Immobilienbewertung: Welche Arten von Gutachten gibt es?

Gutachter für Immobilien

Gründe für Gutachten gibt es viele: zum einen kann der Wert einer Immobilie im Vordergrund stehen, zum anderen geben Gutachten Aufschluss über Mängel oder Schäden am Gebäude. Denn im Fall eines Immobilienkaufs oder Verkaufs sowie bei Scheidung und Erbe muss der Marktwert genau feststehen. Und auch bei der Regulierung eines Schadens führt der Weg über ein neutrales Sachverständigengutachten. Die Gutachten werden in der Regel von einem qualifizierten Immobiliensachverständigen durchgeführt. Doch welche Arten von Gutachten gibt es im Einzelfall?

Verkehrswertgutachten: Feststellung des Marktwertes

Das gefragteste aller Gutachten: Wer den Wert einer Immobilie wissen möchte, der lässt ein Verkehrswertgutachten erstellen. Denn dieser Wert gibt wichtige Anhaltspunkte beim Ankauf oder Verkauf unterschiedlich genutzter Immobilienobjekte. Dabei orientieren sich auch beispielsweise Behörden, Gerichte und Versicherungen bei ihren Entscheidungen auf Marktwertgutachten. Insbesondere bei Streitigkeiten, etwa im Falle von Scheidung oder Erbe, ist das Verkehrswertgutachten meist die wichtigste Entscheidungsgrundlage.

Marktwert oder Verkehrswert? Laut Baugesetzbuch (BauGB) dürfen seit 2014 beide Begriffe synonym verwendet werden: denn sowohl Verkehrswert als auch Marktwert meinen den Wert, der für ein bebautes oder unbebautes Grundstück ermittelt wird.

Immobilienbewertung: unterschiedliche Verfahren

Verkehrswertgutachten/Marktwertgutachten zur Immobilienbewertung

Um den Verkehrswert einer Immobilie herauszufinden, wenden Gutachter mindestens zwei Verfahren gleichzeitig an. Dabei stehen folgende drei Wertermittlungsverfahren zur Auswahl: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

1. Verkehrswert feststellen per Vergleich

Beim Vergleichswertverfahren handelt es sich um die präziseste Methode zur Wertermittlung. Dabei werden Immobilien mit gleichwertigen Objekten in der Nähe verglichen. Dabei spielen bei Grundstücken u. a. Faktoren wie die Lage, Größe und Bodenbeschaffenheit eine Rolle. Bei Gebäuden und Wohnimmobilien sind zudem die Gebäudeart, Bauweise und Substanz, die Größe, der bauliche Zustand und die Ausstattungsqualität entscheidend.

2. Marktwert ermitteln mit dem Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren bietet sich besonders für Objekte an, die selbst genutzt werden sollen. Denn im Gegensatz zum Vergleichswertverfahren spielt das Marktgeschehen hier keine Rolle: Es werden ausschließlich die Sachwerte von Haus und Außenanlagen auf Grundlage der Baukosten abzüglich Abnutzung ermittelt. Für die Wertermittlung von Grundstücken wird das Sachwertverfahren oft mit dem Vergleichsverfahren kombiniert.

3. Immobilienbewertung mit dem Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren wird meist bei Objekten angewandt, die durch Miete oder Pacht kontinuierliche Erträge erwirtschaften. Dementsprechend fließen im Gegensatz zum Vergleichswert- und Sachwertverfahren zahlreiche weitere Faktoren in die Wertermittlung mit ein: beispielsweise den Bodenwert zuzüglich Verzinsung und den um die Bewirtschaftungskosten bereinigten Mietertrag.

Es geht auch einfacher: Kurzgutachten

Immobilienbewertung mit Kurzgutachten

Nicht immer ist ein umfangreiches Verkehrswertgutachten notwendig: Eine günstigere und einfachere Form ist das Kurzgutachten: Dieses bietet sich an, wenn der Wert einer Immobilie nur übersichtshalber benötigt wird – etwa beim Immobilienverkauf oder Immobilienkauf sowie bei Scheidung und im Erbschaft ohne Rechtsstreit. Denn ein Kurzgutachten ist vor Gericht nicht zulässig, es beinhaltet die wichtigsten Eckdaten zur Wertbestimmung und keine umfangreichen Erläuterungen. Damit umfasst es nur etwa 20 bis 30 Seiten – im Vergleich zum ausführlichen Verkehrswertgutachten mit 40 bis 60 Seiten Umfang – und ist deutlich günstiger im Preis.

Im Falle des Falls: Schadensgutachten

Bei Schäden oder Mängel am Haus oder in der Wohnung: Schadensgutachten oder auch Mängelgutachten sind – wie der Name schon sagt – dazu gedacht, eine Schadensregulierung durch die Sach-, Hausrat-, Kasko-, oder Haftpflichtversicherung zu gewährleisten oder auch Rechtsstreitigkeiten vor Gericht zu klären. Dabei beurteilt ein Gutachter den Schaden anhand verschiedener Punkte: Was ist die Schadensursache? Kann der Schaden behoben werden? Wie hoch ist der Wert des beschädigten Bereichs? Können daraus Folgeschäden entstehen? Abschließend werden die Höhe des Schadens oder Mangels sowie Möglichkeiten zur Schadensbeseitigung im Schadensgutachten protokolliert.

Bei Baumangel oder Bauschaden: Bauschadengutachten

Bei Schadensgutachten an Immobilien handelt es sich häufig um Bauschadengutachten. Klassische Bauschäden können aus Konstruktions-, Material- oder Verarbeitungsfehlern resultieren. Ein typisches Bauschadengutachten wird beispielsweise fällig, wenn Häuser "schlüsselfertig" übergeben werden und im Nachgang Mängel deutlich werden. Denn in diesem Fall ist die Baugesellschaft alleine für Mängel haftbar. Wurden hingegen verschiedene Firmen beauftragt, muss zunächst der Verursacher festgestellt werden. Ein Gutachter für Bauschäden stellt fest, wer in Haftung genommen werden kann – neben den einzelnen Dienstleistern kann das je nach Schadensfall beispielsweise auch der Architekt oder Bauleiter sein.

Im speziellen Fall: Schimmelgutachten

Schimmelgutachten bei Immobilien

Neben dem klassischen Bauschadengutachten gibt es eine Reihe von Spezialgutachten. Ein häufig auftretendes Problem, das ein spezielles Gutachten erfordert, ist Schimmel. Hier müssen zusätzliche Faktoren unter die Lupe genommen werden: Hat ein Mangel am Gebäude das Schimmelwachstum ausgelöst? Liegt ein Baumangel vor? Oder hat falsches Lüften den Schaden ausgelöst? Neben den Begutachtungen vor Ort werden für Schimmelgutachten auch oft Proben entnommen und im Labor untersucht, um festzustellen, ob der Schimmel gesundheitsschädigend ist. Erst im Anschluss daran können Gutachter die Ursache feststellen und Empfehlungen aussprechen.

Tipps zur Auswahl eines Gutachters

  • finden Sie heraus, welche Art von Gutachten Sie benötigen
  • wählen Sie einen Gutachter passend zum gewünschten Gutachten aus
  • achten Sie darauf, dass es sich bei dem Gutachter um einen geprüften Dipl. Sachverständigen (DIA) handelt
  • besprechen Sie Art und Umfang des Gutachtens vorab mit Ihrem Immobiliensachverständigen

 

 

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