Die 10 wichtigsten Tipps rund um den Hausverkauf

Haus verkaufen – was ist zu beachten?

Tipps fürs Haus verkaufen

Die Gründe für den Verkauf eines Hauses wenn online können so vielfältig sein. Ob sich ändernde Bedürfnisse nach mehr oder weniger Platz, ob berufliche Veränderungen sowie sich ändernde Anforderungen im Alter, ob Erbe oder finanzieller Engpass: Ein Haus verkaufen kann sowohl wirtschaftliche als auch persönliche Gründe haben und ist in vielen Fällen auch immer eine emotionale Angelegenheit.

Umso wichtiger ist es, beim Hausverkauf einen klaren Durchblick hinsichtlich Organisation und Ablauf zu behalten. Die folgenden zehn Tipps zeigen, wie man beim Haus verkaufen vorgehen sollte und was es alles zu beachten gibt.

1. Erste Überlegungen: Rahmenbedingungen beim Hausverkauf

Vor dem Verkauf eines Hauses gilt es zunächst immer die genauen Rahmenbedingungen festzulegen. Eine wichtige Rolle spielt hier etwa der Verkaufszeitpunkt: Gibt es einen festen Termin, bis wann der Verkauf und ggf. der Umzug abgewickelt sein müssen? Wann kann das Haus durch einen Käufer frühestens bezogen werden?

Gleichzeitig müssen finanzielle Rahmenbedingungen festgelegt werden: Ist das Haus noch mit Schulden belastet? Muss beim Verkauf des Hauses eine bestimmte Summe erzielt werden, um beispielsweise ein Darlehen zu tilgen oder eine Anschlussimmobile zu finanzieren? Bis wann wird das Geld benötigt? Sollen Teile der Einrichtung, wie z.B. Einbauschränke oder Küche, mit verkauft werden?

Und zu guter Letzt: Gibt es weitere Eigentümer, unter denen der erzielte Verkaufspreis aufgeteilt werden soll?

2. Den genauen Wert des Hauses ermitteln

Einer der zentralen Punkte, die beim Verkauf eines Hauses eine Rolle spielen: Es muss der genaue Wert des Hauses festgelegt werden. Da Eigentümer aus fachlichen Gründen selbst nur schwer eine qualifizierte Immobilienbewertung vornehmen können und damit Gefahr laufen, ein Haus entweder deutlich zu teuer oder viel zu günstig anzubieten, sollte dringend ein geprüfter Immobiliensachverständiger hinzugezogen werden.

Um den Wert eines Hauses zu ermitteln, werden dann z.B. Objekte in der Region der zum Verkauf stehenden Immobilie mit ähnlicher Größe und Ausstattung vergleichend herangezogen. Darüber hinaus werden Wertfaktoren wie z. B. Baujahr, Zustand, Instandhaltung, Grundstücksgröße, Lage und Infrastruktur mit berücksichtigt.

3. Privater Verkauf oder Makler beauftragen?

Faktoren für die Wertermittlung eines Hauses

Hausverkauf mit oder ohne Makler? Diese Frage stellt sich meist zu Beginn eines Hausverkaufs und muss individuell abgewägt werden. Kann der Verkauf selbst Vorort betreut werden? Wie können ernstzunehmende Kaufinteressenten von sogenannten „Immobilientouristen“, die sich nur einen Überblick verschaffen wollen, unterschieden werden? Verfügt man selbst über die nötige Souveränität, Verhandlungssicherheit und die erforderlichen Fachkenntnisse? Wie gehe ich mit sehr vielen Kaufinteressenten während eines Besichtigungstermins um? Wie schütze ich mich vor Einbrecher, die den Besichtigungstermin zum Ausspionieren des Hauses nutzen?

Tatsächlich ist ein erfahrener Immobilienmakler in Verkaufsangelegenheiten mehr als sein Geld wert, da er dem Verkäufer in der Regel viel Zeit spart, eine sichere Abwicklung garantiert und einen marktgerechten Preis mit dem Verkauf erzielt. Und er kennt die richtigen Vermarktungstechniken, -strategien und Fallstricke beim Verkauf : Darüber hinaus ist er stets über die aktuelle Marktlage im Bilde, kümmert sich um die Erstellung eines Exposés, findet die richtige Vertriebsstrategie und führt sämtliche Verhandlungen mit den Kaufinteressenten.

4. An welche Unterlagen muss gedacht werden?

Beim Verkauf eines Hauses sollte der Käufer folgende Unterlagen griffbereit haben:

  • Grundbuchauszug
  • Energieausweis
  • Katasterauszug/Auszug aus der Flurkarte
  • Bebauungsplan
  • Grundriss
  • Wohn- und Nutzflächenberechnung
  • Wertgutachten
  • Betriebskosten
  • Liste der Mängel und Modernisierungen
  • Rechnungen zu Sanierungsmaßnahmen



5. Wie lässt sich ein Haus vermarkten?

Auf der Basis der Verkaufsziele sollte eine geeignete Verkaufsstrategie entwickelt werden. Welches Klientel soll angesprochen werden? Wie erreicht man die Zielgruppe optimal? Was könnte für Käufer an der Immobilie besonders interessant sein? Welche Preise werden aktuell auf dem Immobilienmarkt für ähnliche Objekte bezahlt und nicht nur verlangt? Sind die Preisvorstellungen des Eigentümers realistisch oder stehen Sie dem erfolgreichen Verkauf eher im Weg?

Wichtig für die Vermarktung sind auch aussagekräftige Bilder des zum Verkauf stehenden Objekts, damit sich Kaufinteressenten einen guten Eindruck über die Immobilie verschaffen können und gleichzeitig das Interesse geweckt wird, sich die Immobilie auch einmal „live“ anzusehen. Zudem bietet ein professionelles Exposé mit allen wichtigen Eckdaten potentiellen Käufern einen guten Überblick über die wichtigsten Angaben und Rahmendaten zum Haus

6. Ein Haus verkaufstauglich machen

Haus verkaufen mit Home Staging

Sowohl die Fotos als auch die Besichtigungstermine sollen einen ansprechenden ersten Eindruck vermitteln. Dementsprechend sollten die Räume auch sauber und gepflegt aussehen. Wird ein Haus leerstehend vermietet, kann es über Home Staging Agenturen noch mit verschiedenen Wohnaccessoires und gegebenenfalls Mobiliar ausstaffiert werden, um so ansprechender für Kaufinteressenten zu wirken.

Gleichzeitig empfiehlt es sich zu überlegen, über welche Besonderheiten die Immobilie verfügt und wie man diese während einer Besichtigung optimal den Kaufinteressenten präsentiert. Auch kleinere Schönheitsreparaturen lohnen sich, wenn dadurch das Haus attraktiver erscheint. Die Kosten für schnelle Reparaturen sollten jedoch immer gegen den Nutzen abgewägt werden.

7. Wie läuft das mit den Besichtigungen?

Besichtigung mit Makler beim Verkauf eines Hauses

Ist das Haus dann für Präsentationen fertig vorbereitet, heißt es jetzt dann mit Interessenten Termine für Besichtigungen zu vereinbaren. Hier ist zum einen eine gute Koordination gefragt, um das eigene Zeitbudget optimal einzuteilen und es muss auch damit gerechnet werden, dass viele der Besichtigungen auch an den Wochenenden durchzuführen sind.

Auch die Durchführung einer Besichtigung sollte gut vorbereitet sein und in Ihrer Bedeutung für den Hausverkauf nicht unterschätzt werden. Trotz gut vorbereiteter Präsentation können immer auch vom Kaufinteressenten fachliche Fragen aufkommen und auf Mängel aufmerksam gemacht werden, auf die es dann sicher und souverän zu reagieren gilt. Wichtig ist hier vor allem ein offener Umgang mit den Kaufinteressenten, um Vertrauen zu schaffen und nachträglich rechtlichen Ärger mit dem neuen Eigentümer zu vermeiden.

8. Wenn die Käufer im Preis verhandeln möchten

Während Preisverhandlungen von privaten Verkäufer oft nicht immer einfach zu führen sind, zählt dieser Teil des Hausverkaufs für Immobilienmakler zum Arbeitsalltag. Seriöse Makler verfolgen hier grundsätzlich eine zuvor festgelegte Verhandlungsstrategie, mit der ein marktgerechter Preis erzielt werden soll. Darüber hinaus prüft ein Immobilienmakler auch immer gleich die Bonität der Interessenten und lässt sich z. B. eine Finanzierungsbestätigung oder einen Nachweis über das Eigenkapital eines Kaufinteressenten vorlegen.

Um in der anschließenden Verhandlung sicher auftreten zu können, sollte im Vorfeld überlegt werden, wie eine Kaufpreisvorstellung begründet und ob bzw. inwiefern einem Käufer entgegen gekommen werden könnte. Auch hier ist Souveränität, Erfahrung und Fingerspitzengefühl gefragt: Denn einige Käufer, die in einer Verhandlung ihre Preisvorstellung sehr niedrig ansetzen, würden dennoch einen höheren Preis bezahlen.

9. Käufer gefunden: Kaufvertrag & Notar-Termin

Sind sich Verkäufer und Käufer einig, dann geht es an die Formalitäten. Gemeinsam mit einem Notar wird zunächst ein Kaufvertragsentwurf erstellt. Beide Seiten erhalten eine Ausführung und können an dieser Stelle noch über Änderungen verhandeln. Sind Käufer und Verkäufer einverstanden, unterschreiben beide den Kaufvertrag im Rahmen eines gemeinsamen Notartermins. Die Kosten für den Notar übernimmt i.d.R. der Käufer.

Im weiteren Schritt wird der Eigentümerwechsel im Grundbuch vermerkt. Voraussetzung hierfür ist, dass der Käufer den Preis für das Haus an den Verkäufer überwiesen hat. Im Falle eines Darlehens wird eine Grundschuldeintragung vorgenommen.

10. Was gilt es bei der Hausübergabe zu beachten?

Schlüsselübergabe beim Hausverkauf

Zu einem fest vereinbarten Termin treffen sich Käufer und Verkäufer im Haus, das an den neuen Eigentümer übergeben werden soll. Wichtig ist, dass nochmals ein detaillierter Rundgang durch die gesamte Immobilie unternommen wird. In einem Übergabeprotokoll werden alle Mängel oder Schäden sowie sonstige Vereinbarungen festgehalten – dabei sollten in den Rundgang sämtliche Räume und auch alle Außenanlagen sowie das Grundstück eingeschlossen werden.

Auch an dieser Stelle ist die Erfahrung eines Immobilienmaklers viel wert: Ein Makler kennt die wichtigsten Punkte einer Übergabe und sorgt für ein sauber geführtes Protokoll – damit für den Verkäufer alles sicher über die Bühne geht und Unstimmigkeiten im Nachgang an den Verkauf von vornherein ausgeschlossen werden können. Im Idealfall ist der Makler auch gleichzeitig ein qualifizierter Diplom-Sachverständiger. Dann kann über ihn auch gleich ein professionelles Wertgutachten erstellt werden.

Sie suchen professionelle Unterstützung beim Verkauf Ihres Hauses in der Region Augsburg? Sprechen Sie mit Ihrem Immobilienexperten Gregor Grimm.