Die ultimative Checkliste: So verkaufe ich mein Haus richtig

Ehe Sie Ihr Haus aktiv anbieten, sollten Sie über alles informiert sein, was es im Rahmen des Verkaufsprozesses zu beachten gilt. Auch um alle für den Hausverkauf erforderlichen Unterlagen sollten Sie sich frühzeitig kümmern. Denn die Beantragung offizieller Dokumente bringt mitunter längere Wartezeiten mit sich. Und ist Ihr Haus erst einmal aktiv beworben, werden die Interessenten nicht lange auf sich warten lassen und Ihre Zeit beanspruchen.

Verkaufstermin: Machen Sie sich Gedanken darüber, wann das Haus verkauft werden soll. Bei Ihren Überlegungen über einen geeigneten Termin, kann es eine Rolle spielen, ob Sie den Verkaufserlös direkt benötigen – ganz gleich, ob für eine neue Immobilieninvestition oder einen anderen Zweck. Sollte die Zeit nicht zu sehr drängen, kann es zudem sinnvoll sein, sich zu überlegen, ob es eine besonders geeignete Jahreszeit für den Verkauf Ihres Objekts gibt: Punktet das Haus mit einem charmant blühenden Garten, so bietet sich das späte Frühjahr anstelle der grauen Wintermonate an.

1. Gesamtwirtschaftliche Situation: Herrschen in der Gesamtwirtschaft gute Verhältnisse für Sie als Verkäufer? Ein gutes Wirtschaftswachstum sowie niedrige Hypothekenzinsen sind die perfekte Ausgangslage für einen Immobilienverkauf.
   
   
2. Energieausweis: Für einen Hausverkauf ist ein aktueller Energieausweis Pflicht. Aber auch Makler und Kaufinteressenten fragen häufig nach dem Dokument. Für den Fall, dass kein Energieausweis vorliegt, stellt ein Energieberater diesen nach einer Begutachtung des Hauses für Sie aus.
   
   
3. Grundbuchauszug und Flurkarte: Ohne diese beiden Dokumente ist ein Hausverkauf nicht möglich. Sollte Ihnen kein Grundbuchauszug vorliegen, können Sie diesen beim zuständigen Amtsgericht, beim Grundbuchamt oder über Ihren Notar anfordern. Auch eine Flurkarte muss vor dem Hausverkauf beantragt werden: als offizieller Auszug aus dem Liegenschaftskataster bei dem zuständigen Liegenschaftskatasteramt.
   
   
4. Liste der Verkaufsgegenstände: Sollen zusätzlich zum Gebäude Gegenstände wie zum Beispiel Einbauschränke, eine Küche oder Elektrogeräte veräußert werden? Listen Sie diese Gegenstände auf und notieren Sie deren Zeitwert.
   
   
5. Renovierungsarbeiten: Zur Steigerung des Verkaufserlöses kann es sinnvoll sein, vor dem Verkauf Renovierungsarbeiten durchführen zu lassen. Modernisierungsmaßnahmen steigern nicht nur den Marktwert Ihres Hauses, sondern verbessern auch dessen gesamtes Erscheinungsbild. Hilfreiche Tipps, welche Sanierungsarbeiten sich in Ihrem Fall auszahlen, kann Ihnen ein Wertgutachter geben.
   
   

• aktueller Energieausweis (Energieberater)
• Grundbuchauszug (Grundbuchamt)
• Flurkarte (Bauordnungsamt)
• Baupläne mit Ansichten von allen Seiten und Grundrissen (Bauordnungsamt, Architekt, Bauträger)
• Bebauungsplan (Bauordnungsamt)
• Grundsteuerbescheid
• Grundschuldbrief / Löschungsbewilligung der Bank (Grundbuchamt, Bank)
• Versicherungsnachweise des Hauses, z. B. Gebäudebrandversicherung (Versicherungsgesellschaften)
• Wohnflächenberechnung und Nutzflächenberechnung (Bauordnungsamt)
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis (Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde)
• Betriebskostenaufstellung
• Baubeschreibung
• Wohn-/ Nutzungsrechte (Grundbuchamt)
• falls vorhanden: Miet- und Pachtverträge
• Denkmalschutznachweis (untere Denkmalschutzbehörde)
• Liste der durchgeführten Modernisierungen und Mängelliste
• Sanierungsvermerke (Grundbuchamt)
  
  

1. Vergleichsimmobilien: Sehen Sie sich auf Immobilienportalen um und holen Sie sich in der Nachbarschaft Informationen über die Preise vergleichbarer Immobilien ein. Eine erste grobe Werteinschätzung gelingt, wenn man sich folgende Fragen stellt: Welche Preise erzielen vergleichbare Häuser aus dem direkten Umfeld? Wie schneidet mein Haus bezüglich der folgenden Punkte im Vergleich mit den anderen Häusern ab: Baujahr, Lage, Größe, Zustand, Bausubstanz?
   
   Einen realistischen, marktgerechten Wert, zu dem die Immobilie angeboten werden kann, sollte dann jedoch unbedingt ein ausgebildeter Immobiliensachverständiger ermitteln. Nur so sind Sie auf der sicheren Seite, was Ihr Immobilienangebot angeht. Gleichzeitig sind Sie geschützt davor, die Immobilie extrem unter oder über Wert anzubieten – was beides im Zuge des Verkaufs sehr negative Auswirkungen haben kann.
   
   
2. Erste Wertermittlung durch Online-Rechner: Online-Immobilienbewertungsrechner greifen auf die Daten von vergleichbaren Immobilien aus dem Umfeld des eigenen Hauses zurück und ermitteln damit einen Schätzwert. Dieser Wert kann eine erste Annäherung an einen realistischen Hauspreis sein. Noch genauer ist eine Einschätzung durch einen Makler nach einem Vor-Ort-Termin.
   
   Die Werte dieser Portale sind jedoch mit größter Vorsicht zu genießen. Denn zum einen liefern diese Webseiten meist sehr ungenaue Zahlen zum Verkaufspreis und zweitens dienen sie allein dem Zweck mit diesen unfundierten Zahlen Anfragen von verkaufswilligen Immobilieneigentümern zu generieren. Eine wirtlich verlässliche, stichhaltige Bewertung einer Immobilie kann nur ein Immobiliensachverständiger erstellen, der sich genau mit der Immobilie befasst.
   
   
3. Wertermittlung durch einen Makler: Professionelle Ansprechpartner für eine Immobilienbewertung finden Sie in Maklerbüros. Einige Makler bieten eine Bewertung oft als kostenlose Service-Leistung mit an. Solche Angebote sind aber auch mit Vorsicht zu genießen. Ein wirklich erfahrener, renommierter Immobiliensachverständiger ist in jeder Hinsicht das Geld für seine Expertise wert und kostenlos bedeutet auch hier nicht selten, dass man bei der Bewertung oder dem anschließendem Verkauf draufzahlt.
   
   
4. Preis ausmitteln: Das Wesentliche beim Verkauf ist es, die richtige Verkaufssumme festzulegen. Wer selbst anhand von unfundierten Zahlen aus dem Internet den Wert definiert, läuft Gefahr den Preis entweder deutlich unter oder über Wert festzulegen. Die Gefahr dabei: Wird der Preis zu hoch angesetzt, werden Käufer eventuell abgeschreckt und der Verkauf zieht sich unnötig in die Länge. Wird der Preis dagegen zu niedrig angesetzt, besteht die Gefahr, dass sehr viel Geld verloren geht, in dem das Haus viel zu günstig veräußert wird. Ein Immobiliensachverständiger findet hier immer den richtigen, marktgerechten Preis für Ihr Objekt.

Abgerundet wird das Ganze durch hochwertige Fotos von außen und innen sowie aussagekräftigen Grundstückszeichnungen. Da das Exposé oftmals darüber entscheidet, ob Besichtigungstermine zustande kommen und der gewünschte Preis erzielt wird, sollten Sie sich unbedingt folgende Fragen ehrlich beantworten.

1. Vollständige Angaben: Liegen Ihnen alle oben genannten relevanten Daten lückenlos vor? Haben Sie bei alldem auch an An- und Umbauten gedacht?
   
   
2. Exposé in Eigenregie oder vom Profi: Trauen Sie sich zu, alle Informationen selbstständig in einen ansprechenden Text zu verpacken? Möchten Sie die Fotos von einem Profi erstellen lassen oder sind Sie in der Lage, ansprechende Fotos von Ihrem Haus zu schießen? Haben Sie ausreichend Zeit, um sich um ein Exposé zu kümmern? Oder möchten Sie die Erstellung in die Hände eines Profis (z. B. Makler) geben?
   
   
3. Realistische Angaben: Sind die Angaben in Ihrem Exposé realistisch und nicht beschönigend? Um Ihre Kaufinteressenten bei der Besichtigung nicht in Ihren Erwartungen zu enttäuschen, sollten die Beschreibungen im Exposé möglichst neutral formuliert sein und keineswegs übertrieben positiv ausfallen.
   
   
4. Video-Exposé: Möchten Sie Ihr Haus für den Verkauf besonders lebendig in Szene setzen? Ein ansprechendes Video bietet Ihnen die Möglichkeit, potenzielle Verkäufer noch besser von Ihrem Objekt zu überzeugen. Passende musikalische Untermalung eröffnet zudem die Chance, Interessenten auch auf der emotionalen Ebene anzusprechen.
   
   

Über das Exposé hinaus können noch andere Maßnahmen nützlich sein, um ein Haus bestmöglich zu bewerben.

1. Vermarktungsstrategie: Machen Sie sich Gedanken darüber, über welche Medien Sie Ihr Haus bewerben möchten. Neben einem Inserat auf unterschiedlichen Immobilienportalen ist auch eine Anzeige in der Lokalpresse sowie Aushängen in der Nachbarschaft oder an Pinnwänden im Einzelhandel denkbar. Auch ein Verkaufsschild vor dem Haus ist möglich. Bei der Entscheidung für eine Werbestrategie kann es hilfreich sein, darüber nachzudenken, welche Kaufinteressenten Sie ansprechen möchten und was Sie Ihnen zu bieten haben.
   
   
2. Eigenregie oder Dienstleister: Es ist sinnvoll, sich im Vorfeld zu überlegen, ob Sie zeitlich und nervlich in der Lage sind, sämtliche Verkaufsmaßnahmen selbst zu betreuen oder einen professionellen Makler damit beauftragen möchten. Allein der umfangreiche Mailverkehr mit Kaufinteressenten sowie ausführliche Besichtigungstermine beanspruchen eine Menge Zeit und Energie – von den rechtlichen Fallstricken und finanziellen Risiken einmal ganz abgesehen. Deswegen sollte man sich genau überlegen, ob man hier nicht unter dem Strich mit der Beauftragung eines Maklers besser und günstiger fährt.
   
   Üblicherweise berechnet ein Makler eine Maklerprovision von rund 5 bis 7 Prozent des Kaufpreises, die sich Käufer und Verkäufer teilen. In vielen Fällen kann man den genauen Betrag für die Provision als Verkäufer mit dem Makler aber auch noch individuell verhandeln.
   
   

• Überrannt werden vermeiden: Setzen Sie sich eine Obergrenze, wie viele Personen Sie persönlich einladen wollen. Schätzen Sie – evtl. gemeinsam mit dem Makler – ein, wie viele Interessenten Sie benötigen, um Ihren Käufer zu finden.
  
  
• Wann und wie lange: Finden Sie optimale Zeitfenster und schätzen Sie eine realistische Dauer für die Besichtigungstermine ein. Ist es Ihnen geballt am Wochenende lieber oder verteilt über die Woche? Sind mehrere Termine in Folge angedacht, denken Sie darüber nach, wie lang ein Termin dauern könnte.
  
  
• Der erste Eindruck zählt: Denken Sie daran, im Vorfeld genug Zeit einzuplanen, um das Haus in einen ordentlichen, gepflegten Zustand zu bringen! Besonders, wenn es noch von mehreren Menschen bewohnt wird, kann das schnell zur Herausforderung werden. Denken Sie auch darüber nach, kleinere Schönheitsfehler vor den Besichtigungen zu beheben. Das beugt einer unnötigen Preisminderung vor.
  
  
• Mängelaufklärung: Sie sind dazu verpflichtet den Käufer über alle bestehenden Mängel am Haus aufzuklären. Vorsicht deswegen vor bewusst verschwiegenen Mängeln! Wenn nachgewiesen werden kann, dass Sie über einen bestehenden Mangel Bescheid wussten, diesen aber nicht kommuniziert haben, können Sie dafür voll in die Haftung genommen werden.
  
  
• Wunschkandidat: Überdenken Sie, welche Kriterien der Käufer erfüllen sollte: Ist es Ihnen wichtig, Ihr Haus an eine Familie zu verkaufen? Oder möchten Sie den älteren Nachbarn zuliebe einen wahrscheinlich eher ruhigen Käufer auswählen?
  
  
• Gespräche bei der Besichtigung: Betonen Sie im direkten Kontakt mit den Interessenten besonders die Vorzüge der Immobilie sowie des Wohnumfeldes: Informationen über Einkaufsmöglichkeiten und Kinderbetreuungseinrichtungen sollten dabei nicht fehlen. Um Vertrauen aufzubauen und späteren Preisverhandlungen entgegenzuwirken, sollten Sie auch Mängel offen ansprechen.
  
  
• Vorsicht vor Einbrechern auf Objektsuche!
  Bei Haus- oder Wohnungsbesichtigungen geht immer eine gewisse Gefahr von Dieben auf Erkundungstour aus! Die Kaufabsicht zur Immobilie wird von diesen Betrügern gerne nur als Vorwand benutzt. Manche Räuber nutzen die Rundtouren durch private Wohnimmobilien dazu, sich ein Bild von den Räumlichkeiten zu machen und mögliche Wertgegenstände auszukundschaften.
  
  Nicht selten werden dabei auch ausgehängte Kalender in den Küchen abfotografiert, in denen dann z. B. Termine eingetragen sind, zu denen sich die Familie im Urlaub befindet. Gehen Sie deshalb auf Nummer sicher uns wickeln Sie Immobilienbesichtigungen ausschließlich über einen erfahrenen Immobilienmakler ab. Er kennt die Tricks der Langfinger und überprüft vor jeder Besichtigung genau die Identität der Kaufinteressenten.
  
  

1. Bestpreis: Wer ist bereit, den besten Preis zu bezahlen? Erfahrene Makler schicken meist mehrere Interessenten in einen Preiswettbewerb und erzielen so die besten Konditionen.
   
   
2. Solvenz: Kann der Interessent den Kaufpreis aufbringen? Liegt eine Selbstauskunft des Interessenten vor? Gibt es eine Finanzierungszusage der Bank sowie ein Nachweis über vorhandenes Eigenkapital? Um bösen Überraschungen vorzubeugen, sollte eine  Bonitätsprüfung durchgeführt werden. Ein Immobilienmakler leistet hier wertvolle Dienste, indem er von den möglichen Interessenten auch immer deren finanzielle Situation überprüft.
   
   
3. Sympathiebonus: Welcher Käufer sagt Ihnen aus persönlichen Gründen am ehesten zu? Dieser Aspekt sollte jedoch nicht überbewertet werden. Voraussetzung sind das Zutreffen von Punkt 2 und 3.
   
   
4. Absagen: Der Zeitpunkt, wann den anderen Interessenten abgesagt wird, sollte wohlüberlegt sein. Für den Fall, dass der favorisierte Käufer doch einen Rückzieher macht, wird alles unnötig kompliziert.
   
   

1. Notartermin: Machen Sie gemeinsam mit dem Käufer zeitnah einen Termin beim Notar aus.
   
   
2. Datenkontrolle: Kontrollieren Sie noch einmal alle Eckdaten Ihres Hauses, die in den Kaufvertrag aufgenommen werden sollen. Falsche Angaben, z. B. zur Wohnfläche, könnten sonst im Nachgang Probleme machen.
   
   
3. Rechtssicherheit:
   Immer eine wichtige Frage: Sind Sie rechtlich vor folgenschweren Fehlern im Zusammenhang mit dem Immobilienverkauf abgesichert? Werden z. B. im Rahmen der Besichtigung gegenüber dem Käufer und zukünftigen Eigentümer falsche Angaben gemacht oder wichtige Angaben verschwiegen, kann das die komplette Rückabwicklung des Verkaufs nach sich ziehen.
   
   Auch hier lautet die sicherste Alternative zum privaten Verkauf: Arbeiten Sie hier mit einem erfahrenen, seriösen Makler zusammen, der den kompletten Verkauf rechtssicher für Sie abwickelt. Er verfügt über alle nötigen Versicherungen (u. a. Vermögensschadenhaftpflichtversicherung, Berufshaftpflichtversicherung), kennt sämtliche Fallstricke und  schützt Sie vor möglichen rechtlichen Konsequenzen.
   
   
4. Übergabetermin: Machen Sie sich Gedanken, welcher Übergabetermin im Vertrag stehen soll. Falls das Objekt noch bewohnt ist: Räumen Sie sich ausreichend Zeit ein, um bis zu diesem Termin den Umzug über die Bühne gebracht zu haben.
   
   
5. Übergabeprotokoll: Mache Sie sich eine Liste, was im Übergabeprotokoll stehen soll und sprechen Sie diese Punkte im Vorfeld auch mit dem Käufer ab.
   
   
6. Bezahlung: Legen Sie fest, bis zu welchem Termin der Verkaufspreis überwiesen sein muss.
   
   
7. Kaufvertrag: Sind alle Eckpunkte klar, kann der Kaufvertragsentwurf mit dem Notar aufgesetzt werden. Steht der erste Entwurf, erhalten ihn beide Parteien zur Einsicht und um mögliche Änderungen verhandeln zu können.
   
   
8. Käuferkontakt: Überlegen Sie sich, ob Sie dem Käufer anbieten, nach dem Verkauf weiterhin in Kontakt zu bleiben – z. B. bei Fragen zu Haustechnik oder ähnlichem.
   
   
9. Notartermin: Haben sich Käufer und Verkäufer über den Vertrag geeinigt, treffen Sie sich persönlich zum Notartermin. Hier verliest der Notar den Vertrag und im Anschluss unterzeichnen ihn beide Parteien. Nach der Vertragsunterzeichnung trägt der Notar die Auflassungsvormerkung ins Grundbuch ein.
   
   Die Auflassungsvormerkung sichert den Käufer beim Hauskauf rechtlich ab und kündigt an, dass der Eigentümer der Immobilie wechselt. Sobald der Käufer vom Notar die Fälligkeitsmitteilung erhalten hat, überweist er den Kaufbetrag an Sie als Verkäufer. Im Anschluss gibt der Notar die Umschreibung des Grundbuchs in Auftrag: Das besiegelt den Hausverkauf.
   
   
10. Übergabetermin: Am Tag der Übergabe machen Sie mit dem Käufer – und falls beteiligt, dem Makler – noch einen Rundgang durch die komplette Immobilie, halten sämtliche vorher vereinbarten Punkte im Übergabeprotokoll fest und übergeben alle Schlüssel. Danach ist das Haus mit allen Rechten und Pflichten offiziell im Eigentum des Käufers.
    
    

Wer seine Immobilie privat verkaufen möchte, der sollte auf alle Fälle die Punkte der Checkliste auf dem Schirm haben und die Ratschläge und Tipps beherzigen. Der Verkauf einer Immobilie zählt eben für die meisten zum größten Finanzgeschäft ihres Lebens und sollte dementsprechend optimal über die Bühne gebracht werden.

Was jedoch für den Hausverkauf besser ist als alle Checklisten zusammen: ein erfahrener Profi-Makler, der idealerweise auch als ausgebildeter Immobiliensachverständiger fungiert. Denn dieser hat von Haus aus sämtliche Themen auf dem Schirm, kann den Marktwert richtig bestimmen, kennt alle Stolperfallen, weiß, wie man ihnen aus dem Wege geht und sorgt dafür, dass der Verkauf einer Immobilie finanziell, rechtlich und in allen anderen Belangen sicher abgewickelt wird.

 

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