Immobilienbewertung bei Schenkung: Tipps & alle Infos

Schenkung oder Erbe einer Immobilie: Das sollten Sie beachten

Immobilienbewertung bei Schenkung

Viele Immobilieneigentümer fragen sich: verschenken oder vererben? Auch wenn die Übertragung von Eigentum zu Lebenszeiten deutliche Vorteile bietet: Sowohl bei der Schenkung als auch bei der Vererbung heißt es für den neuen Eigentümer „Steuern zahlen“, wenn  der Wert einer Immobilie den Freibetrag überschreitet. Die Höhe der Steuern berechnet das Finanzamt über ein Standardverfahren auf Basis des Verkehrswerts von z. B. einer Eigentumswohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks.

Das kann jedoch in einzelnen Fällen auch zu einer Überbewertung der Immobilie führen – was wiederum eine höhere Steuerlast nach sich zieht. Alle wichtigen Infos rund ums Schenken oder Vererben einer Immobilie, und wie Sie die Steuerlast optimieren, erfahren Sie in unserem Info-Artikel.

Warum lohnt es sich, Immobilien zu verschenken?

Schenkung oder Erbe von Eigentum wie Immobilien

Verschenken lohnt sich: Wenn Immobilien noch zu Lebzeiten verschenkt werden, kann unter Umständen eine geringere Steuerlast für den Beschenkten erreicht werden. Eine Schenkungssteuer kann zwar anfallen – sie kann aber mittels gesetzlichen Freibetrags reduziert werden. Denn im Unterschied zur Erbschaftssteuer (siehe „Immobilienbewertung bei Erbschaft“), die nur den einmaligen Abzug des Freibetrags ermöglicht, kann der Steuerfreibetrag bei einer Schenkung alle 10 Jahre genutzt werden.

Das bedeutet: Nach 10 Jahren kann eine weitere Immobilie oder auch ein Geldbetrag bis zur Freibetragsgrenze steuerfrei verschenkt werden. Auf diese Weise lassen sich insbesondere große Vermögen über Jahrzehnte hinweg steuerfrei auf mehrere Nachkommen übertragen: Wer schon zu Lebzeiten damit beginnt, mehrere Immobilien auf die späteren Erben aufzuteilen, kann dafür sorgen, dass die späteren Eigentümer einiges an Steuern sparen.

Zur Info: Die Zehn-Jahres-Frist bei der Immobilienschenkung besagt, dass Steuerfreibeträge mehrfach ausgenutzt werden können, sofern zwischen der Schenkung einer Immobilie und einer weiteren, anderen Schenkung oder Erbschaft mehr als zehn Jahre liegen.

Worin besteht der Unterschied zwischen Schenkung und Erbschaft?

Im Gegensatz zur Erbschaft ist eine Schenkung der Übertrag von Eigentum auf eine andere Person zu Lebzeiten. Dabei erhält der Schenkende keine Gegenleistung und verliert zudem zum Zeitpunkt der Übergabe sein Eigentumsrecht an dem übereigneten Gegenstand – bzw. im Falle einer Immobilienschenkung den Anspruch auf das Haus oder Grundstück. Dennoch ist die Steuer auf eine Schenkung ähnlich festgesetzt wie die Erbschaftssteuer (siehe Erbschaftssteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG)). Somit gelten für Schenkung und Erbschaft ähnliche Bestimmungen.

Das Finanzamt unterscheidet drei Arten von Schenkungen: die Handschenkung, das Schenkungsversprechen und die Schenkung im Todesfall. Im Falle der Schenkung einer Immobilie kann es sich zwar prinzipiell um eine Handschenkung nach § 516 BGB handeln, allerdings erhält der Beschenkte nicht sofort Zugriff auf den Vermögenswert. Denn der Weg zum Notar ist unerlässlich.

Damit also eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück verschenkt werden kann, muss ein Notar den Schenkungsvertrag beurkunden. Dabei kann der Schenkende gewisse Rechte an der Immobilie behalten: z. B. ein Wohnrecht bzw. den Nießbrauch an einem verschenkten Mietshaus. Auf diese Weise würden die Mieteinnahmen zu Lebenszeiten weiterhin auf das Konto des Schenkenden überwiesen werden, obwohl ins Grundbuch bereits ein anderer Eigentümer eingetragen wurde.

Welche Rolle spielt die Überschreibung bei einer Schenkung?

Eine Schenkung erfolgt durch die Überlassung von Eigentum ohne Zahlung eines Kaufpreises. Entweder erfolgt gar keine Gegenleistung – oder sie wird nicht kaufmännisch abgewogen. Sie kann aber z. B. Nutzungsrechte beinhalten. Um eine Immobilie zu verschenken, muss eine Überschreibung erfolgen. Dazu wird ein Überlassungsvertrag aufgesetzt, mit dem die Immobilie auf einen neuen Eigentümer übertragen wird.

Warum muss eine Immobilie bei einer Schenkung bewertet werden?

Bei Schenkungen von Immobilien gelten Freibeträge

Die Höhe der Erbschafts- oder Schenkungssteuer ist abhängig vom Wert einer Immobilie. Sie wird individuell nach dem Steuersatz des Beschenkten berechnet: die Basis für die Kalkulationen des Finanzamtes bildet jedoch der Verkehrswert der Wohnung, des Hauses oder Grundstücks. Es spielt also eine große Rolle, ob der Wert einer Immobilie tendenziell sehr hoch oder niedriger eingeschätzt wird. Dementsprechend fällt auch die Steuerlast höher oder niedriger aus.

Zur Info: Die grundlegende Einschätzung des Wertes einer Immobilie wird vom Finanzamt vorgenommen. Ein Immobiliensachverständiger kann aber vom Schenkenden hinzugezogen werden, wenn das vom Finanzamt festgestellte Bewertungsergebnis überhöht ist und der Nachweis eines geringeren Wertes erfolgen werden muss.

Je nach Immobilie kann es sogar sein, dass der Verkehrswert noch in den Rahmen eines Freibetrags fällt und somit gar keine Steuer entrichtet werden muss. Die Höhe dieses Freibetrags ist jedoch abhängig vom Verwandtschaftsgrad zwischen Begünstigtem und ehemaligem Besitzer: je näher die Verwandtschaft, desto größer dürfen die Geschenke oder das Erbe ausfallen, ohne dass Steuern dafür fällig werden.

Wie viel Schenkungssteuer aktuell fällt an?

Die aktuelle Erbschafts- und Schenkungssteuer hat sich im Jahr 2021 nicht geändert, sprich: Der Steuersatz richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad und der Steuerklasse des Begünstigten und liegt zwischen 7 und 50 %.

Verwandt­schafts­grad Frei­betrag Steuer­klasse Steuer­satz
Ehe­partner und eingetragene Lebens­partner 500.000 Euro I 7-30 %
Leibliche und adoptierte Kinder sowie Stief­kinder 400.000 Euro I 7-30 %
Enkel­kinder und Stief­enkel 200.000 Euro I 7-30 %
Eltern, Groß­eltern, Stief­eltern, Geschwister, Nichten und Neffen, Schwieger­kinder 20.000 Euro II 15-43 %
Lebens­gefährten, Freunde, Geschäfts­partner etc. 20.000 Euro III 30-50 %

Schenkungssteuer: Ein Rechenbeispiel

Wenn Großeltern ein Haus im Wert von 500.000 Euro an ihren Enkel verschenken möchten, kann dieser für die Schenkungssteuer einen Freibetrag von 200.000 Euro geltend machen. Sollte das Enkelkind dann der Steuerklasse I angehören, muss auf den restlichen Betrag von 300.000 Euro ein Steuersatz von 11 % (über 300.000 Euro und bis zu 600.000 Euro sind es 15 %, über 600.000 Euro und bis zu sechs Millionen Euro sind es 19 %) angerechnet werden. Das würde zu einer Schenkungssteuerlast von 33.000 Euro führen.

Anders verhält es sich etwa bei Ehepartnern: Sofern beide Ehepartner ein Haus im Wert von 500.000 Euro gemeinsam als Eigenheim nutzen, dürfte der Besitzende (z. B. der Ehemann) diese Immobilie ohne Versteuerung an den Ehepartner (z. B. Ehefrau) verschenken (aufgrund des Freibetrags von 500.000 Euro). Die Kinder müssten im Fall einer Schenkung jedoch wiederum Steuern zahlen, da für sie nur ein Freibetrag von 400.000 Euro gilt. Auf die restlichen 100.000 Euro müssten Schenkungssteuer entrichtet werden.

Welche geeigneten Bewertungsverfahren gibt es?

Angesichts der Freibeträge wird klar: Es macht einen riesigen Unterschied, ob z. B. Eltern ihren Kindern ein Haus im Wert von 400.000 Euro oder im Wert von 500.000 Euro schenken. Denn je nachdem fällt die geschenkte Immobilie noch in den Rahmen des Freibetrags – oder muss oberhalb der Freibetragsgrenze mit 7 bis 30 % versteuert werden.

Umso wichtiger ist es beim Verschenken oder Vererben, eine Immobilie nicht überzubewerten. Bei der Festlegung des Verkehrswertes einer Immobilie können verschiedene Verfahren zum Einsatz kommen. Die gängigsten sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren – in der Regel werden diese miteinander kombiniert.

  • Beim Vergleichswertverfahren werden die tatsächlich realisierten Kaufpreise vergleichbarer Immobilien herangezogen. Als vergleichbare Kriterien zählen unter anderem Lage und Baujahr, Wohnfläche, Balkon oder Garten.

  • Das Ertragswertverfahren dient der Wertermittlung von Mietwohn- und Geschäftsgrundstücken. Er berechnet sich aus den zu erwartenden zukünftigen Einnahmen der Immobilie sowie aus dem Bodenwert. Für letzteres dienen der Bodenrichtwert und die Größe des Grundstücks als Basis.

  • Für das Sachwertverfahren wird der Bodenwert bestimmt und mit dem Wert des Gebäudes addiert. Dabei wird zunächst vom Neubauwert ausgegangen, von dem wiederum die Alterswertminderung abgezogen wird. So kann es beim Sachwertverfahren leicht zu steuerlichen Überbewertungen kommen.

Wer ermittelt den Wert einer Immobilie bei einer Schenkung?

Verschenkte Immobilien werden mit der Schenkungssteuer besteuert

Im Falle einer Erbschaft oder Schenkung legt das zuständige Finanzamt den Verkehrswert zur Berechnung der Steuer fest. Dazu nutzt die Behörde das im Bewertungsgesetz (BewG) erläuterte „typisierende Massenverfahren“. Dieses berücksichtigt, wie der Name schon verrät, jedoch keinerlei Eigenheiten oder Besonderheiten einer Immobilie. So wird hinsichtlich Ausstattung und Zustand von Standardobjekten ausgegangen.

Gerade Immobilien, die einen hohen Sanierungs- und Renovierungsbedarf oder zusätzliche wertmindernde Eigenschafen aufweisen, werden somit deutlich überschätzt. Damit sich der vom Finanzamt ermittelte Grundbesitzwert und der tatsächliche Verkehrswert nicht immens unterscheiden, haben Erben und Beschenkte das Recht, einen unabhängigen Immobiliensachverständigen hinzuzuziehen.

Welche Vorteile bietet ein unabhängiges Sachverständigengutachten?

Durch ein ausführliches Verkehrswertgutachten legt ein Immobiliensachverständiger den aktuellen Marktwert einer Immobilie fest. Dabei werden z. B. Mängel und Besonderheiten berücksichtigt und der Verkehrswert einer Immobilie dahingehend angepasst. So bietet ein unabhängiges Sachverständigengutachten eine neutrale und stichhaltige Werteinschätzung, die bei Schenkung und Erbe als Basis für die faire Berechnung der Steuerlast fungiert.

Muss das Finanzamt das Wertgutachten eines Sachverständigen anerkennen?

Ein Kurz- oder Verkehrswertgutachten eines Immobiliensachverständigen liefert dem Finanzamt fundierte und marktrelevante Daten zum Wert einer Immobilie. Ob ein Finanzamt das Gutachten jedoch anerkennt, ist von Fall zu Fall verschieden. Laut einer Entscheidung des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg vom 17.1.2018 unter dem Aktenzeichen 3 K 3178/17 wurde festgestellt, dass die verbindliche Bestimmung des Werts nur durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen möglich ist.

In der Praxis erkennen die Finanzbeamten jedoch auch noch in vielen Fällen Gutachten von nicht-vereidigten Sachverständigen an. Denn auch diese Sachverständige liefern nützliche und stichhaltige Informationen zum marktgerechten Wert. Anerkennen muss das Finanzamt das Gutachten von nicht öffentlich bestellten Gutachtern deswegen grundsätzlich nicht. Es wird jedoch noch oft der Werteinschätzung eines nicht-vereidigten Sachverständigen Folge geleistet.

So kann grimmobilien Sie bei der Immobilienbewertung unterstützen

Als Dipl. Sachverständiger (DIA) für Immobilienbewertungen und Bauschäden sowie studierter Immobilienwirt (DIA) und Immobilienmakler verfügt Gregor Grimm über umfassendes Expertenwissen zu den Immobilienpreisen der Regionen Augsburg und Aichach. Aufgrund seiner jahrelangen Erfahrung auf dem Gebiet der Immobilienbewertung liefert er präzise erstellte Gutachten zum Verkehrswert von Haus, Wohnung oder Grundstück.  

Auf diese Weise gibt er den Immobilieneigentümern und damit auch den Finanzämtern fachlich fundierte Werteinschätzungen an die Hand, welche bei Schenkung oder Erbe den Wert einer Immobilie fach- und marktgerecht begründen.

 

Sie haben eine Frage zum Thema Immobilienbewertung bei Schenkung? Sie suchen einen erfahrenen Sachverständigen für die marktgerechte Einschätzung des Verkehrswertes Ihrer Immobilie?