Immobilien als Geldanlage: rentabel?

Investieren in Betongold?

Immobilien als Geldanlage

Die Preise für Immobilien steigen weiter. Gerade in den Großstädten spekulieren viele auf die große Wertsteigerung. Auch immer mehr Privatanleger denken darüber nach, in Immobilien zu investieren. Aber lohnt sich das? Und was gilt es zu beachten?

 

Rentabilität von Immobiliengeschäften von vielen Faktoren abhängig

Immobilien gelten als relativ stabile Wertanlage. Die Preise steigen weiterhin. Der Bedarf von Wohnraum ebenso. Wer aber daran denkt, sich eine Immobilie als Geldanlage zu kaufen, sollte dennoch einige Aspekte bedenken. Schließlich hängt die Rendite bei Investments im Immobilienbereich stark davon ab, wie sich die Lage und der Standort des Objekts sowie das Objekt selbst langfristig entwickeln. Zudem entstehen bei Immobilien teils hohe Unterhaltungs- und Sanierungskosten.

Zur Info: Wer Immobilien als Geldanlagen nutzen möchte und das Objekt vermietet, sollte unbedingt auf das Verhältnis von Kaufpreis und Nettokaltmieten achten. Dabei gilt: Der Kaufpreis sollte sich in 20 Jahren durch Mietannahmen amortisiert haben.

Höhe der Mehrfamilienhaus, Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung?

Immobilie als Geldanlage: Mehrfamilienhaus, Einfamilienhaus, Wohnung

Eines ist klar: Je höher die Mieteinnahmen, desto höher der Gewinn. Mehrfamilienhäuser sind in dieser Hinsicht die optimale Geldanlage: Schließlich können durch mehrfache Mieteinnahmen maximale Renditen erzeugt werden. Allerdings bedeutet ein Mehrfamilienhaus auch einen höheren Instandhaltungs- und Verwaltungsaufwand. 

Deutlich leichter in der Verwaltung sind hingegen Einfamilienhäuser. Hier kann allerdings in erster Linie auf die Rendite durch den späteren Verkauf spekuliert werden – insbesondere Grundstücke können über die Jahre umfassende Wertsteigerungen erfahren. Wer den Einsatz noch geringer halten und lieber klein anfangen möchte, der sollte sich vorerst für eine Eigentumswohnung entscheiden.
 

Wann ist der richtige Zeitpunkt für eine Immobilie als Geldanlage?

Je früher desto besser. Denn je eher ein Objekt finanziert wurde, desto schneller kann von der Rendite profitiert werden. Gleichzeitig steigen die Immobilienpreise vielerorts vermutlich weiterhin, insbesondere in den Großstädten – schnell sein, lohnt sich also doppelt. Darüber hinaus ist der richtige Zeitpunkt für den Kauf einer Immobilie geboten, wenn die Zinsen für eine Baufinanzierung niedrig sind. Bereits seit 2015 hält die Niedrigzinsphase an: Das ist günstig für einen Immobilienkauf.

Welche Risiken bestehen?

Wer daran denkt, eine oder mehrere Immobilien als Geldanlage zu erwerben, der sollte nichts überstürzen. Schließlich sind Investitionen in Immobiliengeschäfte immer mit Risiken verbunden, die es abzuwägen gilt:

  • Kapital ist nicht länger verfügbar: Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, muss in der Regel seine gesamten Ersparnisse sowie meist ein Darlehen dafür aufbringen. Sprich: Bis eine Immobilie Gewinn abwirft, kann es viele Jahre dauern. In dieser Zeit ist das Kapital gebunden und steht nicht zur freien Verfügung.
  • Es fallen Betriebs-, Renovierungs- und Verwaltungskosten an: Und die sollte man nicht unterschätzen. Je nach Art und Größe einer Immobilie können die Instandhaltungskosten schnell ungeahnte Ausmaße annehmen und die Rendite ungemein schmälern. Unbedingt vor dem Immobilienkauf einen umfassenden Kostenüberblick machen!
  • Wachstum nicht garantiert: Wie bei anderen Immobiliengeschäften auch, gibt es keine Garantie in Hinsicht auf die Wertsteigerung. Während in den Metropolen schon jetzt sehr hohe Preise herrschen, ist der Zuwachs in ländlicheren Regionen nicht abzusehen. Bei Immobiliengeschäften drohen zwar weniger extreme Verluste im Vergleich zu Aktiengeschäften – dennoch kann niemand wirklich sicher vorhersagen, wie sich der Immobilienmarkt in den nächsten Jahren entwickelt.
  • Versteckte Mängel: Das Dach ist plötzlich undicht oder die Elektrik muss dringend erneuert werden. Viele Sanierungsfaktoren einer Immobilie können plötzlich nach dem Kauf auftreten. Davor sollte jeder Investor gewappnet sein: Rücklagen sind deshalb das A und O.
  • Vermieter sein, ist nicht leicht: Ob Leerstand oder Mietrückstand – wer Wohnraum etc. vermietet, der muss immer damit rechnen, dass die Mieteinnahmen auch ausbleiben können. Auf diese Weise kann so mancher Immobilienbesitzer sogar Verluste machen. 

Faktoren für einen rentablen Immobilienkauf

Immobilie als rentable Geldanlage

Um die Risiken zu schmälern, sollte beim Immobilienkauf auf verschiedene Faktoren geachtet werden. Hinsichtlich des Wertzuwachses sind einerseits die Lage und Bauweise einer Immobilie ausschlaggebend. Andererseits ist besonders bei Altbauten ein vorhandener Energieausweis von Vorteil. Nicht zuletzt sollten bei vermieten Immobilien einige Punkte zusätzlich beachtet werden.

 

 

Die Lage

Stadt oder Land? Wohngebiet oder Zentrum? Um Immobilien als Geldanlagen zu kaufen, empfehlen sich Objekte in Städten, die mehr als 10.000 Einwohner zählen und eine möglichst geringe Arbeitslosigkeit und keinesfalls Bevölkerungsschwund aufweisen. Das erhöht die Chancen einer Vermietung. Zudem sollte sich die Immobilie in einer Gegend befinden, die eine gute Infrastruktur und Anbindung aufweist. Besonders empfehlenswert sind unmittelbare Randgebiete attraktiver Wohnlagen: Hier sind die Chancen einer Wertsteigerung besonders hoch.

Die Bauweise

Ob alt oder neu: Insbesondere die Bausubstanz eines Gebäudes wollte vor dem Kauf genauestens unter die Lupe genommen werden. Ist die Immobilie gepflegt worden? Wurden Modernisierungen durchgeführt? Denn insbesondere bei Altbauten können Sanierungen mitunter sehr kostspielig werden. Die Faustregel lautet deshalb: Bei Gebäuden wird von einer Lebensdauer von 80 Jahren ausgegangen. Wurde in dieser Zeit immer wieder erneuert, kann die Lebensdauer problemlos gesteigert und eine Immobilie als Geldanlage gekauft werden.

Energieeffizienz

Immobilien als Geldanlage: Energieeffizienz von Altbauten

Vor dem Kauf von Altbauten: unbedingt die Energieeffizienz überprüfen! Denn durch die Energieeinsparungsverordnung (EnEV) müssen Gebäude den Vorschriften der energetischen Sanierung gerecht werden. Die zusätzliche Dämmung oder der Heizkessel-Austausch kann nachträglich mitunter hohe Kosten verursachen. Für einen rentablen Immobilienkauf muss dieser Faktor unbedingt einkalkuliert werden.

Aktuelle Vermietung

Mieteinnahmen sind entscheidend für die Rendite einer Immobilie. Deshalb sind Objekte, die zum Kaufzeitpunkt vermietet sind, grundsätzlich die bessere Geldanlage. Darüber hinaus können durch die Vermietung Steuervorteile genutzt werden: Neben dem Gebäudewert kann auch jede nachträgliche Investition in ein Mietshaus steuerlich abgesetzt werden. Um sicher zu gehen und keine bösen Überraschungen zu erleben, sollten sämtliche Mietverhältnisse vor dem Kauf genau geprüft werden: beispielweise hinsichtlich Miethöhe, Regemäßigkeit der Zahlungen etc. Nicht zuletzt ist es empfehlenswert, sich den Mietspiegel und dessen Entwicklungen in der Umgebung anzusehen – so lässt sich herausfinden, ob Mietpreiserhöhungen in Zukunft realistisch sind.

 

Sie möchten eine Immobilie als Geldanlage kaufen? Sie wünschen weitere Informationen zu rentablen Haus- oder Wohnungskäufen? Sprechen Sie mit Ihrem Dipl. Sachverständigen (DIA) für Immobilienbewertungen und Bauschäden, Gregor Grimm.