Grundschuld löschen: ist das sinnvoll?

Ist der Kredit für den Bau oder den Kauf eines Hauses abbezahlt, stehen viele Eigentümer vor der Entscheidung, die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen zu lassen oder sie bestehen zu lassen. Worum es bei der Grundschuld geht, was für eine Löschung spricht und wann Sie die Grundschuld besser bestehen lassen, erfahren Sie in diesem Blogbeitrag. Wozu dient die Löschungsbewilligung? Wie läuft die Löschung der Grundschuld ab und was kostet sie? Alle Antworten und wertvolle Tipps finden Sie hier!

Inhaltsverzeichnis:

1. Was ist die Grundschuld?

Sich den Kauf oder den Bau des eigenen Traumhauses zu finanzieren, ist für die meisten Menschen nicht ohne Fremdkapital möglich. Muss der Käufer auf eine Immobilien- oder Baufinanzierung zurückgreifen, trägt der Kreditgeber die sogenannte Grundschuld (Höhe der Darlehenssumme) beim Grundbuchamt ein. Die Bank bekommt so das Grundpfandrecht an der Immobilie oder dem Grundstück und sichert sich gegen die eventuelle Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers ab.

Ist ein Grundstück oder eine Immobilie mit der Grundschuld belastet, können Eigentümer diese nicht ohne die Zustimmung des Kreditgebers verkaufen. Durch das Grundpfandrecht hat die Bank außerdem das Recht, eine Zwangsversteigerung durchzuführen, wenn der Kunde die Schulden nicht zurückzahlen kann. Die Eintragung der Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs erfolgt im Rahmen einer Grundschuldbestellung durch einen Notar.

Buchgrundschuld und Briefgrundschuld: Wo ist der Unterschied?

Anders als bei der Buchgrundschuld, die nur im Grundbuch eingetragen wird, wird die Briefgrundschuld auch in einem Wertpapier verbrieft. Durch die Übergabe des Grundschuldbriefes kann sie leicht an eine andere Person abgetreten werden. Deswegen ist der Originalbrief auch bei einer Löschung vorzulegen.

Nach der vollständigen Tilgung der Darlehenssumme erlischt die Grundschuld nicht automatisch. Der Kreditgeber bescheinigt den zurückbezahlten Kredit mit der Löschungsbewilligung. Mit diesem Dokument kann ein Notar die Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch veranlassen. Wird keine Löschung beantragt, bleibt der Eintrag im Grundbuch bestehen.

2. Grundschuld löschen, oder nicht?

Ob Sie die Grundschuld beim Grundbuchamt löschen wollen, sollten Eigentümer nicht nur wegen der Kosten einer Löschung genau prüfen. Die Grundschuld kann nämlich im Gegensatz zur Hypothek später als Kreditsicherheit reaktiviert werden. Gegebenenfalls können Sie sich so bei der Grundschuldlöschung als auch bei der Neubestellung hohe Notarkosten sparen. Sinnvoll ist eine Grundschuldlöschung, wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen, denn die Nachfrage nach unbelasteten Grundstücken ist deutlich höher.

Tipp: Auch wenn Sie sich dafür entschließen, die Grundschuld bestehen zu lassen, sollten Sie sich von der Bank die Löschungsbewilligung für Ihre Unterlagen ausstellen lassen. Sie dient als Nachweis für die Tilgung des Darlehens und ist so schnell zur Hand, falls Sie die Grundschuld zu einem späteren Zeitpunkt löschen möchten.

3. Vorteil einer Löschung

Eine Löschung der Grundschuld ist vor allem zu empfehlen, wenn Sie nach der Tilgung des Kredits die Immobilie verkaufen wollen. Auf dem Immobilienmarkt sind unbelastete Immobilien und Grundstücke gefragter als solche, mit ausstehender Grundschuld. In der Regel erzielen unbelastete Häuser höhere Preise auf dem Markt und werden oft schnell verkauft.

4. Grundschuld stehen lassen: Eigentümergrundschuld

Ist ein Darlehen vollständig abbezahlt, gibt es für die Bank keinen Grund mehr, Sicherheiten einzubehalten. Viele Eigentümer wollen die Eintragung jetzt schnell löschen lassen. Es kann aber sinnvoll sein, das Grundpfandrecht bestehen zu lassen, um es später erneut als Kreditsicherheit zu nutzen. Besonders, wenn Eigentümer die Immobilie selbst bewohnen, sollte die Grundschuld für die Finanzierung von Modernisierungsarbeiten oder einer Haussanierung, im Grundbuch eingetragen bleiben.

Durch die Tilgung eines Immobiliendarlehens wird eine fremde Grundschuld in eine sogenannte Eigentümergrundschuld, eine Grundschuld zugunsten des Eigentümers, umgewandelt. Sie kann den Rang des Eigentümers bei den Versicherungsrechten im Grundbuch sichern. Außerdem kann der Eigentümer die Eigentümergrundschuld durch Abtretung als Sicherung für Dritte einsetzen. Eine Eigentümergrundschuld zu löschen, oder sie zu bestellen, ist nur mit beglaubigten Dokumenten möglich. Denken Sie also an die Notarkosten, bevor Sie vorschnell eine Löschung beantragen.

5. Was kostet eine Löschung der Grundschuld?

Die Kosten für die Löschung der Grundschuld belaufen sich auf ca. 0,2 % der Grundschuldsumme. Bei einer Grundschuldsumme von 160.000 € sollten Sie also mit etwa 400 € für die Beauftragung von Notar und Grundbuchamt einplanen. Damit ist die Löschung einer Grundschuld im Vergleich zu einer Grundschuldbestellung aber kostengünstig und will deshalb gut überlegt sein.

Übrigens: die Löschungsbewilligung der Bank bekommen Sie kostenlos!
Kreditinstitute müssen per Gesetz die Löschung einer Grundschuld bewilligen und dürfen Ihnen für das Ausstellen der Löschungsbewilligung keine Kosten berechnen.

6. Kann man die Grundschuld auch kostenlos löschen?

Leider kann man die Grundschuld nur löschen lassen, wenn ein Notar die Löschungsbewilligung der Bank beglaubigt. Neben den Notarkosten fallen auch beim Grundbuchamt Bearbeitungsgebühren an. Der Eigentümer muss im Zuge einer Grundschuldlöschung für alle anfallenden Gebühren aufkommen. Eine kostenlose Löschung der Grundschuld gibt es nicht.

7. Was muss ich tun, wenn ich die Grundschuld löschen will?

Um die Löschung des eingetragenen Grundpfandrechts zu beantragen, gehen Sie so vor:

Holen Sie eine Löschungsbewilligung bei Ihrem Kreditgeber ein. Dieser bestätigt damit die Tilgung des Darlehens und bewilligt die Löschung der Grundschuld.
Schicken Sie die Löschungsbewilligung zusammen mit dem ausgefüllten Antragsformular an Ihren Notar. Dabei können sie dieses offizielle Antragsformular verwenden.
Der Notar beglaubigt die Bewilligung und sendet sie samt Löschungsantrag an das zuständige Grundbuchamt weiter.
Das Amt prüft die Dokumente und trägt einen Löschungsvermerk im Grundbuch ein. Falls es von Ihnen im Antrag gewünscht war, bekommen Sie gegen einen Aufpreis einen einfachen (10 €) oder einen beglaubigten (20 €) Grundbuchauszug zugeschickt.

8. Wo bekommt man eine Löschungsbewilligung?

Die Löschungsbewilligung, die Sie für die Löschung der Grundschuld benötigen, erhalten Sie nach Tilgung Ihrer Schulden vom Kreditgeber. Manche Kreditinstitute schicken die Bewilligung unaufgefordert nach Bezahlen der letzten Rate an Ihre Kunden. Im Zweifelsfall müssen Sie als Kreditnehmer einen schriftlichen Antrag bei der Bank stellen. Diese ist gesetzlich dazu verpflichtet, die Löschung zu bewilligen, sofern Sie das Darlehen komplett zurückgezahlt haben. Die Löschungsbewilligung ist kostenfrei.

Die Löschungsbewilligung enthält neben der Nummer des Grundbucheintrags Angaben zum Grundbuchblatt und zum Flurstück. Darüber hinaus sind die Personalien des Gläubigers, die Grundschuldsumme und die Daten des kreditgebenden Instituts festgehalten und mit Unterschriften aller Parteien versehen. Essenziell ist die Zustimmung zur Löschung durch den Eigentümer.

9. Löschung einer Briefgrundschuld

Bei einer Briefgrundschuld handelt es sich um eine Buchgrundschuld, die zusätzlich in eine Urkunde eingebracht ist, und so leicht von einem Gläubiger zu einem anderen Gläubiger übertragen werden kann. Sie kann genau wie die Buchgrundschuld vom Eigentümer gelöscht werden, wichtig ist hier aber die Vorlage des Originalgrundschuldbriefes. Dieser ist für die Löschung zwingend erforderlich und ebenfalls beim Kreditgeber einzuholen.

Wenn die Tilgung des Kredits schon einige Jahre her ist und der Originalschuldbrief nicht mehr auffindbar ist, kann dies die Löschung der Grundschuld extrem in die Länge ziehen. Die Vorlage des Grundschuldbriefes ist zwingend notwendig, da eine Briefgrundschuld allein durch die Übergabe des Briefes abgetreten werden kann. Die Eintragung der Abtretung ins Grundbuch entfällt. Ist der Grundschuldbrief nicht mehr auffindbar, kommt es in der Regel zu einem langwierigen Gerichtsverfahren, bei dem der Grundschuldbrief als kraftlos erklärt wird.

Der Grundschuldbrief ist ein sehr wichtiges Dokument, das häufig verloren geht. Wenn ein Kredit abbezahlt ist, schickt die Bank den Grundschuldbrief zurück. Viele Kreditnehmer nehmen ihn aus der Post, ohne seinen Wert zu kennen. Denn, ähnlich wie beim Kfz-Brief: Wer den Grundschuldbrief besitzt, dem steht die darauf eingetragene Grundschuld zu, ganz gleich, ob sie bereits an einen früheren Gläubiger zurückbezahlt wurde oder nicht. Lassen Sie den Grundschuldbrief daher nicht in unbefugte Hände geraten!

10. Grundschuldabtretung als Alternative zur Löschung

Anstatt bei einer Anschlussfinanzierung oder eines Bankenwechsels bei einer Baufinanzierung die Grundschuld zu löschen und anschließend neu zu bestellen, kann die Grundschuld abgetreten werden. Die alte Bank reicht dabei die bestehende Kreditsicherheit an die neue Bank weiter, wenn beide einverstanden sind. Stimmen beide Kreditgeber der Grundschuldabtretung zu, muss der Kreditnehmer vom ursprünglichen Kreditgeber eine schriftliche Abtretungserklärung einholen. Durch diesen Gläubigerwechsel sparen Kreditnehmer Geld bei Notar- und Grundbuchkosten.

11. Wie lange dauert es, die Grundschuld zu löschen?

Die Dauer einer Grundschuldlöschung variiert je nach Bundesland und Behörde. Liegt die Löschungsbewilligung dem Eigentümer vor, leitet dieser sie mitsamt Antragsformular (und ggf. Originalgrundschuldbrief) an einen Notar zur Beurkundung weiter. Die Bearbeitung durch das Grundbuchamt kann einige Wochen in Anspruch nehmen.

12. Unterschied Grundschuld und Hypothek

Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?

Oft werden Grundschuld und Hypothek synonym verwendet, dabei gibt es einen bedeutenden Unterschied: Die Hypothek erlischt, anders als die Grundschuld, mit ihrer Tilgung automatisch. Beide dienen dem Kreditgeber als Sicherheit für die Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers und werden als Grundpfandrecht ins Grundbuch eingetragen. Die Hypothek ist im Gegensatz zur Grundschuld an das Darlehen gekoppelt, ihr Betrag reduziert sich also bis zur Tilgung.

Die Grundschuld hingegen bleibt in Höhe der Gesamtdarlehenssumme im Grundbuch stehen, auch nach der Rückzahlung. So ist die Grundschuld, anders als eine Hypothek, auf einen anderen Immobilienbesitzer übertragbar. Ihre Flexibilität und die Vorteile einer Eigentümergrundschuld sorgen dafür, dass die Grundschuld heute die beliebtere Form des Grundpfandrechts darstellt.

13. Die Grundschuldbestellung für Haussanierung

Eine Grundschuldbestellung findet meist im Rahmen einer Baufinanzierung oder eines Immobilienkredits statt. Aber auch wer die Grundschuld auf seinem Grundstück löschen ließ, kann diese neu bestellen. Sinnvoll ist das zum Beispiel, wenn wegen einer Haussanierung oder Modernisierungsarbeiten ein Kredit aufgenommen werden soll. Auch die Grundschuldbestellung muss vom Notar beurkundet werden und geht mit Grundbuchamtsgebühren einher. Die Kosten einer Grundbuchbestellung sind dabei höher als die der Löschung.

14. Hausverkauf mit Grundschuld

Haus verkaufen mit eingetragener Grundschuld?

Auch wenn beim Verkaufen einer Immobilie die Löschung der Grundschuld empfohlen wird, ist es grundsätzlich möglich, ein Haus zu verkaufen, welches mit einer Grundschuld belastet ist. Es kann also entweder eine Eigentümergrundschuld auf den Käufer übertragen werden, oder eine Grundschuld mit laufendem Darlehen.

Eigentümergrundschuld übertragen

Im Gegensatz zu einer Hypothek bleibt die Grundschuld auch ohne laufenden Kredit bestehen. Ist für ein zu verkaufendes Grundstück eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen, kann diese auf den Käufer übertragen werden. Das ist etwa dann sinnvoll, wenn der Käufer plant, bei derselben Bank einen Kredit aufzunehmen. So werden Notarkosten für Löschung und Neubestellung der Grundschuld gespart. Auch die Übertragung muss aber notariell beglaubigt werden.

Grundschuld mit laufendem Kredit übertragen

Sollte ein Kreditnehmer noch während der laufenden Finanzierung aus seinem Haus ausziehen müssen, und dieses verkaufen, ist es unter Umständen auch möglich, die Grundschuld inklusive Darlehen auf den Käufer zu übertragen. Zu einer Grundschuld- und Darlehensübertragung müssen sowohl die Bank als auch der Käufer zustimmen. Ist die finanzielle Situation des Käufers ähnlich der des ursprünglichen Kreditnehmers, stimmt die Bank der Übertragung in der Regel zu.

Die übliche Vorgehensweise beim Verkauf von Immobilien ist aber die Löschung der Grundschuld. Der Großteil der Käufer bevorzugt Immobilien ohne finanzielle Lasten. Eine professionelle Einschätzung Ihrer individuellen Lage kann Unsicherheiten in Bezug auf die Grundschuld beim Hausverkauf oft beseitigen.

15. Fazit

Letztlich lässt sich nur bei Immobilien, die verkauft werden sollen, pauschal eine Löschung der Grundschuld empfehlen. Hier sind auf dem Markt eindeutig unbelastete Häuser gefragt. Bewohnt man die Immobilie aber selbst, wird die Entscheidung für oder gegen eine Löschung der Grundschuld immer eine Abwägung zwischen Sicherheit und Kostenersparnis sein. Wer schon absehen kann, dass für Sanierungsmaßnahmen wieder ein Kredit aufgenommen werden muss, sollte die Grundschuld bestehen lassen. Diese kann als Sicherheit für den Kreditgeber wiederbelebt werden, oder gegebenenfalls an einen neuen Kreditgeber abgetreten werden.

Sie benötigen weitere Informationen zum Thema Grundschuld? Sie haben Fragen in Bezug auf den Verkauf oder den Kauf einer Immobilie? Wir beraten Sie gerne!

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