Was ist eine Leibrente? Alle Infos verständlich erklärt.
Wie funktioniert das Modell und für wen eignet sich das?
Genug Geld im Rentenalter: Viele deutsche Bürger stehen dem klassischen Rentensystem kritisch gegenüber. Sie suchen nach Alternativen, um der drohenden Altersarmut zu entfliehen. Dabei kommt die Leibrente ins Spiel, die eine finanzielle Absicherung im Alter verspricht. Ältere Haus- oder Eigentumswohnungsbesitzer können mit dem Verkauf ihrer Immobilie ihre Rente aufstocken. Sie beziehen eine monatliche Rente bis zum Ableben und behalten weiterhin das Wohnrecht. Das Modell hat sich in den USA sowie in einigen EU-Ländern durchgesetzt und findet auch in Deutschland immer mehr Anklang.
Inhaltsverzeichnis:
- Was ist die Leibrente beim Immobilienverkauf?
- Für wen eignet sich die Leibrente?
- Welche Arten von Immobilienverrentung gibt es?
- Ist eine Leibrente steuerpflichtig?
- Wer ist bei der Leibrente Eigentümer des Hauses?
- Berechnung der Leibrente
- Vor- und Nachteile der Leibrente
- Traditioneller Immobilienverkauf als sichere Alternative?
- Leibrente als sinnvolle Altersvorsorge?
- Fazit: Für wen lohnt sich die Leibrente tatsächlich?
Was ist die Leibrente beim Immobilienverkauf?
Mit der Leibrente sind die gleichbleibenden Bezüge gemeint, die ein Bezugsberechtigter auf Lebenszeit erhält. Sie stellt eine Form der Altersvorsorge dar. Mit der Immobilienverrentung können Haus- oder Wohnungsbesitzer aus ihrem Eigentum profitieren, indem der Verkauf an Privatpersonen sowie gewerbliche Anbieter ihnen gleichbleibende Teilzahlungen in wiederkehrenden Abständen ermöglicht.
Im Gegensatz zu einem regulären Verkauf wird der Kaufpreis in Rentenzahlung abgewickelt. Außerdem erhält der Verkäufer ein lebenslanges und notariell grundbuchgesichertes Wohnrecht. Nach dem Nießbrauchrecht ist der Käufer der rechtmäßige Eigentümer und für die Instandhaltung zuständig. Die Immobilie darf er aber erst nach dem Ableben des Rentners beziehen.
Zur Info: Auch wenn der Verkäufer über das Wohnrecht besitzt, muss der Käufer für die Instandhaltung der Immobilie, wie Reparaturen oder Renovierungen, Sorge tragen. Mögliche anfallende Kosten sollten daher im Hinblick auf die Lebensdauer des Verkäufers vom Käufer nicht außer Acht gelassen werden. Daher sollten für unvorhersehbare Fälle Rücklagen gebildet werden.
Für wen eignet sich die Leibrente?
Treffen folgende Punkte auf Sie zu, so könnte die Immobilienverrentung für Sie besonders attraktiv wirken:
- Sie sind zwischen 65 und 70 Jahre alt: Mit einer Leibrente können Sie als Rentner durch den Immobilienverkauf eine zusätzliche finanzielle Altersvorsorge abschließen, wenn Sie sich nicht nur auf die gesetzliche Rente verlassen möchten.
- Sie möchten Ihre Wohnimmobilie weiter nutzen: Mit der Leibrente erhalten Sie ein lebenslanges Wohnrecht im verkauften Objekt und müssen nicht Ihre vertraute Umgebung verlassen.
- Sie sorgen sich um die drohende Altersarmut: Bei eventuellen Schulden oder geringen Einkünften können Sie Ihre Ausgaben mit der Leibrente verringern.
- Sie wollen Ihren Lebenspartner finanziell unterstützen: Vereinbaren Sie mit dem Käufer, was nach Ihrem frühzeitigen Ableben geschieht und sichern Sie mit der Immobilienverrentung und dem lebenslangen Wohnrecht Ihren Partner ab.
- Sie möchten eine mögliche Schuldenlast verringern: Mit der Leibrente erhalten Sie monatlich Teilzahlungen, mit denen Sie Schulden abbezahlen können.
- Sie haben keine Erben: Mit der Leibrente können Sie das Vermögen zu Lebzeiten verbrauchen und müssen sich keine Gedanken darüber machen, was mit dem Objekt geschieht.
Welche Arten von Immobilienverrentung gibt es?
Lebenslange Leibrente:
Der Verkäufer bezieht bis zu seinem Tod monatlich oder quartalsweise Beträge und wohnt weiterhin in der Immobilie. Die Rentenhöhe bezieht sich dabei auf den Immobilienwert, Zins, das Alter sowie Geschlecht des Verkäufers.
Zeitrente:
Verkäufer und Käufer vereinbaren einen festen Zahlungszeitraum, in der die Immobilie abbezahlt wird. Alter und Geschlecht spielen bei der Berechnung keine Rolle. Außerdem sind individuelle Absprachen möglich, z. B. was die Übergabe oder das Wohnrecht betrifft.
Rückwärts- oder Umkehrhypothek:
Bei diesem Sonderfall schließt der Immobilienverkäufer einen Kaufvertrag mit der Bank oder Versicherung ab und erhält im Gegenzug regelmäßige Raten und das Wohnrecht auf Lebzeiten. Die gewählte Institution ist nach dem Ableben des Verkäufers rechtmäßiger Eigentümer. Dieser Sonderfall sichert den Verkäufer ab, da die Zahlungsfähigkeit bei privaten Käufern ungewiss ist.
Ist eine Leibrente steuerpflichtig?
Die Rentenzahlungen werden im Einkommensteuergesetz als sonstige Einkünfte angeführt, weshalb bei der Leibrente nur der Ertragsanteil versteuert wird. Nach § 22 Nr. 1 Satz 3 EstG ergibt sich die Höhe des Anteils aus dem Alter des Verkäufers zum Rentenbeginn. Je höher das Renteneintrittsalter ist, desto geringer fallen die Steuern aus. Bsp. Ein 76-jähriger Rentner erhält monatlich 1.000 € Leibrente und muss aufgrund seines Alters nur 10 Prozent von seiner Rente, also 100 €, versteuern. In der Regel ist der steuerpflichtige Ertragsanteil der Immobilienrentenzahlung ohne weitere Einkünfte steuerfrei.
Wer ist bei der Leibrente Eigentümer des Hauses?
Ähnlich wie bei einem üblichen Immobilienverkauf ist nach Abschluss des Vertrags bei einem Hausverkauf gegen Leibrente, der Käufer der neue Eigentümer. Im Grundbuch der Immobilie wird der neue Besitzer aufgelistet. Dieser ist nun für die Instandhaltung des Hauses und für die laufenden Kosten verantwortlich. Die Nutzung der Immobilie ist erst nach dem Tod des Verkäufers möglich.
Berechnung der Leibrente
Wie hoch die Summe der Leibrente ist, hängt von dem Wert der Immobilie ab. Dieser wird von einem neutralen Immobiliensachverständigen ermittelt. Außerdem fließen in die Berechnung weitere wichtige Faktoren mit ein wie z. B. der Zins, die Laufzeit der Immobilienleibrente, das Alter und Geschlecht (statistische Lebenserwartung des Rentners) sowie individuelle Vereinbarungen (Wohnrecht, Garantiezeit der Rente etc.). Je länger der Verkäufer lebt, desto höher fällt die monatliche Rente für ihn aus. Eine Beratung durch einen Experten, der die persönlichen Aspekte berücksichtigt, ist empfehlenswert.
Ermittlung monatliche Leibrente:
- Wert des lebenslangen Wohnrechts = Mietwert x 12 Monate x Leibrentenfaktor
- Der zu verrentende Betrag = Wert der Immobilie – Wert des lebenslangen Wohnrechts
- Monatliche Leibrente = zu verrentender Betrag: 12 Monate : Leibrentenfaktor
Beispiel-Rechnung:
Bsp. 75-jährige Frau, Wert der Immobilie 350.000 €, Mietwert 730 €
- 730 € x 12 x 12,6 = 110.376
- 350.000 € - 110.376 € = 239.624 €
- 239.624 € : 12 : 12,6 = ca. 1.585 € monatliche Leibrente
Zur Info: Der Leibrentenfaktor ist ein durch das Statistische Bundesamt ermittelte Wert und ergibt sich aus der wahrscheinlichen Lebenserwartung des Empfängers. Je länger das Wohnrecht voraussichtlich besteht, desto höher ist der Leibrentenfaktor
Vor- und Nachteile der Leibrente
| Verkäuferseite | Käuferseite | |
|---|---|---|
| Vorteile | Leibrente auf Lebenszeit; Lebenslanges Wohnrecht; Höhere Lebenserwartung erhöht Rentenbetrag; private Rentenbezüge; Festlegung einer Rentengarantiezeit (Erben erhalten nach Todesfall Restzahlungen); Erhöhung der Liquidität; Bedenken, was mit Immobilie geschieht, fallen weg; Verringerung der Ausgabenlast; Finanzieller Vorteil bei längerer Lebenserwartung | kein Eigenkapital oder Darlehen nötig (Übernahme der monatlichen Rentenzahlung); Eigentümer des Objekts; frühzeitige Verfügbarkeit des Objekts bei Todesfall des Rentners; geringe Grunderwerbssteuer; finanzieller Vorteil bei früherem Ableben |
| Nachteile: | frühzeitiger Todesfall = verminderter Verkaufswert wegen Wohnrecht (individuelle Mindestlaufzeit vereinbaren); Verlust des Eigentums; geringer Kaufpreis als bei traditionellem Verkauf; nicht mehr vererbbar; Eingrenzung des Käuferkreises; Verlust des Wohnrechts bei Auszug; Risiko insolventer Käufer; finanzieller Nachteil bei geringerer Lebenserwartung | Immobilie zum Teil oder gar nicht nutzbar (Zeitpunkt unbekannt); Kaufpreis abhängig von Lebenserwartung; Zwangsversteigerung bei Zahlungsunfähigkeit; Instandhaltung fällt in seinen Aufgabenbereich; finanzieller Nachteil bei langer Lebenserwartung |
Traditioneller Immobilienverkauf als sichere Alternative?
Wer in seiner Immobilie nicht mehr wohnen bleiben möchte, für den eignet sich der klassische Immobilienverkauf. Anders als bei der Verrentung fällt der Verkaufspreis deutlich höher aus, da das Objekt nicht unter seinem Marktwert verkauft wird: Der Wert wird nicht durch das sogenannte Wohnrecht oder den Nießbrauch vermindert.
Der Verkäufer kann mit dem Erlös eine Immobilie erwerben, die bezüglich der Wohnfläche sowie der Barrierefreiheit seniorengerechter ausfällt. Des Weiteren ist eine Finanzierung der Altersvorsorge möglich. Somit kann der Rentner den Erlös aus dem Verkauf der Immobilie beliebig anlegen oder ein Auszahlungsplan erstellen, bei dem Beträge in regelmäßigen Abständen ausgezahlt werden.
Leibrente als sinnvolle Altersvorsorge?
Wer aufgrund niedriger monatlicher Einnahmen auf zusätzliches Geld im Alter angewiesen ist, sollte sich mit der Immobilienleibrente auseinandersetzen. Hier können Senioren zwischen 65 und 70 Jahren ihre Rente aufstocken. Hinzukommt, dass sie nicht aus dem Eigenheim ausziehen müssen. Außerdem eignen sich Immobilieneigentümer, die keine nahestehenden Erben oder kein Interesse haben, ihr Haus oder Grundstück zu vererben, hierfür hervorragend. Mit der Leibrente können z. B. auch Schulden mit der Bank beglichen oder der Lebenspartner nach dem Tod finanziell abgesichert werden.
Fazit: Für wen lohnt sich die Leibrente tatsächlich?
Für wen sich die Leibrente tatsächlich lohnt, hängt von der persönlichen Situation, dem Einkommen und der Immobilie des Verkäufers ab: Steht er kurz vor der Rente? Ist die Immobilie weitgehend schuldenfrei? Möchte er in dieser Immobilie weiterhin leben? Besitzt er keine nahestehenden Erben? Benötigt er mehr Geld? Wer diese Fragen mit Ja beantworten kann, für den lohnt sich die Leibrente tatsächlich. Bei der Leibrente im Zusammenhang mit einem Immobilienverkauf sollten Interessierte ihr Augenmerk auf individuelle Einnahmenquellen während der Rente legen.
Des Weiteren ist die Abklärung der Regelung bezüglich des Wohn- und Nießbrauchrecht ausschlaggebend. Außerdem sollte sich vorher der Verkäufer darüber informieren, wer für die Instandhaltung sowie Renovierung des Objekts zuständig ist. Last but not least muss geklärt werden, auf welche Art und Weise der Wert der Immobilie ermittelt wird. Denn aus dem ermittelten Wert ergibt sich die Höhe der Leibrente.
Um als Immobilieneigentümer die Wahl zwischen klassischem Hausverkauf und einer Leibrente optimal zu treffen, kann die Beratung durch einen erfahrenen Immobilienmakler sinnvoll sein. Eine wichtige Grundlage aber für Entscheidung ist das Vorliegen eines Immobilienwertgutachtens, idealerweise erstellt durch einen erfahrenen Immobiliensachverständigen. Dieses Gutachten gilt dann als zuverlässige Grundlage für die Immobilienrente.
Darüber hinaus aber existieren noch viele weitere Fragen im Zusammenhang mit der Leibrente, die nicht pauschal beantworten werden können. Denn vorher müssen wesentliche Aspekte abgeklärt und abgewogen werden. Der Wert der Immobilie sowie die eigene (finanzielle) Situation spielen dabei eine wichtige Rolle: Welches ist das rentabelste und risikofreieste Modell für mich? Welche Möglichkeiten gibt es, um mich im Alter finanziell abzusichern? Um eine zufriedenstellende Entscheidung treffen zu können, müssen daher die bereits genannten Vor- und Nachteile individuell abgewogen werden.
Sie haben noch weitere Fragen zum Thema Leibrente? Sie spielen mit dem Gedanken, Ihre Immobilien nach dem Leibrentenmodell zu verkaufen? Nehmen Sie jetzt mit uns Kontakt auf!
