Wohnung verkaufen: Tipps und Infos
Wohnungsverkauf: Was ist zu beachten?
Man könnte meinen, wenn eine Eigentumswohnung verkauft wird, sei der Aufwand ähnlich oder sogar geringer als beim Verkauf eines gesamten Hauses – schließlich erzielen Wohnungen in der Regel einen geringeren Kaufpreis als Häuser und es wird immer nur ein Teil eines ganzen Gebäudes veräußert. In der Praxis sieht das jedoch anders aus. Auch wenn die Vorgehensweise beim Wohnungs- und Hausverkauf eine ähnliche ist, stellen sich beim Verkauf einer Wohnung andere Fragen und es müssen zusätzliche Aspekte beachtet werden. Wie z.B.: Soll die Wohnung leerstehend oder vermietet verkauft werden? Wann ist der beste Zeitpunkt für den Verkauf? Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Inhaltsverzeichnis:
- Besonderheit beim Wohnungsverkauf: Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum
- Wohnung vermietet oder leerstehend verkaufen
- Mieter kündigen wegen Eigenbedarf
- Welche Dokumente sind notwendig für den Wohnungsverkauf?
- Wohnung verkaufen: Verkaufspreis festlegen
- Aussagekräftiges Exposé und gut vorbereitete Besichtigungen
- Verkaufsvertrag, Notartermin, Eintrag ins Grundbuch
- Anfallende Kosten und Steuern beim Wohnungsverkauf?
Besonderheit beim Wohnungsverkauf: Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum
Wer eine Wohnung verkauft, der veräußert immer auch Anteile am Gemeinschaftseigentum eines Wohngebäudes. Als Gemeinschaftseigentum werden die Teile eines Gebäudes bezeichnet, die von allen Parteien eines Mietshauses genutzt werden können bzw. allgemeine Nutzfläche und Inventar ist, wie z.B. Hausflure und Treppenhäuser, das Dach sowie sämtliche Versorgungsleitungen. Als Sondereigentum hingegen bezeichnet man die Teile eines Gebäudes, die ausschließlich dem Wohnungseigentümer zuzuschreiben sind und für die er allein verantwortlich ist. Das sind dann in der Regel alle Räume samt Inventar, die sich innerhalb einer Eigentumswohnung befinden.
Während alle Entscheidungen bezüglich des Sondereigentums vom Eigentümer allein getroffen werden, müssen sämtliche Maßnahmen rund um das Gemeinschaftseigentum von der Wohnungseigentümergemeinschaft entscheiden werden. Aus diesem Grund ist beim Verkauf einer Wohnung zu bedenken, dass ein potentieller Käufer auch immer Teil einer Eigentümergemeinschaft wird, mit der Kompromisse und Entschlüsse gefasst werden müssen. Der potentielle Käufer sollte sich also in eine Eigentümergemeinschaft integrieren wollen und können sowie sich im Klaren darüber sein, dass nicht er allein die Entscheidungen zu Sanierungs- und Baumaßnahmen am Wohnhaus treffen kann.
Wohnung vermietet oder leerstehend verkaufen
In der Regel wollen etwa die Hälfte der Interessenten eine Wohnung für sich selbst kaufen. Für den Verkäufer einer Wohnung bedeutet das: Für eine leerstehende Wohnung erzielt er einen vergleichsweise höheren Preis als für eine noch vermietete Wohnung. Aus diesem Grund lohnt es sich, einen Wohnungsverkauf langfristig zu planen und vorab zu prüfen: Wollen die Mieter vielleicht in nächster Zeit ausziehen und wird die Immobilie damit in nächster Zeit frei? Empfiehlt es sich also mit dem Verkauf noch etwas zu warten? Oder planen die Mieter noch lange in der Wohnung wohnen zu bleiben und es muss beim Verkauf mit einem niedrigeren Verkaufspreis gerechnet werden?
Mieter kündigen wegen Eigenbedarf
Soll eine Wohnung vermietet verkauft werden und der Käufer möchte selber darin wohnen, kann er das bestehende Mietverhältnis zunächst wegen Eigenbedarf kündigen. Dazu ist jedoch eine ausführliche Begründung nötig und es kann passieren, dass die Gründe einer gerichtlichen Überprüfung unterzogen werden. Oft ist es dabei der Fall, dass die beschriebenen Gründe für eine Kündigung nicht ausreichen und sich durch die langwierige Einigung der Einzugszeitpunkt immer weiter verzögert. Das kostet nicht nur Zeit, sondern auch Geld.
Welche Dokumente sind notwendig für den Wohnungsverkauf?
Beim Verkauf einer Wohnung müssen verschiedenste Unterlagen zusammengetragen werden. Neben dem Grundriss und dem Lageplan der Wohnung sollten auch die exakte Wohnfläche sowie eine Baubeschreibung (beispielsweise mit Angaben zum Mauerwerk, Dachstuhl oder Elektrik des Gebäudes) vorliegen. Auch ein Katasterauszug, eine Teilungserklärung sowie die letzten 3 Versammlungsprotokolle der WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) empfiehlt es sich, bereit zu halten. Darüber hinaus ist es von Vorteil, sämtliche Rechnungen zu Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen aufzuheben, um den genauen Zustand der Wohnung offenzulegen.
Auch ein Energieausweis ist Pflicht beim Wohnungsverkauf. Zusätzlich sollten außerdem die letzten Hausgeldabrechnungen (Auflistung gemeinschaftlicher Kosten für etwa Müllabfuhr, Hausmeister und Reparaturen) und ein Nachweis über die vorhandenen Rücklagen für Instandhaltungsmaßnahmen des Gebäudes besorgt werden. Nicht zuletzt muss der aktuelle Grundbuchauszug sowie Kopien der Gebäudesach- und Feuerversicherung (muss über die Hausverwaltung angefordert werden) beim Wohnungsverkauf vorgelegt werden. Und im Falle einer vermieteten Wohnung: der aktuelle Mietvertrag.
Wohnung verkaufen: Verkaufspreis festlegen
Der Preis einer Wohnung wird durch vielerlei Faktoren bestimmt und ist selten über Jahre hinweg konstant. Zum einen bestimmen Angebot und Nachfrage den Preis. Zudem spielen Lage und Baujahr des Hauses sowie die Bauqualität, die Ausstattung, der Zustand und ein bestehendes Mietverhältnis in der Eigentumswohnung eine Rolle. Unter anderem hat z.B. auch die Etage der Wohnung einen Einfluss auf den Verkaufspreis: Wohnungen im Erdgeschoss erzielen einen bis zu 20 Prozent niedrigeren Preis im Vergleich zur selben Wohnung im 1. Stock. Auch die Zimmeranzahl, der Schnitt, Balkon oder Garten spielen eine Rolle bei der Wertermittlung.
Wenn erst kürzlich eine Wohnung im Haus oder der näheren Nachbarschaft verkauft wurde, kann das für Verkäufer eine erste Orientierungshilfe sein. Eine zuverlässige Einschätzung des Marktwertes gewährt jedoch nur ein Dipl. Immobiliensachverständiger. Insofern lohnt es sich immer, eine Wertermittlung von einem zertifizierten Sachverständigen durchführen zu lassen.
Aussagekräftiges Exposé und gut vorbereitete Besichtigungen
Nachdem die Eckdaten des Wohnungsverkaufs geklärt sind und ein Exposé erstellt wurde, welches das Interesse potentieller Käufer weckt, kann es zielgerichtet gestreut werden. Ob Onlineplattform, Aushang oder Zeitungsannonce: je vielschichtiger, desto besser. Beim Kontakt und bei Besichtigungsterminen mit den Interessenten empfiehlt sich selbstbewusstes, seriöses Auftreten. Gleichzeitig sollte man sich gut auf eine Besichtigung vorbereiten und zu allen wichtigen Fragen der Käufer eine Antwort parat haben, sprich, über die wesentlichen Daten und Fakten der Wohnung gut informiert sein.
Zudem sollte natürlich auch die Wohnung einen gepflegten Eindruck machen. Ob noch kleinere Renovierungen sinnvoll sind, muss individuell entschieden werden. Beispielsweise machen bei anspruchsvollen Käuferkreisen kleinere Ausbesserungsarbeiten durchaus Sinn, weil für eine Wohnung dann ein deutlich höherer Preis verlangt werden kann. Bei unmöblierten Wohnungen können Profis helfen, um die Räume passend zu inszenieren: Durch das sogenannte Home Staging werden Wohnungen repräsentabel dekoriert, sodass ihr volles Potential bei Besichtigungen zum Vorschein kommt.
Verkaufsvertrag, Notartermin, Eintrag ins Grundbuch
Wenn ein passender Interessent gefunden wurde, sollte zunächst per Schufa-Auskunft geprüft werden, ob der mögliche Käufer generell zahlungsfähig ist. Ist dies der Fall, kann die Ausarbeitung des Kaufvertrages beginnen. Wer hier einen seriösen, erfahrenen Immobilienmakler an der Hand hat, hat hier – wie auch während aller anderen Verkaufsphasen beim Wohnungsverkauf – einen Experten an der Seite, der dafür sorgt, dass alle Details im Sinne des Verkäufers vonstattengehen.
Die Beurkundung des Wohnungsverkaufs findet während eines Termins beim Notar statt: Dort unterschreiben Verkäufer und Käufer den Kaufvertrag. Damit ist der Wohnungsverkauf jedoch noch nicht ganz abgeschlossen: Der Notar organisiert den Eintrag ins Grundbuch und weist den Käufer bzw. dessen Bank an den Kaufpreis zu überweisen.
Anfallende Kosten und Steuern beim Wohnungsverkauf?
Nachdem der Verkauf abgeschlossen ist, müssen ebenfalls die Rechnung des Notars und ggf. des Maklers beglichen werden. Dabei unterscheiden sich die Beträge von Bundesland zu Bundesland.
Darüber hinaus können beim Verkauf einer Wohnung auch Steuern fällig werden: Sollten zwischen An- und Verkauf der Immobilie weniger als zehn Jahre liegen, kann Kapitalerwerbssteuer eine Rolle spielen.
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