Hausverkauf: So viel Steuern zahlen Sie.

Verkaufspreis ist nicht gleich Gewinn – steuerliche Abzüge beim Immobilienverkauf

Anfallende Steuern beim Hausverkauf

Ortswechsel, Trennung, Erbe oder finanzielle Gründe. Die Absichten für den Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses sind vielfältig und betreffen jeden Einzelnen ganz individuell. Der Verkauf spült dem ehemaligen Eigentümer zunächst einmal einen beachtlichen Geldbetrag in die Taschen. Doch der Gewinn entspricht dabei nicht der Verkaufssumme. Jeder Immobilienverkäufer sollte sich darüber im Klaren sein, dass neben den Kosten für Notar und Makler auch Steuern anfallen. Welche Steuern beim Hausverkauf genau gezahlt werden müssen, wie hoch diese sind und wie man der Steuerzahlung eventuell auch entgehen kann, erklären wir in diesem Artikel.

1. Steuern beim Hausverkauf und die Spekulationsfrist

In der Regel werden beim Verkauf von Grundstücken und Immobilien aus privatem Besitz Steuern fällig. Der Gewinn, der aus dem Veräußerungsgeschäft hervorgeht, ist laut §23 Einkommensteuergesetz im Allgemeinen steuerpflichtig. Bei dieser Steuer handelt es sich um die sogenannte Spekulationssteuer. Diese beträgt beim Immobilienverkauf 10 Jahre. Das bedeutet: Steuern auf den Gewinn beim Hausverkauf müssen grundsätzlich nur dann gezahlt werden, wenn zwischen Anschaffung des Hauses und dessen Veräußerung weniger als 10 Jahre liegen.

Als Grundlage für die Berechnung der Steuerhöhe dient der Gewinn (Verkaufspreis abzgl. möglicher Kosten beim Verkauf). Auf den Gewinn wird dann der persönliche Einkommensteuersatz angewendet. Die anfallende Spekulationssteuer ist also keine gesonderte Steuer, sondern im Prinzip die Einkommensteuer für private Veräußerungsgeschäfte.

2. Steuern beim Verkauf von vermieteten Immobilien

Steuern beim Hausverkauf von vermieteten Immobilien

Ein Faktor, der sich auf den Zeitraum der Spekulationsfrist auswirkt, ist die Vermietung einer Immobilie. Wird eine Immobilie zunächst vermietet, unterliegt sie bei einem Verkauf der Frist von 10 Jahren. Wird das Haus oder die Wohnung im Jahr des Verkaufs und der beiden vorherigen Jahren (insgesamt also 3 Jahre) selbst bewohnt bzw. privat genutzt, so fällt die Spekulationssteuer wiederum weg. Denkbar wäre eine solche Konstellation z. B. wenn der Eigentümer zu einem gewissen Zeitpunkt Eigenbedarf für eine von ihm vermietete Immobilie anmeldet.

Auch zu beachten: Als Nutzung im privaten Sinne gilt hier nicht nur das Bewohnen durch die eigene Person, sondern auch das der Kinder, wenn sie noch Kindergeld beziehen. Bei nicht selbst genutzten bzw. vermieteten Immobilien liegt die Spekulationsfrist ansonsten wiederum bei 10 Jahren. Entscheidend für die Berechnung der Fristen sind die beurkundeten Datumsangaben auf dem Kauf- bzw. Verkaufsvertrag.

Wer muss also wann und warum Spekulationssteuer bezahlen? Wird die Zehnjahresfrist bei nicht selbst bewohnten Immobilien zum Zeitpunkt des Verkaufs unterschritten und wurde ein Gewinn durch den Verkauf erzielt, so muss der Verkäufer eine Spekulationssteuer zahlen.

Informationen zur Spekulationssteuer im Überblick:

Innerhalb der Spekulationsfrist muss bezahlen, wer:

  • eine Immobilie gewinnbringend weiterverkauft, wenn er sie nicht selbst bewohnt hat
  • eine Immobilie erworben hat, um sie mit einem höheren Gewinn weiterzuverkaufen
  • eine Immobilie durch Betriebsaufgabe erhält
  • eine Immobilie im Zuge einer Scheidung zugesprochen bekommen hat

Von der Spekulationssteuer befreit ist man, wenn:

  • die Wohnung oder das Haus ausschließlich selbst bewohnt wurde
  • zwischen Kauf und Verkauf mehr als 10 Jahre liegen (bei Fremdnutzung)
  • eine vermietete Immobilie im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurde
  • eine Immobilie nach dem Tod des Erblassers vererbt wurde und die Spekulationsfrist bereits abgelaufen ist

3. Steuern beim Immobilienverkauf bei Selbstnutzung

Haben Sie ihre Immobilie ausschließlich selbst genutzt, entfällt die Spekulationssteuer. Dabei spielt es keine Rolle, ob zwischen Kauf und Verkauf weniger oder mehr als 10 Jahre Spekulationsfrist liegen. In diesem Fall zählt die Eigennutzung. Damit diese vorliegt, muss die Immobilie nicht als Hauptwohnsitz angegeben worden sein. So gilt z. B. auch bei einer größtenteils selbst bewohnten Ferienwohnung die Eigennutzung.

4. Rechenbeispiel: So viele Steuern zahlen Sie beim Immobilienverkauf

Eine Person verkauft eine vermietete Immobilie nach 5 Jahren. Auch sonst sind alle Voraussetzungen gegeben, dass die Spekulationssteuer anfällt. Die Berechnung der Steuer sieht wie folgt aus:

Veräußerungserlös der Immobilie 450.000 €
- Veräußerungskosten (z.B. Renovierungen) 20.000 €
- Anschaffungskosten (ggf. um Absetzung für Abnutzung gemindert; umfassen auch Kaufnebenkosten) 380.000 €
= zu versteuernder Gewinn 50.000 €
persönlicher Steuersatz 35%
zu zahlende Steuer (Spekulationssteuer) 17.500 €

Wie die Beispielrechnung aufzeigt, ist die Einkommensteuer bzw. Spekulationssteuer beim Verkauf nicht zu unterschätzen. Entscheidend dabei ist auch immer der persönliche Einkommenssteuersatz. Je nach Steuersatz und der Höhe des Kauf- und Verkaufspreises kann die Spekulationssteuer einen nicht unerheblichen Betrag annehmen. Sie sollten sich also vor einem Verkauf informieren, ob die Spekulationssteuer in Ihrem persönlichen Fall eventuell vermieden werden könnte.

5. So halten Sie die Steuern so gering wie möglich

Abzugsfähige Kosten zur Senkung der Steuern beim Hausverkauf

Lässt sich die Zahlung der Steuern nicht vermeiden, so empfiehlt es sich genau zu prüfen, ob alle Möglichkeiten zur Minimierung ausgeschöpft wurden. Hier bietet es sich an, nochmals den Gewinn zu betrachten. Wurden wirklich alle möglichen Ausgaben und Investitionen berücksichtigt, die die Steuerbelastung senken könnten? Oder können eventuell weitere Posten den Verkaufspreis minimieren und der Hausverkauf sogar steuerfrei getätigt werden? 

Abzugsfähige Kosten sind:

  • Notarkosten
  • Maklerprovision
  • Kosten für ein Wertgutachten
  • Kosten für die Bewerbung der Immobilie
  • Renovierungs-, Reparatur-, Modernisierungskosten
  • Kosten für einen Energieausweis

6. Steuern und gewerblicher Immobilien-, Grundstückshandel

Steuern beim gewerblichen Verkauf von Immobilien und Häusern

Bei den vorangegangenen Erklärungen und Berechnungen handelt es sich um rein private Immobilien und Immobiliengeschäfte. Selbstverständlich fallen auch Steuern bei der gewerblichen Immobilien- bzw. Grundstücksveräußerung an. Hierbei gelten allerdings andere Regelungen, Grenzen und Steuerarten. Neben der Einkommensteuer, wie beim privaten Verkauf, fallen beim Handel mit Immobilien auch Umsatzsteuer und Gewerbesteuer an.

Laut §15 des Einkommensteuergesetzes gilt es als gewerblicher Grundstückshandel, wenn Sie regelmäßig Immobilien verkaufen oder 3 und mehr Objekte innerhalb von 5 Jahren veräußern, und zwar mit Gewinnerzielungsabsicht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass bereits veräußerte Immobilien auch rückwirkend noch besteuert werden können. Das Stichwort ist hier die Drei-Objekt-Grenze.

Zur Info: Die Drei-Objekt-Grenze dient zur Abgrenzung von steuerfreien Erträgen aus privaten Veräußerungsgeschäften zu steuerpflichtigen Einkünften aus gewerblichen Handelsgeschäften. Ein Eigentümer, der innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte verkauft, wird als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft. Somit werden die Gewinne aus dem Verkauf zusätzlich mit Gewerbe- und Umsatzsteuer belangt. Vererbte Immobilien gehören nicht dazu.

7. Steuern beim Verkauf einer Immobilie aus dem Betriebsvermögen

Wird eine Immobilie nicht aus dem Privatvermögen, sondern aus dem Betriebsvermögen veräußert, so zählt der Gewinn zum laufenden Betriebsgewinn und muss versteuert werden. Durch den Verkauf der Immobilie entsteht also eine sofortige Besteuerung der stillen Reserven. Diese kann jedoch vermieden werden, indem man entweder die stillen Reserven auf eine im Jahr der Veräußerung oder dem Vorjahr angeschaffte Immobilie umschichtet oder eine neutralisierende Rücklage bildet. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass das Objekt vor dem Verkauf zumindest 5 Jahre zum Betriebsvermögen gezählt hat.

8. Steuern beim Verkauf eines Grundstücks

Der Verkauf eines Grundstücks bringt einige Besonderheiten mit sich, die beachtet werden sollten. Da man auf einem unbebauten Grundstück nicht wohnen kann, entfällt hier meist die Regelung der Eigennutzung. Die Spekulationsfrist beträgt dann also immer 10 Jahre. Wird das Grundstück innerhalb dieser Frist gewinnbringend veräußert, so fällt die gewohnte Einkommensteuer bzw. Spekulationssteuer an. Die Vorgaben für den gewerblichen Immobilienhandel gelten ebenfalls für die gewerbliche Veräußerung von Grundstücken. Wird ein Bauland also zu Gewerbezwecken verkauft, so kommen noch Umsatz- sowie Gewerbesteuerabzüge hinzu.

9. Steuern bei Werteverlust einer Immobilie

Steuern beim Hausverkauf, wenn das Haus mit Verlust verkauft wird.

Was passiert, wenn man aus dem Verkauf Ihrer Immobilie gar keinen Gewinn erzielt, sondern sich dadurch ein Verlust ergibt? Laut §23 EStG können Verluste nur bis zur "Höhe des Gewinns, den der Steuerpflichtige im gleichen Kalenderjahr aus privaten Veräußerungsgeschäften erzielt hat, ausgeglichen werden".

Im Klartext heißt das: Verluste aus einem Immobilienverkauf können nur mit Gewinnen aus einem anderen Immobilienverkauf (gleichartigen privaten Veräußerungsgeschäft) verrechnet werden. Der Verlust, der beim Verkauf einer Immobilie entstand, kann dann also mit dem Veräußerungsgewinn einer anderen Immobilie gegengerechnet werden. So kann die Spekulationssteuer auf den gewinnbringenden Verkauf gesenkt werden. Dies bedeutet dann allerdings, wer Verluste aus einem Hausverkauf auf diese Weise ausgleichen möchte, muss zuerst einmal zwei Immobilien innerhalb eines Jahres zum Verkauf anbieten können.

10. Steuern beim Hausverkauf nach einer Erbschaft

Rechtlich gesehen ist erwerben und erben nicht dasselbe. Wird Ihnen eine Immobilie vererbt, so können Sie die Spekulationsfrist des Erblassers übernehmen. Das Bedeutet: Ist die Immobilie seit mehr als 10 Jahren im Besitz des Erblassers oder hat er sie die letzten 3 Jahre selbst genutzt, ist die Frist bereits abgelaufen – ebenso für den Erben bzw. die Erbengemeinschaft. Beim Verkauf der Immobilie muss also keine Spekulationssteuer gezahlt werden. Ob eine eventuelle Erbschaftssteuer dennoch anfällt, ist gesondert zu prüfen. Grundsätzlich gilt auch: Eine geerbte Immobilie zählt nicht zur Drei-Objekt-Grenze.

11. Exkursion: Steuern beim Hausverkauf bei Trennung

Im Falle einer Trennung muss man sich um viele Dinge kümmern, auch um viele unangenehme. Auch die Frage, was mit dem gemeinsam bewohnten Haus geschehen soll, muss geklärt werden. Wer bleibt im Haus wohnen und wer verlässt es? Oder verlassen beide Ex-Partner das Haus? Gut informieren sollte man sich auch, wenn das Haus verkauft werden soll. Denn sobald eine der Parteien auszieht, bewohnt sie diese Immobilie nicht mehr selbst. Hier gilt dann: Wird dann innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist verkauft, muss diese Partei auf ihren Anteil des Gewinns Spekulationssteuer zahlen. Verlassen hingegen beide das Haus und bemühen sich umgehend um dessen Verkauf, ist es unbedenklich.

Wichtig: Wenn sich Ehepartner trennen, beide das Haus verlassen und das Haus dann leer steht, sollte der Leerstand keinesfalls mit einer Vermietung überbrückt werden. Somit beginnt ansonsten die 10-Jahres-Frist. Auch ob das Haus bereits abbezahlt ist und ob eine Ausgleichszahlung für den entsprechenden Ex-Partner leistbar ist, sollte in die Entscheidung mit einfließen.

Am besten ist es, sich in Ruhe ausreichend Gedanken darüber zu machen und gemeinsam eine entsprechende Lösung zu finden. Bis diese Entscheidung getroffen wurde, bietet es sich an, zusammen im Haus wohnen zu bleiben. Somit können einige, möglicherweise unnötige, Kosten umgangen werden.

 

Sie spielen mit dem Gedanken ein Haus zu verkaufen? Sie benötigen dazu Informationen zur anfallenden Steuer bzw. einen erfahrenen Immobilienmakler? Sprechen Sie mit uns!