Wann platzt die Immobilienblase?

Was ist eine Immobilienblase?

Es lässt sich nicht vorhersagen, wann eine Immobilienblase platzt.

Wenn Immobilienpreise drastisch fallen: Immobilienblasen entwickeln sich, wenn es aufgrund einer sehr hohen Nachfrage nach Wohneigentum – meist in Kombination mit niedrigen Zinsen – zu einer deutlichen Überbewertung der Immobilien kommt. Dann besteht die Gefahr, dass nach einer längeren Phase steigender Immobilienpreisen und ab einem bestimmten Höchstwert die Immobilienpreise auf einmal wieder stark sinken (z. B. aufgrund von hoher Arbeitslosigkeit im Land, steigender Zinsen oder sinkender Nachfrage wegen zu hoher Immobilienpreise). 

 

Wenn die Preise anfangen zu fallen, versuchen wiederum viele Immobilieneigentümer ihre Immobilie zu verkaufen, bevor der Wert des Eigenheims sich noch weiter verringert. Das Ergebnis: Das Angebot an Immobilien auf dem Markt steigt und die Preise fallen noch schneller und weiter. Setzt diese Abwärtsspirale ein, ist die Immobilienblase geplatzt. Doch bildet sich derzeit in Deutschland eine derartige Blase und droht diese in absehbarer Zeit zu platzen?

Immobilienblasen in der Vergangenheit

Die Immobilienblase in den USA 2007 hat eine weltweite Finanzkrise nach sich gezogen.

Im Jahr 2007/2008 platzte die Immobilienblase in den USA. In der Folge kam es zu einer globalen Finanz- und Wirtschaftskrise. Die Ursache: Der Leitzins war auf zu niedrigem Niveau. Durch die allmähliche Erhöhung des Leitzinses konnten viele Anleger ihre Finanzierungen nicht mehr bezahlen, wodurch Banken in die Krise gerieten und die Immobilienpreise schlagartig auf ein Rekordtief fielen.

Mehr als 10 Jahre nach der geplatzten US-Immobilienblase herrscht auch bei uns die Niedrigzinspolitik: Die Europäische Zentralbank (EZB) hält den Leitzins seit Jahren auf einem Rekordtief von null Prozent. Die Folge: Anleger werden auf der Suche nach Rendite in riskante Immobiliengeschäfte getrieben. Dadurch steigen die Immobilienpreise – besonders in begehrten Städten wie München und Frankfurt.

Zur Info: Bei einer Immobilienblase kommt es in bestimmten Regionen aufgrund von Spekulationen zu einer deutlichen Überbewertung von Immobilien. Wenn der Markt seinen Höchststand erreicht hat, fallen die Preise durch bestimmte markt- und volkswirtschaftliche Einflussfaktoren schlagartig wieder: An diesem Punkt spricht man vom Platzen der Immobilienblase.

Was sind die Anzeichen für eine Immobilienblase?

Natürlich kann das Platzen einer Immobilienblase nicht vorhergesehen werden – schließlich sind die Entwicklungen des Immobilienmarktes von vielerlei Faktoren abhängig: neben den Zinsen beispielsweise auch die gesamtwirtschaftliche Lage sowie auch der steigende Bedarf an Wohnraum. Dennoch kann die Entstehung einer Immobilienblase und die zunehmende Gefahr des Platzens an einigen Anzeichen festgemacht werden:

  1. Wenn sich Mieten und Kaufpreise entkoppeln: Steigen die Immobilienkaufpreise stärker als die Mieten, ist in der Regel reine Spekulation das Motiv. Gleichzeitig sinkt jedoch die Rendite: Weniger Gewinn bei immer höheren Preisen ist ein klassisches Anzeichen für eine Immobilienblase.

  2. In einem Jahr fünf Prozent, im nächsten Jahr sechs Prozent usw.: Steigen die Kaufpreise nicht stetig, sondern hyper-exponentiell, dann ist von einem gefährlichen Preisanstieg auszugehen.

  3. Wenn das Umland erreicht wird, nimmt die Blasenbildung seinen Lauf: Die Preise steigen in den Top-Lagen der Metropolen immer zuerst. Wenn sie sich jedoch auf die Vororte sowie angrenzende ländliche Regionen ausbreiten, kann davon ausgegangen werden, dass die Immobilienblase wächst.

  4. Niedrige Zinsen: Liegen die Hypothekenzinsen unterhalb von drei Prozent, deutet das ebenfalls auf eine Immobilienblasenbildung hin.

  5. Zwei Prozent der Gesamtkreditsumme pro Jahr zu tilgen, ist zu wenig: Banken locken Kunden häufig durch Angebote. Durch geringe Tilgungsraten können zwar leichter Kredite aufgenommen werden – ist die Kreditzeit jedoch vorbei und die Restsumme wird höher verzinst, können Käufer die Raten oftmals nicht mehr zahlen.

  6. Wenig Eigenkapital: Käufer dürfen den Großteil eines Immobilienkaufs (mehr als zwei Drittel) durch Fremdkapital finanzieren. Je weniger Eigenkapital beim Kauf vorhanden sein muss, umso schneller können Kaufentscheidungen getroffen werden.

Zur Info: München befindet sich auf Platz 1 des "UBS Global Real Estate Bubble Index": Damit ist die bayerische Landeshauptstadt weltweilt die Stadt mit dem größten Risiko für eine Immobilienblase. Für die Studie wurden die Immobilienpreise in weltweit 24 Metropolen verglichen, darunter London, Paris, Stockholm und Vancouver.

Der Blasenindex in Deutschland steigt: Was bedeutet das?

Dass es im Jahr 2021 zu einer Immobilienblase in Deutschland kommen könnte, suggeriert auch die Zahl des empirica-Blasenindex für das 4. Quartal 2020. Der Wert bezieht unter anderem Zahlen zu drohenden Wohnungsüberschüssen und des Anteils an hoch verschuldeten Immobilieneigentümern in insgesamt 404 Kreisen (Stadtkreise, Landkreise) in Deutschland mit ein. Damit liefert der Blasenindex Hinweise für eine Überbewertung von Immobilien in den bestimmten Kreisen. Grundsätzlich steigt der Indexwert seit zirka 11 Jahren. 

Demnach indiziert der empirica-Blasenindex für 324 Kreise eine mäßige bis hohe Blasengefahr (317 Kreise im 3. Quartal 2020). Am schnellsten steigt der Wert dabei in Schrumpfungsregionen, in denen Niedrigzinsen die Preise nach oben treiben und gleichzeitig die Mieten steigen. Aber bedeutet das jetzt auch, dass die Blase bald zu platzen droht?

Die Untersuchungen der LBBW-Immobiliengruppe im Zuge der Gefahr einer Immobilienblase kommen dagegen zu dem Ergebnis, dass zwar ein erhöhtes Bewertungsniveau von Immobilien besteht, dieses aber kein Platzen einer spekulativen Preisblase in der näheren Zukunft erwarten lässt. Auch hier wurden zahlreiche Daten zu Immobilienpreisen in verschiedenen Regionen ausgewertet, die eine teils deutliche Unterbewertung als auch Überbewertung gezeigt haben. Insgesamt waren die Anzeichen für eine Blasenwahrscheinlichkeit aber eher gering.

Was würde passieren, wenn die Immobilienblase bei uns platzt?

Wenn Immobilienblasen platzen, gehen oft einige Baufirmen pleite.

Schulden, unfertige Bauprojekte, Banken in der Krise: Wenn eine Immobilienblase platzt, hinterlässt sie typischerweise drei große Baustellen. Denn während noch in der Boomphase die Bauprojekte zunehmen, die Baubranche aufstockt und alle Kapazitäten ausschöpft, heißt es nach geplatzter Immobilienblase: Bauruinen, Pleiten und Entlassungen bei den Baufirmen.

Gleichzeitig müssen auch die Käufer die Konsequenzen der geplatzten Blase tragen: Wer zu hohen Preisen eine Immobilie gekauft und über Kredite finanziert hat, sitzt im schlimmsten Fall nun auf einer unfertigen Immobilie und einem Berg Schulden. Und weil Leerstand keine Einnahmen bringt, können die wenigsten Käufer ihre Schulden überhaupt an die Bank zurückzahlen. So entsteht Problem Nummer 3: Die Banken kommen in Schwierigkeiten. Denn wenn Tilgung und Zinsen nicht gezahlt werden, fehlt der Bank das Geld, das wiederum für andere, produktivere Investitionen nötig wäre.

Was spricht gegen eine Immobilienblase bei uns?

Nicht so leichtfertig, wie gedacht: Denn in Deutschland herrscht trotz Niedrigzinsen und hoher Kaufpreise keine übermäßig schnelle Vergabe von Krediten. Immobilienkäufe sind damit hierzulande ziemlich solide finanziert, d. h. in der Regel durch genügend Eigenkapital abgedeckt. Zusätzlich bewerten Banken die Kreditwürdigkeit von Käufern im Allgemeinen verhältnismäßig streng.

Nicht zuletzt kann auch die Finanzaufsichtsbehörde BaFin eingreifen, um eine drohende Immobilienblase abzuwenden: Durch eine Obergrenze für die Darlehenshöhe bezogen auf den Immobilienwert soll sie verhindern, dass Banken in zu viele faule Immobilienkredite einwilligen. Damit dürfe es laut Bundesbank zu keiner die Finanzstabilität gefährdenden Immobilienblase kommen.

Zur Info: In den USA wurden 2007 sogenannte Subprime-Kredite an Geringverdiener mit schlechter Bonität vergeben. Was zur Finanzierung von Eigenheimen gedacht war, führte zur Pleite der Lehman Brothers und damit zur weltweiten Finanzkrise.

Lohnt sich die Investition in Immobilien auch 2021 noch?

Auch 2020 lohnt sich die Investition in Immobilien – bei gutem Sachwert und sicheren Finanzierungen mit Eigenkapital.

Immobilien sind und bleiben eine sinnvolle Investition: Sie werfen nach wie vor gute Renditen ab. Gleichzeitig ist Kaufen langfristig noch immer günstiger als Mieten. Damit ist der Immobilienkauf trotz der Diskussion um eine Immobilienblase noch immer nicht abwegig. Was sich dadurch jedoch zeigt: Eine genaue Prüfung des Sachwertes ist immens wichtig: Wer überteuert kauft, der läuft natürlich Gefahr, zu spekulieren und sein Kapital zu verlieren. Gleichzeitig ist die Art der Finanzierung bedeutend: Wer mit einem hohen Eigenkapitalanteil finanziert, kann seine Immobilie auch in turbulenten Zeiten stabiler halten als jemand, der bei unvorhersehbaren Schwierigkeiten seine Tilgung nicht mehr leisten kann. So lassen offene Augen und Eigenanteile beim Kauf Immobilienblasen die Luft ausgehen.

Hat Corona die Immobilienpreise beeinflusst?

Corona und die Auswirkungen auf Immobilienpreise und eine mögliche Immobilienblase

Corona hat so einiges in unserem gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Leben durcheinander gewirbelt. Doch hat Corona auch eine Auswirkung auf eine mögliche Immobilienblase, den Immobilienmarkt und die Immobilienpreise? Dazu kann man sagen: Einen signifikanten Einfluss auf den Immobilienmarkt und ein Absinken der Preise hat es (noch) nicht gegeben. Wohnimmobilien sind nach wie vor stark gefragt. Die Preise steigen auch im Jahr 2021 weiter an. Wohnungen sind ein knappes Gut und Bauland wird allerorts händeringend gesucht.

Begünstigt wird der hohe (Stellen)Wert von Wohnimmobilien auch durch die Tatsache, dass laut einer Studie von empirica und der LBS die Wohnungseigentumsquote der Deutschen im Jahr bei nur 42 Prozent lag – und damit geringer war, als in jedem anderen Land in der EU. Die Nachfrage nach den eigenen vier Wänden wird also für das Jahr 2021 auch noch länger hoch bleiben – und damit auch die Preise hoch halten. Corona hat hier also nicht zu einem Absinken der Immobilienpreise geführt. Das belegt auch eine Studie des Statistischen Bundesamtes: So lagen die Preise für Wohnimmobilien im 3. Quartal 2020 um durchschnittlich 7,8% höher als im Vergleich zum Vorjahresquartal.

Eine mögliche Reduzierung der Preise könnte es aber in nächster Zeit bei den Gewerbeimmobilien geben, vermuten Experten. Länger anhaltende Lockdowns bzw. Teil-Lockdowns haben zu deutlichen Gewinneinbußen bei Gewerbetreibenden geführt. Vor allem Gastronomiebetreiber und die Eventbranche sind stark von Corona bedingten Umsatzausfällen betroffen. Hier ist eventuell zu erwarten, dass es bedingt durch mögliche Insolvenzen in dem Bereich in Zukunft mehr Gastronomie- und Event-Immobilien auf dem Markt gibt – was dann wieder zu einem Rückgang der Immobilienpreise führen könnte.

Werden wegen Corona jetzt viele ihre Immobilien verkaufen müssen?

Sicherlich hat Corona für Immobilieneigentümer auch zu gewissen finanziellen Belastungen geführt. Kurzarbeit und ausgefallene bzw. stark reduzierte Löhne und Gehälter erschweren es Bauherren den Ratenzahlungen im Rahmen einer Baufinanzierung nachzukommen. Wer hier als Eigentümer die Finanzierung falsch kalkuliert hat, dem kann der Lockdown einen Strich durch die Rechnung machen – und das Haus landet schließlich wieder auf dem Markt. Jedoch kam es bislang – auch während der 2. Lockdown-Welle – zu keiner auffälligen Anzahl von Notverkäufen.

Auch werden viele Bauwillige in Corona-Zeiten erst einmal abwarten, wie sich die Lage weiter entwickelt und mit dem Kauf einer Immobilie eventuell warten. Und natürlich werden auch die Banken die Bedingungen für eine Kreditvergabe nachbessern und strengere Kriterien ansetzen. Doch all diese Belastungen und Hürden für Immobilienbesitzer und Wohnraumsuchende treten im Vergleich zu der nach wie vor immensen Nachfrage in den Hintergrund. Der Run auf Immobilien hält bislang unvermindert stark an.

Fazit:

Platzt nun die Immobilienblase im Jahr 2021? Hat Corona auf die Immobilienpreise einen Einfluss? Was man sagen kann: Es gibt einige Anzeichen dafür, die vermuten lassen, dass sich über die letzten Jahre eine Blase gebildet hat und sich weiter vergrößert – allem voran die sehr stark steigenden Preise für Immobilien. Zusätzlich steigen seit circa elf Jahren die Kaufpreise schneller als die Einkommen, was auch bedeutet, dass sich immer weniger Menschen ein Eigenheim leisten können.

Gleichzeitig aber ist die Nachfrage nach Immobilien immer noch extrem hoch. Wohnraum ist seit vielen Jahren ein knappes Gut, weswegen auch das steigende Preisniveau mit Blick auf die Angebotsknappheit vertretbar ist. Von einer deutlichen Überbewertung von Immobilien kann auch nicht die Rede sein. Zwar gibt es vereinzelt Objekte, die stark überteuert angeboten werden, aber die Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt liefert grundsätzlich kein Warnsignal für eine Immobilienblase.

Corona hat die Lage auf dem Immobilienmarkt auch nicht signifikant beeinflusst. Notverkäufe von Haus- oder Wohnungseigentümern hat es bislang nicht gegeben. Wer seine Immobilien richtig finanziert hat, hat es auch trotz Lockdown und Kurzarbeit durch die Krise geschafft. Auch die Immobilienpreise sind wegen Corona nicht gefallen. Grundsätzlich aber muss natürlich auch gesagt werden: Wer rechtzeitig auf das Platzen einer Immobilienblase vorbereitet sein möchte, der sollte den Immobilienmarkt und die finanzielle Gesamtsituation im Land immer aufmerksam beobachten.

 

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