Haus erben, was nun? Wissenswertes und Tipps

Plötzlich Erbe einer Immobilie – Dies müssen Sie jetzt beachten

Haus erben: Tipps

Der Traum vom eigenen Haus erfüllt sich nicht selten dadurch, dass man eine Immobilie erbt. Doch nicht immer ist die Sachlage einfach, nicht immer bedeutet ein Haus erben auch gleichzeitig, dass man alleiniger Eigentümer ist und es gibt auch sonst vieles im Rahmen einer Immobilien-Erbschaft zu klären und zu beachten. Haus erben, was tun? Wir haben Ihnen anschließend einmal einige Tipps und Informationen für Erben eines Hauses zusammengestellt.

Was ist der Unterschied zwischen Erbe und Vermächtnis?

Erbe oder Vermächtnisnehmer, das ist hier die Frage. Wer ein Haus erbt, muss sich zunächst im Klaren sein, welchen Status die Erbschaft hat. Wurde jemand per Testament oder Erbvertrag von dem Erblasser als Erbe eingesetzt, so wird der Erbe auch automatisch Eigentümer und Gesamtrechtsnachfolger des Hauses.

Im Unterschied dazu wird im Rahmen eines Vermächtnisses der Vermächtnisnehmer nicht Eigentümer und auch nicht Rechtsnachfolger des Erblassers. Ein Vermächtnis wird häufig dann ausgesprochen, wenn der Erblasser z.B. nur einen bestimmten Teil eines Hauses (z.B. ein Grundstück) an einen Angehörigen vermacht.

Die Erbschaft annehmen oder ausschlagen?

Erbschaft annehmen oder ablehnen?

Ein Haus erben klingt zunächst einmal verlockend. Doch die Freude währt nur kurz, wenn herauskommt, dass das Haus z.B. noch mit hohen Schulden belastet ist oder andere Verbindlichkeiten bestehen (z.B. Bürgschaft, Hypothek). Denn nach § 1922 Absatz 1 BGB erbt der Erbe vom Erblasser nicht nur dessen Vermögen, sondern auch dessen Schulden. Im Fall einer mit Schulden belasteten Immobilie muss sich dann der Erbe in Spe ernsthaft überlegen, ob er das Haus überhaupt erben möchte.

Verschaffen Sie sich deswegen unbedingt einen genauen Überblick über die finanzielle Sachlage im Zusammenhang mit dem Haus. Erkundigen Sie sich in dem Zuge idealerweise auch gleich darüber, in welcher finanziellen Situation sich der Erblasser allgemein befindet.  

Wenn Sie die Erbschaft des Hauses ausschlagen möchten, müssen Sie eine entsprechende Erklärung gegenüber dem Nachlassgericht verfassen. Dabei gilt es unbedingt eine wichtige Frist zu beachten: Sie können das Erbe nur bis zu 6 Wochen nach Bekanntwerden Ihrer Erbschaft ausschlagen. Ist diese Frist verstrichen, gilt das Erbe als angenommen.

Was ist ein Erbschein und wann wird er benötigt?

Der Erbschein ist ein amtliches Dokument, das die mit einem Erbe bedachte Person als rechtmäßigen Erbe von Haus oder Wohnung ausweist. Beantragt werden kann der Erbschein beim jeweils für den Wohnsitz des Erblassers zuständigen Amtsgericht. Liegt ein Erbschein vor, berechtigt dieser z.B. auch zur Einsicht in das Grundbuch des Hauses, um zu prüfen, welche Einträge dort existieren (z.B. Wegerechte) und ob die Immobilie eventuell noch mit Schulden oder Hypotheken belastet ist.

Ein Erbschein wird immer dann benötigt, wenn kein notariell beglaubigtes Testament und auch kein schriftlich aufgesetzter Erbvertrag existieren. Ein Erbschein muss somit immer dann beantragt werden, wenn der Erblasser z.B. nur ein privat verfasstes Testament angefertigt hat, in dem der Erbe für das Haus benannt ist.


Den Grundbucheintrag ändern lassen

Wer ein Haus erbt, muss beim Amtsgericht einen schriftlichen Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs (§ 82 Grundbuchordnung, GBO) stellen. Zuständig ist in dem Fall das Amtsgericht des Bezirks, in der sich auch das Haus, die geerbte Wohnung oder das geerbte Grundstück befindet. Somit wird im Grundbuch nun statt des ehemaligen Eigentümers – also dem Erblasser – nun der Name des neuen Eigentümers – des Erben – geführt.

Die Umschreibung ist grundsätzlich kostenlos, wenn der Antrag auf Berichtigung spätestens nach zwei Jahren nach dem Eintreten des Erbfalls erfolgt. Ein Notar ist für die Antragstellung nicht erforderlich. Als Nachweis muss dem Amtsgericht lediglich der Erbschein vorgelegt werden bzw. ein notariell beglaubigtes Testament oder ein Erbvertrag.


Alleinerbe oder Erbengemeinschaft?

Alleinerbe oder Erbengemeinschaft?

Eine wichtige Rolle bei der Klärung, was im Falle der Erbschaft eines Hauses vom Erbe alles beachtet werden muss, spielt auch die Frage, ob der Erbe als Alleinerbe eingesetzt ist, oder ob das Haus an eine Erbengemeinschaft vererbt wurde. Wird ein Erbe als Alleinerbe eingesetzt, sind die Eigentumsverhältnisse klar. Geht das Erbe jedoch an eine Gruppe von Personen, muss geklärt werden, in welchen Anteilen jeder der Gruppenmitglieder am Erbe beteiligt ist. Das geerbte Haus kann jedenfalls nur gemeinschaftlich verwaltet werden (§ 2038 BGB).

Da ein Haus nur schwierig in bestimmte Wertanteile auf mehrere Erben und Gruppenmitglieder aufgeteilt werden kann, entscheidet sich eine Erbengemeinschaft hier häufig dazu, das geerbte Haus zu verkaufen. Nach dem Verkauf kann der erlöste Betrag dann gerecht auf die einzelnen Erben aufgeteilt werden. Der Entschluss, dass ein Haus verkauft werden soll, muss jedoch auch hier einstimmig gefällt werden.

Aufgelöst werden kann eine Erbengemeinschaft durch eine Erbenauseinandersetzung. Hierzu wird ein Erbauseinandersetzungsvertrag aufgesetzt. Wird ein Erbe ausbezahlt, wird die Erbauseinandersetzung dadurch beschleunigt. Ist durch das Ausbezahlen eines Erben dann die Teilung des Erbes vollzogen, gilt die Erbengemeinschaft als aufgelöst (§§ 2059, 2060 BGB).

Wie soll das geerbte Haus genutzt werden?

Wer ein Haus erbt, muss sich darüber im Klaren sein, was er mit der Immobilie zukünftig anfangen möchte. Soll das Haus oder die Wohnung selbst genutzt werden? Soll man das Haus verkaufen? Soll die Immobilie vermietet werden?

Die Vermietung eines geerbten Hauses muss auf ihre Rentabilität geprüft werden. Wie alt ist die Immobilie, wie hoch sind die geschätzten Sanierungs- und Instandhaltungskosten und können diese durch die Mieteinnahmen lediglich eines Mieters gedeckt werden? Oft rechnet sich eine Vermietung hier nicht. Außer wenn es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt, das Mieteinnahmen durch mehrere Nutzer ermöglicht.

Die Selbstnutzung eines geerbten Hauses sollte nicht nur aus emotionalen Gründen heraus entschieden werden, weil es sich zum Beispiel um das Elternhaus handelt. Wichtig ist hier auch zu berücksichtigen, in welchem Zustand sich das Haus befindet und ob man sich anstehende Reparatur- und Umbaumaßnahmen leisten kann und möchte. Ferner muss auch abgewägt werden, ob man als Teil einer Erbengemeinschaft die finanziellen Mittel besitzt, um die anderen Erben auszubezahlen, falls man das Haus alleine bewohnen möchte.

Der Verkauf eines geerbten Hauses ist wie schon erwähnt dann ratsam, wenn das Haus unter mehreren Erben aufgeteilt werden soll. Aber auch wenn die Immobilie nicht selbst bewohnt werden kann und auch eine Vermietung sich aufgrund hoher Renovierungs- und Instandhaltungskosten nicht lohnt, ist der Verkauf eine sinnvolle Option.

Abführen der Erbschaftssteuer

Haus erben: Erbschaftssteuer

Grundsätzlich ist für den Erwerb von Vermögensgegenständen durch einen Todesfall die Erbschaftsteuer abzuführen. Ein Erbe oder eine Erbengemeinschaft muss dazu innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt des Erbfalls das Finanzamt vom Erbe unterrichten. 

Wie hoch die Erbschaftsteuer dann ausfällt, hängt zum einen vom Wert der Immobilie, also dem Wert des Vermögengegenstandes, ab. Eine Immobilienbewertung durch einen geprüften Immobiliensachverständigen gibt hier Aufschluss über den Wert des Hauses oder der Wohnung.

Weiterhin ist die Höhe der Erbschaftssteuer vom verwandtschaftlichen Verhältnis eines Erben zum Erblasser ab, also vom jeweiligen Verwandtschaftsgrad, der in sogenannten „Steuerklassen“ definiert wird.

In die „Steuerklasse I“ fallen Familienangehörige wie z.B. Ehegatte, Lebenspartner, Kind, Eltern oder Großeltern. Zur „Steuerklasse II“ werden Geschwister, Nichten, Neffen und Schwiegereltern gezählt. In die „Steuerklasse III“ fallen alle anderen Erben. Je nach „Steuerklasse“ wird Erben ein gewisser Freibetrag auf das Immobilienerbe gewährt. 

Die Erbschaftssteuer berechnet sich dann nach dem Gesamtwert einer Immobilie, abzüglich des Freibetrags und entspricht dann einem prozentualen Anteil (je nach Immobilienwert zwischen 7% und 30%) der Differenz aus Gesamtwert und Freibetrag.
 

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