Grundstück verkaufen: Tipps und Infos
Wann ist es sinnvoll, ein Grundstück zu verkaufen?
Viele Gründe können dazu führen, dass ein Grundstück verkauft werden soll: Vielleicht wurde das Grundstück geerbt? Oder ein erworbenes Grundstück ist zu groß und es soll ein Teil davon verkauft werden? Welche Gründe Grundstücksbesitzer auch dazu bewegen: Es gibt einige Punkte, die beachtet und vor dem Verkauf geklärt werden müssen, damit ein Grundstück erfolgreich verkauft werden kann.
Inhaltsverzeichnis:
Welche Art Grundstück soll verkauft werden?
Vor dem Verkauf eines Grundstücks muss geklärt werden, um welche Art Grund es sich handelt. Entscheidend ist beispielsweise die Bebaubarkeit oder welche Nutzung dafür vorgesehen ist. Auskünfte geben die zuständigen Behörden der Stadt oder der Bebauungsplan (sofern ein Grundstück bereits als Bauland ausgewiesen wurde).
Folgende Grundstücksarten gibt es:
- Bauland: befindet sich in einem überwiegend schon bebauten Gebiet und darf umgehend bebaut werden
- Rohbauland: wurde bereits im Bebauungsplan als Bauland ausgewiesen, muss jedoch noch erschlossen werden und an Strom, Wasser und Abwasser angeschlossen werden
- Bauerwartungsland: zum aktuellen Zeitpunkt noch keine Bebauung möglich – wird jedoch in absehbarer Zeit Bauland
- Bebautes Grundstück: auf dem Grundstück befinden sich ein oder mehrere Gebäude, deren Weiternutzung oder Abriss noch erfolgt
- Wald-, Wiesengrundstück, Brachland oder Landwirtschaftsfläche: oftmals problematische Bodenqualität und darf nicht bebaut werden
Wie darf Bauland bebaut werden?
Wird ein Grundstück als Bauland verkauft, dann sollten sich Käufer als auch Verkäufer vorab informieren, wie es künftig bebaut werden darf. Die Art und Weise sowie das Maß der baulichen Nutzung sind im Bebauungsplan ausgewiesen: Darin kann beispielsweise festgeschrieben stehen, welche Bauweise und Bauformen vorgeschrieben sind (z. B. Einzel-, Doppel- oder Reihenhäuser), welchen Mindestabstand ein Gebäude zum Nachbargrundstück haben muss und welcher Art (z. B. Wohngebiet, Gewerbegebiet etc.) und welchem Maß (z. B. die Grundflächen- und Geschossflächenzahl) die bauliche Nutzung unterliegt. Je nach Eintragungen in den Bebauungsplan können Grundstücksverkäufer mithilfe dieser Informationen einen höheren Verkaufspreis erzielen.
Tipp: Grundstück vor dem Verkauf teilen:
Grundstücke können geteilt verkauft werden. Wenn z. B. nach einer Teilung beide Grundstücke bebaut werden dürfen, erzielen Verkäufer einen deutlich höheren Preis. Durch die Teilung dürfen jedoch keine baurechtswidrigen Verhältnisse entstehen – die zuständige Gemeinde gibt hier Auskunft über die Bedingungen. Nur in den Bundesländern Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen muss zusätzlich eine Teilungsgenehmigung für Grundstücke eingeholt werden, die bebaut oder Bauland sind.
Grundstückswert ermitteln
Der Begriff „Grundstückswert“ ist nicht eindeutig. Denn bei der Grundstücksbewertung kann einerseits der Wert eines unbebauten bzw. freigelegten Grundstücks betrachtet werden. Auf der anderen Seite kann der Wert eines Grundes mit allem, was sich darauf befindet, ermittelt werden. Beim Verkauf eines Grundstücks mit Bebauung sollte ggf. zwischen dem reinen Bodenwert, dem Gebäudewert und dem Wert von Außenanlagen unterschieden werden.
Um den reinen Bodenwert eines Grundstücks zu ermitteln, kann zur ersten Orientierung der sogenannte Bodenrichtwert herangezogen werden. Dieser zeigt den Durchschnittswert für Böden in einer ähnlichen Lage. Gutachter und Immobiliensachverständiger nutzen darüber hinaus das Vergleichswertverfahren: Dabei wird der Kaufpreis von vergleichbaren Grundstücken – sofern es ausreichend gibt – herangezogen. Um den Wert eines Grundstücks zuverlässig zu bestimmen, lohnt es sich, verschiedene Verfahren zur Wertermittlung zu kombinieren.
Faktoren für die Wertermittlung eines Grundstücks
Kein Grundstück gleicht dem anderen. Jedes Grundstück zeichnet sich durch individuelle Gegebenheiten aus. Manche dieser Eigenschaften lassen Grundstücke an Wert steigen, während andere Grundstücke an Wert verlieren.
Folgende Faktoren beeinflussen den Wert eines Grundstücks:
- die Lage
- die Größe
- die Ausrichtung
- Lageplan und Schnitt
- der Erschließungsgrad
- die Bebaubarkeit
- die Bodenqualität
Grundstücksverkauf: an wen?
Grundstücke können je nach Größe und Lage an verschiedene Zielgruppen verkauft werden. Handelt es sich um ein Grundstück, das mit maximal ein oder zwei Wohneinheiten bebaut werden kann, dann lohnt sich ein Verkauf an Privatpersonen. Bei einem Grundstück, auf dem eine ganze Reihenhaussiedlung oder zumindest ein Mehrfamilienhaus Platz findet, kommen als Käufer auch Bauträger oder Projektentwickler in Frage. Da diese in der Regel über einen größeren finanziellen Spielraum verfügen, können beim Grundstücksverkauf an gewerbliche Käufer meist höhere Gewinne erzielt werden.
Als Alternative kann der Verkauf eines Grundstücks auch über das sogenannte Bieterverfahren erfolgen. Dabei können Interessenten das Grundstück zunächst besichtigen und der Verkäufer ein Mindestgebot festlegen. Anschließend bieten die Bewerber dafür – der Höchstbietende kauft das Grundstück. Das Bieterverfahren eignet sich insbesondere für den Verkauf besonders attraktiver Grundstücke in bester Lage sowie auch für schwer verkäufliche Grundstücke, da der Verkauf beschleunigt werden kann. Wer sich hier allerdings auf Neuland begibt, der sollte sich vorab an einen erfahrenen Immobilienmakler wenden.
Erforderliche Unterlagen für den Grundstücksverkauf
Wer ein Grundstück verkaufen möchte, der muss eine ganze Menge Unterlagen parat halten. Ein großer Teil davon kann über das Bezirksamt bezogen werden. Je nachdem, ob das Grundstück bebaut ist, sind darüber hinaus noch Dokumente wie beispielsweise der Energieausweis erforderlich.
Folgende Unterlagen werden beim Verkauf eines Grundstücks benötigt:
- Grundbuchauszug
- Bebauungsplan
- Flurkartenauzug/Lageplan
- Altlastenauskunft
- Baulastenauskunft
- Erschließungsnachweis
- Abzuleistende Grundpfandrechte
- Grundsteuerbescheid
- Flächennutzungsplan
Kosten und Steuern beim Grundstücksverkauf
Wenn ein Grundstück verkauft wird, sollte nicht nur an den Gewinn gedacht werden. Es kommen auch verschiedene Kostenfaktoren auf den Verkäufer zu: Neben dem Gutachten zur Wertermittlung übernehmen Verkäufer auch die Notarkosten für den Kaufvertragsentwurf. Letzteres liegt bei etwa 1,5 Prozent des Grundstückswertes.
Zusätzlich muss bei privaten Grundstücksverkäufen auch die Spekulationssteuer, also die Besteuerung von Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften, entrichtet werden. Allerdings nur, sofern der Verkauf vor Ablauf der Frist von 10 Jahren nach Erwerb erfolgt.
Unterstützung in allen Fragen rund um die Abwicklung eines Grundstücksverkaufs bieten Immobilienmakler. Wer keine Erfahrung im Verkauf von Grundstücken hat, der ist nicht zuletzt gut beraten, sich von Anfang an beraten zu lassen.
Sie haben Fragen zum Thema Grundstück verkaufen? Sie besitzen ein Grundstück in der Region Augsburg und überlegen, es zu verkaufen? Sprechen Sie mit Ihrem Immobilienexperten Gregor Grimm.
