Denkmalschutz bei Immobilien
Denkmalgeschützte Gebäude: Altbaucharme mit Auflagen
Fachwerkhäuser, Gründerzeitbauten, Industriegebäude oder Leuchtturm: Denkmalschutz kann verschiedenste Bau-, Kultur- sowie Naturdenkmale und Gebäudeensembles aus den unterschiedlichsten historischen Epochen betreffen – immer mit dem Ziel, sie gesetzlich vor Zerfall, Zerstörung oder radikalen baulichen Veränderungen zu schützen. Dabei kann auch nur ein bestimmter Teil eines Gebäudes unter Denkmalschutz stehen, z. B. die Fassade, das Treppenhaus oder das Kellergewölbe. Doch was müssen speziell Eigentümer oder Kaufinteressenten von denkmalgeschützten Wohnimmobilien beachten?
Inhaltsverzeichnis:
- Wie erfahre ich vom Denkmalschutz eines Gebäudes?
- Denkmalschutz und die Rolle des Maklers
- Auflagen und Richtlinien beim Denkmalschutz
- Denkmalschutz und Energieeffizienz: ein Widerspruch?
- Steuervorteile durch Denkmalschutz
- KFW-Förderung bei denkmalgeschützten Immobilien
- Denkmalschutz Immobilien in Augsburg
Wie erfahre ich vom Denkmalschutz eines Gebäudes?
Denkmalschutz ist per se kein Geheimnis. Das Amt für Denkmalschutz erfasst in jedem Bundesland die Einzelgebäude oder zusammenhängende Gebäudekomplexe sowie ganze Straßenzüge und veröffentlicht diese in einer Liste der Baudenkmale. Wer sich demnach über den Denkmalschutz einer bestimmten Immobilie informieren will, kann bei der jeweiligen Stadt- oder Gemeindeverwaltung nachfragen. Dort erfahren Interessenten nicht nur ob, sondern ggf. auch inwiefern es sich um ein geschütztes Denkmal handelt.
Denkmalschutz und die Rolle des Maklers
Wer eine Immobilie kaufen möchte, der möchte sich vorab gründlich über sämtliche Aspekte und Eigenschaften rund um das Objekt informieren. Ein existierender Denkmalschutz zu einem Gebäude spielt für die Kaufentscheidung dabei eine wichtige Rolle, denn bei denkmalgeschützten Immobilien rücken andere Überlegungen in den Fokus, z.B. was das Thema Wertsteigerung oder Energieeffizienz betrifft oder müssen andere Risiken und Vorteile gegeneinander abgewägt werden.
Wenn der Haus- oder Wohnungskauf durch einen erfahrenen Immobilienmakler stattfindet, so sind Käufer jedoch auf der sicheren Seite, denn es besteht Aufklärungspflicht. Das bedeutet, dass der Makler nicht nur verpflichtet ist, über einen eventuell bestehenden Denkmalschutz zu informieren. Erfahrene Makler unterrichten und beraten potentielle Käufer darüber hinaus auch umfassend rund um das Thema Denkmalschutz. Damit wird nicht nur absehbar, ob ein Gebäude durch behördliche Prüfungen in naher Zukunft einem Denkmalschutz unterliegen könnte. Auch komplexe Richtlinien, Auflagen und Fördermöglichkeiten werden dank eines Experten für Denkmalschutz überschaubar.
Auflagen und Richtlinien beim Denkmalschutz
Denkmalgeschützte Wohnimmobilien unterliegen je nach Teil- oder Gesamtschutz in der Regel verschiedensten Auflagen und Richtlinien durch die zuständige Denkmalschutzbehörde. Dabei können sich die Vorschriften zudem von Bundesland zu Bundesland stark unterscheiden: Deshalb empfiehlt es sich vor dem Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde in Verbindung zu setzen und Auskunft über die Auflagen bei Sanierung und Umbau einzuholen. Denn nachdem ein denkmalgeschütztes Gebäude gekauft wurde, muss immer die schriftliche Genehmigung der Denkmalschutzbehörde eingeholt werden, bevor bestimmte Baumaßnahmen ergriffen werden dürfen.
Denkmalschutz und Energieeffizienz: ein Widerspruch?
Stuck, Fachwerk oder Klinker: In vielen Fällen betrifft der Denkmalschutz die Fassade eines Gebäudes. Im Hinblick auf moderne Wärmedämmsysteme stellt das häufig ein Problem dar. Schließlich kann eine historische Immobilie nicht einfach mit Dämmmaterial eingehüllt werden. Alternativ kann jedoch beispielsweise eine Wärmedämmung von Innen vorgenommen werden. Zusätzlich sind auch der Austausch von einmalverglasten oder undichten Fenstern und Türen oder der Heizungstausch wirksame Maßnahmen zur Energieeffizienz. Dabei muss jedoch die Bauphysik eines Gebäudes im Blick behalten werden, um Feuchtigkeit und Schimmel zu vermeiden.
Damit Besitzer von denkmalgeschützten Wohnimmobilien bezüglich des Denkmalschutzes und Energiesparens nicht vor unlösbaren Konflikten stehen, sind die gesetzlichen Anforderungen an den Wärmeschutz bei Baudenkmälern weniger streng als bei anderen Gebäuden. Hier gelten Ausnahmeregelungen: Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, sind von den Anforderungen der EnEV 2014 befreit. Demnach entfällt auch die Verpflichtung zur Vorlage eines Energieausweises bei Vermietung oder Verkauf denkmalgeschützter Immobilien.
Steuervorteile durch Denkmalschutz
Und nicht nur hinsichtlich Energieeffizienz, auch im Hinblick auf die Steuer können Baudenkmale Vorteile mit sich bringen. Hier ist jedoch Vorsicht geboten: In einigen Fällen wird mit der steuerlichen Abschreibungsmöglichkeit geworben, obwohl diese nur bei hohen Einkommens- und Steuerbeträgen wirklich lohnenswert ist. Insbesondere Gut- und Doppelverdiener profitieren deshalb von Steuervorteilen für denkmalgeschützte Gebäude. Es empfiehlt sich, die Immobilie vor einem Kauf von einem Sachverständigen für Denkmalschutz detailliert schätzen und Abschreibungsbeträge durchrechnen zu lassen.
Steuervorteile gibt es zudem nur für Objekte, die über eine gültige Bescheinigung des Denkmalschutzamtes verfügen – diese ist beim Finanzamt vorzulegen. Selbstnutzer sowie Vermieter denkmalgeschützter Wohnimmobilien können dann Erhaltungsmaßnahmen und Arbeiten zur Bewohn- und Benutzbarkeit in ihrer Einkommenssteuererklärung abschreiben. Dabei belaufen sich die Beträge bei Selbstnutzern auf 9 % jährlich für eine Dauer von zehn Jahren – damit können 90 % der Investitionen über die Jahre steuerlich angerechnet werden. Vermieter schreiben Sanierungsarbeiten an Baudenkmälern über zwölf Jahre hinweg ab: davon acht Jahre mit jeweils 9 % und vier Jahre mit jeweils 7 % – wodurch sogar 100 % der Sanierungskosten steuerlich geltend gemacht werden können.
KFW-Förderung bei denkmalgeschützten Immobilien
Weil die professionelle Sanierung von Baudenkmälern viel kostspieliger ist als bei anderen Immobilien und sich Besitzer deshalb davor scheuen, greift die KFW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) ein: Im Rahmen der KFW Denkmalförderung werden etwa die energetische Sanierung, aber auch Einzelmaßnahmen wie z. B. der Austausch von Heizungstechnik und die Erneuerung von Fenstern gefördert. Dabei ist der Umfang der geplanten Sanierung entscheidend: Das sogenannte KfW-Effizienzhaus Denkmal wird mit bis zu 100.000 Euro, Einzelmaßnahmen am Denkmal werden mit bis zu 50.000 Euro je Wohneinheit gefördert. Dabei ist es nicht relevant, ob Baudenkmalbesitzer ihre Immobilien selbst bewohnen oder vermieten.
Denkmalschutz Immobilien in Augsburg
Als drittgrößte Stadt Bayerns ist Augsburg mit seiner Nähe zu München, seinen vielen Grünflächen und den Flüssen Lech, Wertach und Singold generell ein interessantes Pflaster für den Erwerb von Immobilien. Schließlich versprechen Prognosen aufgrund der steigenden Einwohnerzahl in den nächsten Jahren eine Wertsteigerung von Baudenkmälern. Insbesondere im Altstadt- und Innenstadtbereich finden sich zahlreiche Altbauten mit historischem Charme. Sowohl als Kapitalanlage als auch für den Eigennutz kann sich der Erwerb einer solchen denkmalgeschützten Immobilie durchaus lohnen – sofern alle Aspekte zuvor gründlich beleuchtet werden.
Sie haben Fragen zum Thema Denkmalschutz bei Immobilien? Sie besitzen ein Grundstück in der Region Augsburg und überlegen, es zu verkaufen? Sprechen Sie mit Ihrem Immobilienexperten Gregor Grimm.
