Mietpreisbremse: Bedeutung, Infos, Tipps für Mieter

Mietpreisbremse in vielen deutschen Städten

Was ist die Mietpreisbremse – und was hat der Mietspiegel damit zu tun?

Berlin, Hamburg und auch Augsburg: In 313 deutschen Städten und Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten gilt die Mietpreisbremse. Diese soll dafür sorgen, dass Mietpreise nicht nach Belieben erhöht werden dürfen. Doch was bedeutet ein Mietendeckel genau für Mieter und Vermieter? Und inwiefern spielt der Mietspiegel dabei eine Rolle?

Zur Info: Die 2015 eingeführte Mietpreisbremse besagt: Bei einer Neuvermietung darf der Mietpreis höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen. Welche Miete in bestimmten Gebieten ortsüblich ist, verrät der Mietspiegel einer Stadt, eines Stadtteils oder einer Gemeinde.

Der Mietspiegel ist ausschlaggebend

Mietspiegel sollen Mieter schützen: Sie bieten eine Übersicht der Mietpreise am Wohnungsmarkt in Gemeinden, Städten bzw. einzelnen Stadtteilen, um unverhältnismäßig hohe Mieten leichter zu erkennen. Zur Berechnung des Mietspiegels werden ortsübliche Vergleichsmieten von Wohnungen mit ähnlich ausgestatteten Wohnräumen ermittelt, ausgewertet und der Durchschnitt berechnet. 

Ob ein, und wenn ja, welcher Mietspiegel an welchem Ort herrscht, können Mieter in der Regel auf der Webseite Ihrer Stadt oder Gemeinde herausfinden (z. B. Online-Mietspiegel der Stadt Augsburg). Anhand der Lage und des Ausbauzustands der Wohnung lässt sich herausfinden, welche Miete üblich wäre: Dazu stellen einige Städte sogar Online-Formulare bereit – allerdings kann für die Ermittlung dieses Mietpreises je nach Stadt eine Gebühr fällig werden.

Die zwei Arten des Mietspiegels

Die Mietpreisbremse richtet sich nach dem Mietspiegel einer Stadt oder Gemeinde

Es werden grundsätzlich zwei Arten des Mietspiegels unterschieden: der einfache und der qualifizierte Mietspiegel. Während der einfache Mietspiegel nur an allgemeine Anforderungen geknüpft ist (bietet eine Übersicht der örtlichen Vergleichsmieten und wird alle zwei Jahre erneuert) muss der qualifizierte Mietspiegel zusätzlichen Anforderungen nach § 558 d BGB entsprechen: So muss dieser alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst und alle vier Jahre nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen gänzlich neu erstellt – sowie durch die Gemeinde oder Interessenvertreter der Mieter und Vermieter anerkannt werden.

Die Art des Mietspiegels hat Auswirkungen auf dessen rechtliche Bedeutung. So ist der einfache Mietspiegel nicht als Beweis vor Gericht zulässig – bei Rechtsstreitigkeiten muss der qualifizierte Mietspiegel hinzugezogen werden. Allerdings kann auch dieser vor Gericht angegriffen werden.

Wie funktioniert die Mietpreisbremse?

Vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse im Jahr 2015 konnten Vermieter die Mietpreise beliebig erhöhen – und Mieter wurden damit im Zweifelsfall zum Auszug gezwungen. Insbesondere bei Neuvermietungen stiegen die Beträge in der Regel stark an: Auch hier gab es keine Regelung, die den Umfang von Mieterhöhungen begrenzt hätte. Die Mietpreisbremse ändert das: Bei Mieterwechsel darf der Vermieter nur noch Mietpreise verlangen, die höchstens 10 Prozent über dem ortsüblichen Mietspiegel liegen.

Mietpreisbremse: Ein Zahlenbeispiel

Ein Beispiel: Wenn eine Wohnung bisher 8,50 Euro pro qm gekostet hat, die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel jedoch bei 9,50 Euro pro qm liegt, dann darf der Vermieter bei einer Neuvermietung höchstens 10,45 Euro pro qm verlangen – auch wenn für neuvermietete Wohnungen mit einer ähnlichen Ausstattung in anderen Stadtteilen bis zu 12 Euro pro qm angesetzt werden.

In welchen Fällen gilt die Mietpreisbremse nicht?

  1. Bei Neubauten: Wurde die Wohnung neu gebaut und nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet, dann darf der Vermieter die Miete frei festlegen – gänzlich ohne Beachtung der Mietpreisbremse (§ 556f Satz 1 BGB).

  2. Bei Bestandsschutz: Lag die Miete bereits beim Vormieter deutlich über dem ortsüblichen Mietspiegel, so muss der Vermieter die Miete bei einer Neuvermietung nicht kürzen, um der Mietpreisbremse zu entsprechen. Er darf in diesem Fall weiterhin die vorhergehende Miete verlangen (§ 556e BGB).

  3. Bei Modernisierungen: Wenn eine Wohnung frisch saniert wurde, muss sich der Vermieter bei der ersten Vermietung nach der Modernisierung nicht an die Preisbremse halten (§ 556f Satz 2 BGB) – gab es wohl aber bei allen nachfolgenden Vermietungen. Allerdings kann er sich dabei auf die Miete des Vormieters berufen, sprich: Die Miete dürfte weiterhin deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

  4. Bei möblierten Wohnungen: Dabei müssen sich Vermieter zwar grundsätzlich an die Mietpreisbremse halten, es gibt jedoch zwei Ausnahmen: befristet vermietete möblierte Wohnungen (z. B. Ferienwohnungen) sowie einzeln vermietete möblierte Zimmer dürfen hinsichtlich des Mietpreises über der geltenden Mietpreisbremse liegen.

Miete trotz Mietpreisbremse zu hoch? Was können Mieter tun?

Wenn die Mietpreisbremse nicht eingehalten wird, kann der Mieter die überhöhte Miete rügen

Auch wenn die Mietpreisbremse in vielen deutschen Städten und Gemeinden gilt, halten sich Vermieter nicht unbedingt daran. Laut des Portals wenigermiete.de liegen etwa 70 Prozent der Mietpreise in sechs erfassten Großstädten hierzulande über der Mietpreisbremse – damit zahlen Mieter im Durchschnitt 220 Euro monatlich zu viel. Der Grund dafür ist plausibel: Es ist keine Straftat, die Preisbremse außer Acht zu lassen – auch drohen keine Bußgelder für Vermieter. Darüber hinaus dürfen Vermieter die einmal kassierte Miete einbehalten – bis der Mieter rügt.

Doch wie reagieren Mieter richtig? Prinzipiell gilt: Mieter müssen die Höhe der Miete selbst im Auge behalten. Wird festgestellt, dass der Vermieter eine deutlich über dem Mietspiegel liegende Miete verlangt hat, ist die Vereinbarung über den Mietpreis unwirksam – nicht jedoch der gesamte Mietvertrag oder das Mietverhältnis. Der Mieter kann in diesem Fall die überhöhte Miete rügen: Das funktioniert am besten in einem Brief, sogar ohne Begründung. In der Folge muss der Vermieter die zu viel vom Mieter gezahlte Miete zurückerstatten (§ 556g BGB) und jenen Anteil der Kaution freigeben, bei dem er ebenfalls von einem höheren Mietbetrag ausgegangen ist.

So rügen Mieter bei überhöhter Miete richtig:

Um eine Rüge beweisen zu können, sollte sie möglichst als Einschreiben verschickt werden: Darin sollte geschrieben stehen, um welchen Betrag die Miete zu hoch ist – gleichzeitig sollte der Mieter den Vermieter auffordern, eine Mietkürzung zu akzeptieren. Ist der Vermieter nicht einverstanden, kann es zum Streit zwischen den Mietvertragsparteien über die Mietpreisbremse kommen: In solchen Fällen benötigen Mieter rechtlichen Beistand und es entscheiden die Zivilgerichte.

 

Sie interessieren sich für das Thema Mietpreisbremse? Sie haben genug von überhöhten Mieten und überlegen sich, eine Immobilie zu kaufen? Sprechen Sie mit uns!