Wenn Häuser ohne Baugenehmigung gebaut wurden und zudem nicht genehmigungsfähig sind, dann gibt es nur eine Lösung: Sie müssen prinzipiell abgerissen werden. In einigen Fällen kann im Nachhinein ein Bauantrag vorgelegt werden – bei formell illegalen Gebäuden gibt es Hoffnung. Um jedoch auf Nummer sicher zu gehen, sollten Käufer vor Vertragsabschluss ggf. die Bauregistratur bei der zuständigen Baubehörde einsehen.
Ein renovierungsbedürftiges Haus als Anlage?
Wer ein Haus kauft, mindestens 3 Jahre darin wohnt und nach Ablauf der Spekulationsfrist verkauft, erzielt oftmals einen Gewinn. Schließlich steigt der Wert einer Immobilie durch die Renovierung und steigende Kaufpreise in vielen Gegenden an – gleichzeitig sparen sich Käufer in dieser Zeit die Miete und investieren in ihr Eigenkapital. So die Theorie. Aber lohnt sich dann der Kauf eines alten Hauses als Geldanlage? Wie bei allen Anlageformen gibt es natürlich auch beim Hauskauf keine Garantie. Wer sich ein renovierungsbedürftiges Haus kauft, muss nicht nur mit höheren Investitionen, sondern auch mit Änderungen des Immobilienmarktes rechnen. Zu gewagte Finanzierungen sind aufgrund der Unsicherheit also eher keine gute Idee. Besser: Kein Risiko und nur Kredite aufnehmen, die auch unabhängig von einem rentablen Wiederverkauf gestemmt werden können.
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