Wann platzt die Immobilienblase?

Wenn Spekulationen den Markt überheizen

Es lässt sich nicht vorhersagen, wann eine Immobilienblase platzt.

Mehr Nachfrage als Angebot: Immobilienblasen entwickeln sich, wenn die Preise für Wohnungen, Häuser und Grundstücke in kurzer Zeit unverhältnismäßig steigen. Das geschieht dann, wenn Käufer beginnen, anhand steigender Immobilienpreise zu spekulieren und vermehrt zu investieren. Die Gefahr einer Immobilienblase: Sie kann platzen. Doch was führt zum abrupten Ende einer Preisblase und sind Immobilienblasen auch bei uns absehbar?

Zur Info: Bei einer Immobilienblase kommt es in bestimmten Regionen aufgrund von Spekulationen zu einer deutlichen Überbewertung von Immobilien. Wenn der Markt seinen Höchststand erreicht hat, fallen die Preise durch Finanzierungsprobleme schlagartig: An diesem Punkt spricht man vom Platzen der Immobilienblase.

Immobilienblasen in der Vergangenheit

Die Immobilienblase in den USA 2007 hat eine weltweite Finanzkrise nach sich gezogen.

Im Jahr 2007/2008 platzte die Immobilienblase in den USA. In der Folge kam es zu einer globalen Finanz- und Wirtschaftskrise. Die Ursache: Der Leitzins war auf zu niedrigem Niveau. Durch die allmähliche Erhöhung des Leitzinses konnten viele Anleger ihre Finanzierungen nicht mehr bezahlen, wodurch Banken in die Krise gerieten und die Immobilienpreise schlagartig auf ein Rekordtief fielen.

Mehr als 10 Jahre nach der geplatzten US-Immobilienblase herrscht auch bei uns die Niedrigzinspolitik: Die Europäische Zentralbank (EZB) hält den Leitzins seit Jahren auf einem Rekordtief von null Prozent. Die Folge: Anleger werden auf der Suche nach Rendite in riskante Immobiliengeschäfte getrieben. Dadurch steigen die Immobilienpreise – besonders in begehrten Städten wie München und Frankfurt.

Was sind die Anzeichen für eine Immobilienblase?

Natürlich kann das Platzen einer Immobilienblase nicht vorhergesehen werden – schließlich sind die Entwicklungen des Immobilienmarktes von vielerlei Faktoren abhängig: neben den Zinsen beispielsweise auch die gesamtwirtschaftliche Lage sowie auch der steigende Bedarf an Wohnraum. Dennoch kann die Entstehung einer Immobilienblase und die zunehmende Gefahr des Platzens an einigen Anzeichen festgemacht werden:

  1. Wenn sich Mieten und Kaufpreise entkoppeln: Steigen die Immobilienkaufpreise stärker als die Mieten, ist in der Regel reine Spekulation das Motiv. Gleichzeitig sinkt jedoch die Rendite: Weniger Gewinn bei immer höheren Preisen ist ein klassisches Anzeichen für eine Immobilienblase.

  2. In einem Jahr fünf Prozent, im nächsten Jahr sechs Prozent usw.: Steigen die Kaufpreise nicht stetig, sondern hyper-exponentiell, dann ist von einem gefährlichen Preisanstieg auszugehen.

  3. Wenn das Umland erreicht wird, nimmt die Blasenbildung seinen Lauf: Die Preise steigen in den Top-Lagen der Metropolen immer zuerst. Wenn sie sich jedoch auf die Vororte sowie angrenzende ländliche Regionen ausbreiten, kann davon ausgegangen werden, dass die Immobilienblase wächst.

  4. Niedrige Zinsen: Liegen die Hypothekenzinsen unterhalb von drei Prozent, deutet das ebenfalls auf eine Immobilienblasenbildung hin.

  5. Zwei Prozent der Gesamtkreditsumme pro Jahr zu tilgen, ist zu wenig: Banken locken Kunden häufig durch Angebote. Durch geringe Tilgungsraten können zwar leichter Kredite aufgenommen werden – ist die Kreditzeit jedoch vorbei und die Restsumme wird höher verzinst, können Käufer die Raten oftmals nicht mehr zahlen.

  6. Wenig Eigenkapital: Käufer dürfen den Großteil eines Immobilienkaufs (mehr als zwei Drittel) durch Fremdkapital finanzieren. Je weniger Eigenkapital beim Kauf vorhanden sein muss, umso schneller können Kaufentscheidungen getroffen werden.

Zur Info: München befindet sich auf Platz 1 des "UBS Global Real Estate Bubble Index": Damit ist die bayerische Landeshauptstadt weltweilt die Stadt mit dem größten Risiko für eine Immobilienblase. Für die Studie wurden die Immobilienpreise in weltweit 24 Metropolen verglichen, darunter London, Paris, Stockholm und Vancouver.

Was würde passieren, wenn die Immobilienblase bei uns platzt?

Wenn Immobilienblasen platzen, gehen oft einige Baufirmen pleite.

Schulden, unfertige Bauprojekte, Banken in der Krise: Wenn eine Immobilienblase platzt, hinterlässt sie typischerweise drei große Baustellen. Denn während noch in der Boomphase die Bauprojekte zunehmen, die Baubranche aufstockt und alle Kapazitäten ausschöpft, heißt es nach geplatzter Immobilienblase: Bauruinen, Pleiten und Entlassungen bei den Baufirmen.

Gleichzeitig müssen auch die Käufer die Konsequenzen der geplatzten Blase tragen: Wer zu hohen Preisen eine Immobilie gekauft und über Kredite finanziert hat, sitzt im schlimmsten Fall nun auf einer unfertigen Immobilie und einem Berg Schulden. Und weil Leerstand keine Einnahmen bringt, können die wenigsten Käufer ihre Schulden überhaupt an die Bank zurückzahlen. So entsteht Problem Nummer 3: Die Banken kommen in Schwierigkeiten. Denn wenn Tilgung und Zinsen nicht gezahlt werden, fehlt der Bank das Geld, das wiederum für andere, produktivere Investitionen nötig wäre.

Was spricht gegen eine Immobilienblase bei uns?

Nicht so leichtfertig, wie gedacht: Denn in Deutschland herrscht trotz Niedrigzinsen und hoher Kaufpreise keine übermäßig schnelle Vergabe von Krediten. Immobilienkäufe sind damit hierzulande ziemlich solide finanziert, d. h. in der Regel durch genügend Eigenkapital abgedeckt. Zusätzlich bewerten Banken die Kreditwürdigkeit von Käufern im Allgemeinen verhältnismäßig streng.

Nicht zuletzt kann auch die Finanzaufsichtsbehörde BaFin eingreifen, um eine drohende Immobilienblase abzuwenden: Durch eine Obergrenze für die Darlehenshöhe bezogen auf den Immobilienwert soll sie verhindern, dass Banken in zu viele faule Immobilienkredite einwilligen. Damit dürfe es laut Bundesbank zu keiner die Finanzstabilität gefährdenden Immobilienblase kommen.

Zur Info: In den USA wurden 2007 sogenannte Subprime-Kredite an Geringverdiener mit schlechter Bonität vergeben. Was zur Finanzierung von Eigenheimen gedacht war, führte zur Pleite der Lehman Brothers und damit zur weltweiten Finanzkrise.

Lohnt sich die Investition in Immobilien auch 2020 noch?

Auch 2020 lohnt sich die Investition in Immobilien – bei gutem Sachwert und sicheren Finanzierungen mit Eigenkapital.

Immobilien sind und bleiben eine sinnvolle Investition: Sie werfen nach wie vor gute Renditen ab. Gleichzeitig ist Kaufen langfristig noch immer günstiger als Mieten. Damit ist der Immobilienkauf trotz der Diskussion um eine Immobilienblase noch immer nicht abwegig. Was sich dadurch jedoch zeigt: Eine genaue Prüfung des Sachwertes ist immens wichtig: Wer überteuert kauft, der läuft natürlich Gefahr, zu spekulieren und sein Kapital zu verlieren. Gleichzeitig ist die Art der Finanzierung bedeutend: Wer mit einem hohen Eigenkapitalanteil finanziert, kann seine Immobilie auch in turbulenten Zeiten stabiler halten als jemand, der bei unvorhersehbaren Schwierigkeiten seine Tilgung nicht mehr leisten kann. So lassen offene Augen und Eigenanteile beim Kauf Immobilienblasen die Luft ausgehen.

 

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