Wann ist der richtige Zeitpunkt zum Verkauf einer Immobilie?
Zeit ist Geld – auch beim Verkauf einer Immobilie?
Gibt es für den Verkauf einer Immobilie den optimalen Zeitpunkt? Wann ist dieser und ergibt es Sinn auf diesen zu warten? Nach welchen persönlichen und nach welchen wirtschaftlichen Aspekten sollte der Zeitpunkt des Verkaufs eines Hauses oder einer Wohnung gewählt werden? Und wann erziele ich die höchsten Verkaufspreise? Im folgenden Artikel möchten wir Sie gerne über die wichtigsten Faktoren informieren, die Sie beim Verkauf einer Immobilie auf gar keinen Fall außer Acht lassen sollten – damit der Verkauf für Sie letztlich so zügig und rentabel wie möglich über die Bühne geht.
Inhaltsverzeichnis:
1. Faktor: Marktlage und konjunkturelle Einflüsse
Sehr pauschal kann behauptet werden: niedrige Zinsen und eine gute wirtschaftliche Konjunktur sprechen für einen günstigen Verkaufs-Zeitpunkt einer Immobilie. Die Kaufinteressenten haben nun die Möglichkeit einen günstigen Kredit zu erhalten. Aufgrund der attraktiven Finanzierung der Immobilie erhöht sich die Nachfrage – womit im Schluss auch der Wert der Immobilie steigt. Steigen die Zinsen und reduzieren sich dadurch die Finanzierungsmöglichkeiten, dann mindert sich das Interesse am Immobilienkauf, so dass auch die Immobilienpreise sinken. Zu diesem Zeitpunkt sollte eher vom Verkauf der Immobilie abgesehen werden.
Zur Info: Liegt der Zinssatz niedrig, so lassen sich in der Regel höhere Verkaufspreise für Ihre Immobilie erzielen. Denn, wenn ein Käufer günstige Zinsen auf sein Darlehen erhält, so bleibt ihm ein größerer Spielraum für den Immobilienpreis, den er sich leisten kann. Kurz gesagt: je niedriger der Zins, desto mehr Kaufinteressenten mit höherer Investitionsbereitschaft existieren für Ihre zu verkaufende Immobilie.
2. Faktor: Jahreszeit und saisonale Einflüsse
Generell kann keine Parallele zwischen einer bestimmten Jahreszeit und dem bevorzugten Kauf einer Immobilie gezogen werden. Frühling, Sommer, Herbst oder Winter stellen also keinen signifikanten Faktor dar. Statistiken zeigen, wenn überhaupt, in der Weihnachtszeit einen leichten Rückgang der Kauflust. Da in Deutschland aktuell die Nachfrage nach Immobilien allerdings besonders hoch ist, ist ein Verkauf derzeit zu jeder Jahreszeit uneingeschränkt möglich.
Für werbewirksame Fotoaufnahmen zur Vermarktung oder auch zur Durchführung von Besichtigungen einer Immobilie ist selbstverständlich die warme Jahreszeit zu bevorzugen. Ein grüner Garten, schön zur Geltung kommende Balkone und Terrassen und ein mit Sonnenschein durchflutetes Haus wirken auf das Gemüt des Käufers sicherlich positiv und fördern auch die Kauflust der Interessenten.
3. Faktor: Der Immobilienstandort
Eigentümer, die eine Immobilie in einer strukturschwachen Region verkaufen wollen, sollten aktuell in Erwägung ziehen, den Verkauf zu forcieren. Aufgrund der derzeit niedrigen Zinsen für eine Finanzierung können selbst in Regionen, die durch Abwanderung gekennzeichnet sind, vergleichsweise hohe Preise verlangt werden. Sollten die Zinsen in Zukunft wieder steigen, kann hier mit einem klar rückläufigen Interesse gerechnet werden.
4. Faktor: Steuern beim Hausverkauf
Der steuerliche Aspekt beim Hausverkauf steht in direkter Verbindung mit dem Zeitpunkt des Immobilienverkaufs. Für Immobilien gilt eine Haltefrist von mindestens 10 Jahren. Wer seine vermietete Immobilie nach weniger als 10 Jahren nach Erwerb mit einem Veräußerungsgewinn verkauft, muss mit einer Spekulationssteuer rechnen (Freibetrag von 600 Euro). Dabei zählt als Datum des Erwerbs der Tag des Kaufvertragsabschlusses, nicht etwa die Eintragung ins Grundbuch. Wie hoch die Spekulationssteuer genau ausfällt, hängt dabei unter anderem von der Höhe des Veräußerungsgewinns, dem individuellen Steuersatz des Verkäufers sowie seinen sonstigen Einkünften ab.
5. Faktor: Immobilie als Kapitalanlage
Dient einem Hauseigentümer die vermietete Immobilie als Kapitalanlage, sprechen hier besonders zwei gute Gründe für den Verkauf:
- Wenn der Mieter auszieht: Kündigt der bisherige Mieter und zieht aus der Immobilie aus, wird die Immobilie für Kapitalanleger sowie für Eigennutzer gleicherweise attraktiver. Eine freie, nicht vermietete Immobilie kann zu einem bis zu 30 Prozent höheren Verkaufspreis veräußert werden als eine vermietete. Außerdem kann der neue Eigentümer der Immobilie einen neuen, höheren Mietpreis festlegen und den Mieter nach seiner Vorstellung aussuchen.
- Wenn die Spekulationsfrist abgelaufen ist: Wer seine Immobilie nicht selbst bewohnt und diese seit mehr als zehn Jahre an andere Personen vermietet hat, muss den beim Verkauf erzielten Gewinn nun nicht mehr versteuern – die Zehn-Jahres-Frist (10-Jahre-Spekulationsfrist) ist abgelaufen und damit entfällt auch die Spekulationssteuer. Wer seine Immobilie also jetzt verkauft, verkauft sie steuerfrei.
6. Faktor: Die persönliche Situation
In den allermeisten Fällen ist die persönliche Situation des Eigentümers die treibende Kraft, die zum Verkauf der Immobilie führt. Der Wunsch nach einer Veränderung des Wohnorts, nach einer geeigneteren Größe und Beschaffenheit der Immobilie, eine krankheitsbedingte Notwendigkeit, die finanzielle Situation des Verkäufers, sind wohl die häufigsten persönlichen Gründe.
Ein Haus mit vielen Treppen kann im Alter mitunter sehr mühsam sein. Die Mobilität lässt nach und auch das Putzen und Instandhalten der Immobilie kostet Kraft. Hier kann in Ruhe nach einem geeigneteren, barrierefreien Zuhause gesucht werden. Steckt der Verkäufer jedoch in finanziellen Schwierigkeiten und hat Probleme den Tilgungssatz bei der Bank zu begleichen, so ist Zeit oft auch Geld und der Eigentümer hat in der Regel großes Interesse die Immobilie schnell zu verkaufen. Bei zu großem Zeitdruck laufen Verkäufer jedoch Gefahr, die Immobilie unter dem Marktpreis zu verkaufen.
7. Faktor: Zeit
Je länger Sie Ihre Immobilie erfolglos zum Verkauf anbieten, desto teurer kann es für Sie werden. Denn die Erfahrung zeigt: Wenn sich nach circa zwei Monaten noch immer kein Interessent für ihre Immobilie auftut, wird – je nach Dringlichkeit – der Druck für Sie immer größer den Verkaufspreis zu reduzieren. Dies wiederum sendet aber negative Signale an die Interessenten, die den Immobilienmarkt genau beobachten. Es wird der Anschein erweckt, mit der Immobilie stimme etwas nicht. Oder es kann Interessenten dazu verleiten Ihre Zwangslage auszunutzen und Sie noch weiter mit dem Verkaufspreis herunterzuhandeln.
Zögern Sie deswegen in dem Fall nicht mehr länger und ziehen Sie die professionelle Hilfe eines erfahrenen Immobilienmaklers hinzu, der die Besonderheiten des Immobilienmarktes Ihrer Region kennt. Denn ein Makler arbeitet mit Ihnen an der Verkaufsstrategie, vermarktet Ihre Immobilie zielgruppenorientiert und nimmt eine objektive, marktgerechte Immobilienbewertung vor.
Fazit: Die Zeichen der Zeit richtig deuten
Die einzelnen Faktoren zeigen klar, dass die Frage nach dem „Wann“, immer mit der Frage nach dem „Warum“ verbunden ist. Der Wunsch nach dem Verkauf einer Immobilie ist meist entweder persönlich oder wirtschaftlich motiviert und beeinflusst so den Zeitpunkt des Verkaufs. Solange keine absolute Dringlichkeit besteht, sollte man sich in jedem Fall die Zeit nehmen und die Frage nach dem richtigen Zeitpunkt stellen.
Ein Verkauf unter Zeitdruck begünstigt eher einen Verkauf unter Wert. Deswegen ist es enorm wichtig alle zeitlichen Faktoren genau abzuwägen, die konjunkturellen und saisonalen Aspekte zu berücksichtigen und ganz allgemein die Zeichen der Zeit richtig zu deuten. Denn Zeit ist eben doch immer auch in gewisser Weise Geld. Nämlich Ihr Geld.
Sie möchten mehr darüber erfahren, wann der richtige Zeitpunkt für den Verkauf Ihrer individuellen Immobilie ist? Gerne beraten wir Sie!
