Das Makler Bestellerprinzip: Alles zum Maklergesetz
Bestellerprinzip: Zahlung je nach Besteller des Maklers
Noch bis ins Jahr 2015 gab es keine gesetzliche Regelung darüber, wer eine Maklerprovision zahlt – oftmals mussten deshalb Mietinteressenten die Kosten tragen. Das änderte sich jedoch zum 1. Juni 2015: Seitdem gilt laut Bundesregierung das sogenannte Bestellerprinzip. Dieses besagt, dass der Besteller eines Immobilienmaklers auch für dessen Zahlung zuständig ist – damit bezahlen nun in der Regel die Vermieter die Maklerprovision für ihre Immobilien. Doch was hat es genau mit dem Bestellerprinzip auf sich? Und welche Risiken birgt es?
Inhaltsverzeichnis:
Wann verlangt ein Makler überhaupt eine Provision?
In der Regel wird ein Makler vom Vermieter einer Immobilie beauftragt, um passende Mieter zu finden. Verläuft diese Suche positiv und es kommt zu einem Abschluss, so hat der Immobilienmakler laut §652 BGB Anspruch auf eine Maklerprovision. Festgelegt wird diese in einem vorab geschlossenen Maklervertrag. Maklerverträge bilden prinzipiell die Basis für einen Provisionsanspruch.
Zur Information:
Nicht ganz realistisch: Laut dem Bestellerprinzip müssen Mieter die Maklerprovision nur zahlen, wenn sie den Makler beauftragt haben, eine Immobilie zu suchen. Allerdings muss er die Wohnung gänzlich neu gefunden haben und darf keine Immobilie vorschlagen, die er vorher bereits anderen Interessenten angeboten hat. Sprich: Mieter müssen nur beim Exklusivnachweis der Wohnung eine Provision zahlen.
Zahlt wirklich der Vermieter?
Auch wenn es zunächst anders aussieht: Durch das Bestellerprinzip muss unter Umständen doch der Mieter zahlen. Nämlich dann, wenn der Vermieter die höheren Kosten einfach auf die Miete umwälzt. Aus diesen Befürchtungen heraus wurde zwar im Zuge des Bestellerprinzips auch die Mietpreisbremse eingeführt. Allerdings wirkt diese nur unverhältnismäßig hohen Mieten in Ballungsgebieten entgegen – nicht aber Mieterhöhungen per se und auch nicht in kleineren Orten. Es kann also durchaus sein, dass Mieter in letzter Konsequenz die Kosten zu tragen haben: Damit sorgt das Bestellerprinzip letztlich für Unübersichtlichkeit und Unsicherheit – bei Mietern, Vermietern und Maklern.
Bestellerprinzip erschwert Wohnungssuche
Ein weiterer Nachteil des Bestellerprinzips könnte sein, dass Vermieter ihre Wohnungen nicht länger in die Hände von Maklern geben. Denn während die Mietersuche per Immobilienmakler vor der Einführung der Regelung für Vermieter eine klare Win-win-Situation war, müssen sie nun abwägen, inwiefern sich die Hilfe eines Maklers rentiert. Das bedeutet wiederum, dass günstigere Wohnungen weniger gut vermarktet werden. Sprich: Bezahlbarer Wohnraum wird nicht weniger, sondern ist einfach schwerer zu finden. Das Bestellerprinzip wirkt also nicht besonders angebotsfördernd und die Leidtragenden sind im Zweifelsfall die Wohnungssuchenden.
Bestellerprinzip: wann gilt es nicht?
Momentan regelt das Bestellerprinzip nur die Maklerprovision für Wohnimmobilienvermietung. Das bedeutet, es gilt weder für den Verkauf von Wohnimmobilien noch für die Vermietung von gewerblichen Immobilien. In diesen Fällen kann ein Immobilienmakler auch mit Kauf- oder Mietinteressenten Maklerverträge abschließen und nach Erfüllung des Vertrags eine Provision verlangen. Die Einführung des Bestellerprinzips beim Immobilienverkauf wird allerdings diskutiert.
Höhe der Maklerprovision in den verschiedenen Bundesländern
Beim Kauf bzw. Verkauf von Wohnungen kommt das Bestellerprinzip noch nicht zum Tragen. Stattdessen gelten hinsichtlich Courtage-Höhe und Zahlung unterschiedliche Regelungen in den verschiedenen Bundesländern. Während beispielsweise in Hamburg der Käufer die gesamte Maklerprovision übernehmen muss, teilen sich Verkäufer und Käufer die Kosten in Bayern. Alle Zahlen im Überblick finden Sie in der folgenden Tabelle:
| Bundesland | Maklerprovision gesamt | Verkäuferanteil | Käuferanteil |
|---|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Bayern | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Berlin | 7,14 % | 0 % | 7,14 % |
| Brandenburg | 7,14 % | 0 % | 7,14 % |
| Bremen | 5,95 % | 0 % | 5,95 % |
| Hamburg | 6,25 % | 0 % | 6,25 % |
| Hessen | 5,95 % | 0 % | 5,95 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,95 % | 2,38 % | 3,57 % |
| Niedersachsen¹ | 7,14 % oder 4,76-5,95 % | 3,57 % oder 0 % | 3,57 % oder 4,76-5,95 % |
| Nordrhein-Westfalen² | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Rheinland-Pfalz³ | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Saarland | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Sachsen | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Sachsen-Anhalt | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Schleswig-Holstein¹ | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Thüringen⁴ | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
Infos zu Tabelle:
Alle Angaben inkl. 19 % MwSt.
1) Je nach Region werden unterschiedliche Provisionen vereinbart.
2) In Münster bis zu 4,75 % Käuferprovision.
3) Im Kreis Mainz-Bingen bis zu 5,95 % Käuferprovision.
4) In Westthüringen üblicherweise bis zu 5,95 % Käuferprovision.
Fazit: Bestellerprinzip muss aus vielen Perspektiven betrachtet werden
Die Idee ist gut, die Umsetzung zeigt noch Schwachstellen: Das Bestellerprinzip löst zwar auf den ersten Blick die Probleme der Mieter auf dem Immobilienmarkt. Beim genaueren Hinsehen wird jedoch klar: Schwierigkeiten gibt es dafür nun an anderen Stellen. Das Wichtigste zum Bestellerprinzip noch einmal in Kürze:
- bei der Vermietung von Wohnimmobilien muss die Maklerprovision von demjenigen bezahlt werden, der den Makler beauftragt hat (gilt Deutschlandweit)
- Mieter zahlen Provision, sofern sie einen Suchauftrag erteilt haben – allerdings nur mit Exklusivnachweis
- Achtung: Mieter wälzen Provision ggf. auf Miete um (Mietpreisbremse gilt nur in Ballungsgebieten)
- Vermieter von günstigem Wohnraum greifen ggf. nicht länger auf die Unterstützung von Maklern zurück: bezahlbare Immobilien sind damit schwerer zu finden
- beim Kauf und Verkauf von Immobilien greift das Bestellerprinzip nicht – hier gelten verschiedene Regelungen von Bundesland zu Bundesland
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