Baumangel – was tun?

Wenn Mängel die Freude am Eigenheim nehmen

Baumängel am Eigenheim – Was tun?

Endlich – Ihr neu gebautes Haus ist fertig und Sie sind einzugsbereit. Die Freude ist selbstverständlich groß. Doch manchmal ist sie auch nur vorübergehend. Nämlich dann, wenn Sie nach kurzer Zeit z. B. undichte Fenster, leckende Rohre oder gar Schimmel in Ihrem Haus entdecken. Baumängel verschiedenster Art sind zum Ärger vieler Eigentümer leider keine Seltenheit und deren Beseitigung häufig aufwendig und teuer. Die Mehrzahl der Hausbesitzer ist damit überfordert. Wichtig sind das schnelle und richtige Vorgehen und die Hilfe von Fachleuten.

Was ist ein Baumangel?

Er kann in zwei verschiedene Kategorien eingeteilt werden:

  • Erbrachte Leistungen oder verwendetes Material entspricht nicht dem vertraglich vereinbarten Leistungsumfang,
    z. B.: falsches Material wurde dennoch fachgerecht verbaut.

  • Vereinbarte Leistungen wurden mangelhaft oder gar nicht ausgeführt. Eine einwandfreie Nutzung des Vertragsgegenstandes ist nicht gegeben, z. B.: richtiges Material wurde fehlerhaft verbaut.

Die häufigsten Baumängel

Keine Frage – liegt ein Baumangel vor, ist der Ärger darüber groß. Es bestehen allerdings  gewisse Tendenzen, an welchen Stellen am Gebäude ein Mangel besonders oft entsteht. Hier finden Sie die 5 am häufigsten betroffenen Gebäudeteile.

1. Baumängel am Dach

Sehr anfällig für Bauschäden ist das Dach. Eindringende Feuchtigkeit ist hier der Hauptgrund für einen entstehenden Mangel. Er macht sich meist durch Schimmelbildung bemerkbar. Fehlerhafte Dämmung, nasses Holz oder vieles mehr können hierfür der Auslöser sein.

2. Baumängel an Böden und Decken

Frisch verlegtes Parkett, das Fugen bildet oder Putz, der von der Decke bröselt. Auch diese Mängel können auf eine fehlerhafte Bauweise hinweisen. Ist der Untergrund nicht einwandfrei, so kommen die Missstände später dennoch ans Licht.

3. Baumängel an Wänden

Angeschlagene oder fehlerhafte Ziegel, falsches Material, schlampiges Verfugen oder Verputzen. All das können Ursachen dafür sein, dass schon nach kürzester Zeit Risse an den Wänden entstehen.

4. Baumängel an der Haustechnik

Viel hilft viel – nun ja – viel bietet aber auch eine große Angriffsfläche für Mängel. Von Jahr zu Jahr wird die technische Gebäudeausstattung immer aufwendiger und umfangreicher. Somit steigt auch die Gefahr von fehlerhaftem Material oder falscher Ausführung von Arbeiten.

5. Baumängel an Türen und Fenster

Schlecht schließende Türen, eindringende Feuchtigkeit oder Zugluft – all das sind Anzeichen für Baufehler, auf die Sie achten und umgehend reagieren sollten.

Zur Info: Baumangel oder Bauschaden – Was ist der Unterschied?

Durch einen Baumangel entsteht erst ein Bauschaden. Somit ist z. B. ein undichtes Fenster ein Baumangel. Wird dieser allerdings nicht behoben, das Fenster also nicht sachgemäß ausgetauscht oder abgedichtet, so kann Feuchtigkeit eintreten und sich Schimmel bilden. Der entstandene Schimmel ist nun der Bauschaden.

Welche Baumängel gibt es aus rechtlicher Sicht?

Aus rechtlicher Sicht gibt es verschiedene Arten von Baumängeln. Die Art entscheidet darüber, ob ein Anrecht auf Gewährleistung besteht oder nicht.

  • Unerhebliche Baumängel: Hierbei handelt es sich um minimale Fehler, die keine Auswirkung auf die Nutzung des Gebäudes haben, z. B. kleine Kratzer, für die möglicherweise ein niedriger Kostennachlass gefordert werden kann.

  • Versteckte Baumängel: Wie der Name schon sagt, geht es hierbei um einen Mangel, der nicht so einfach zu erkennen ist. Er ist bei der Hausübergabe noch nicht direkt festzustellen. Tauchen die Mängel dann binnen sechs Monaten nach der Übergabe auf, liegt die Beweislast beim Bauträger bzw. beim Verkäufer.

  • Offenkundige Baumängel: Ein Mangel, der ohne Weiteres vor Übergabe festgestellt werden kann, z. B. ein Riss in der Fensterscheibe.

  • Behebbare und unbehebbare Mängel: Ist ein Mangel durch einen Handwerker zu beheben, so handelt es sich um einen behebbaren Mangel. Wenn dies nicht der Fall ist, muss zwischen wesentlichen und unwesentlichen Mängeln unterschieden werden. Beispielsweise wäre eine fehlerhafte Statik ein unbehebbarer, wesentlicher Mangel.

Welche Gewährleistungsfrist gilt bei Baumängeln?

Welche Gewährleistungsfrist gilt bei Baumängeln?

Die sogenannte Gewährleistungsfrist sagt aus, wie lange der Bauträger nach der Bauabnahme noch für Baumängel haften muss. Grundsätzlich wird die Frist im Bauvertrag festgelegt. In der Regel beträgt sie beim privaten Hausbau und mit einem BGB-Werkvertrag 5 Jahre ab dem Zeitpunkt der Abnahme. Schäden, die durch fehlerhaftes Material oder falsche Montage verursacht wurden, müssen vom Bauträger auf dessen Kosten beseitigt werden. Bei einem VOB-Bauvertrag läuft die Gewährleistungsfrist für Privatpersonen nach 4 Jahren und für Unternehmen nach 2 Jahren ab.

Zur Info: Arglistig verschwiegener Baumangel

Ein arglistig verschwiegener Baumangel liegt vor, wenn der Bauträger den Bauherren ganz bewusst nicht über einen vorhandenen Mangel informiert. Diese verjähren erst nach 30 Jahren! Allerdings muss der Bauherr beweisen, dass der Baudienstleister der Mangel bewusst verschwiegen hat.

Wer ermittelt Baumängel?

Ob Risse im Putz oder undichte Fenster: Baumängel von diesem Ausmaß müssen frühzeitig erkannt und beseitigt werden. Für die Schadensermittlung müssen daher Experten im Bereich der Gebäudetechnik hinzugezogen werden. Unterstützt werden Sie dabei tatkräftig von einem Sachverständigen und Gutachter für Baumängel, indem dieser für Sie ein Baumängelgutachten erstellt. Das Gutachten beinhaltet eine detailgenaue Dokumentation von Baumängeln und dient somit auch als verlässliche Grundlage bei rechtlichen Auseinandersetzungen, die ebenso vor Gericht Bestand hat.

Für die Erstellung von Gutachten für Bauschäden bzw. Baumängel aller Art sollte ein Fachmann für bauliche Mängel die Schadensermittlung und Schadensbewertung durchführen. Als Dipl. Sachverständiger (DIA) für Immobilienbewertungen und Bauschäden stellt Gregor Grimm allgemeine Schäden an Wohngebäuden fest und beurteilt darüber hinaus auch besondere Schadensfälle im Detail.

Was tun bei Baumängeln? 5 wichtige Schritte

Wenn Sie Schimmel, undichte Fenster und Co. festgestellt haben, sollten Sie diese 5 Schritte beachten, um Ihre Rechte als Bauherr durchzusetzen.

1. Dokumentation des Baumangels

Sie sollten ein schriftliches Abnahmeprotokoll mit Fotodokumentation erstellen. Um den Mangel realitätsgetreu darzustellen, setzen Sie am besten auf Überblickfotos und Nahaufnahmen mit einem Meterstab. Es ist ebenfalls sinnvoll, einen Immobiliengutachter und Bausachverständigen in die Bauabnahme miteinzubeziehen.

2. Erstellen einer Mängelrüge

Die Mängelanzeige muss grundsätzlich schriftlich erfolgen. Um sicher zu sein, dass der Bauträger den Brief auch erhalten hat, sollten Sie das Schreiben per Einschreiben versenden. Alle wichtigen Punkte zur Mängelrüge lesen Sie unten.

3. Einbehalten eines Teils der Rechnungssumme

Es steht Ihnen zu, einen Teil der Rechnungssumme bis zur Beseitigung der Mängel einzubehalten. So können Sie Druck auf den Bauträger bzw. das Bauunternehmen ausüben. Standardmäßig beträgt die einzubehaltende Summe die doppelten Kosten der Mängelbeseitigung.

4. Setzen einer Nachfrist

Erfolgt innerhalb der ersten Frist keine oder nur eine unzureichende Mängelbeseitigung, so können Sie eine zweite Frist von weiteren 14 Tagen einräumen. Auch diese sollten Sie schriftlich und per Einschreiben versenden.

5. Wahrnehmen Ihrer Rechte

Sind die Mängel auch nach Ablauf der Nachfrist nicht ausreichend beseitigt worden, steht Ihnen eine Vielzahl an Rechten zu. Nehmen Sie diese wahr.

  • Selbstvornahme: Sie können die Mängel durch ein anderes Bauunternehmen beseitigen lassen und die Kosten ihrem Bauträger in Rechnung stellen.

  • Minderung: Sie können den vereinbarten Bau- bzw. Kaufpreis mindern. In der Höhe, in der die Baumängel den ursprünglichen Wert des Bauwerks mindern.

  • Vertragsrücktritt: Sowohl bei VOB als auch bei BGB-Verträgen gilt, liegt eine erhebliche Pflichtverletzung des Bauunternehmers vor, können Sie vom Bau- bzw. Kaufvertrag zurücktreten.

  • Schadensersatz: Sind Ihnen durch den Mangel zusätzliche Kosten entstanden, wie beispielsweise für die Beauftragung eines Gutachters oder für eine Übergangswohnung, können Sie diese in voller Höhe als Schadensersatz einfordern.

Wer haftet bei Baumängeln?

Pfusch am Bau – Wer kommt dafür auf? Bei der Frage nach der Haftung gilt: Für Baumängel haftet der Verursacher. Wer genau das ist, kann in der Regel nur ein Sachverständiger feststellen. Bei Schäden durch eine außergewöhnliche Verkettung von Umständen entfällt die Haftung allerdings. Laut Vertrag ist der Bauträger dazu verpflichtet, ein einwandfreies Bauobjekt zu übergeben. Sind Mängel entstanden, kann der Bauträger auf Schadensersatz verklagt werden.

Wie zeige ich einen Baumangel richtig an?

Wie zeige ich einen Baumangel richtig an?

Grundsätzlich müssen Baumängel schriftlich in Form einer Mängelrüge oder Mängelanzeige mitgeteilt werden. Von einer Mängelrüge spricht man bei einem BGB Werkvertrag, bei einem Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) hingegen spricht man von einer Mängelanzeige. Bei beiden Anzeigeformen werden alle Baumängel aufgelistet. Die Auflistung wird dann mit einer Frist zur Nachbesserung oder Beseitigung an den Bauträger geschickt.

Wichtig: Das Schreiben darf nur an den unmittelbaren Vertragspartner gehen, nicht an Subunternehmer – auch wenn diese für den Mangel verantwortlich sind. Am besten wird die Forderung zur Mängelbeseitigung per Einwurf-Einschreiben versendet. So sind Sie auf der sicheren Seite.

Das sollte die Mängelrüge bzw. Mängelanzeige beinhalten:

  • Datum der Mängelrüge
  • Name und Adresse des Bauherren
  • detaillierte Beschreibung des Mangels – zu oberflächliche Formulierungen werden vom Gericht nicht anerkannt
  • Fotodokumentation der Mängel
  • eindeutige Aufforderung zur Beseitigung der erwähnten Mängel
  • Frist für die Mängelbeseitigung – üblich sind 14 Tage

Was tun, wenn der Bauträger Mangel nicht beseitigt?

Hat ihr Bauträger auch nach setzen einer Nachfrist nicht auf Ihre Mängelrüge reagiert und die Mängel nicht oder nicht ausreichend beseitigt, können Sie weitere rechtliche Schritte einleiten. Stichworte sind hier Selbstvornahme, Minderung, Vertragsrücktritt und Schadensersatz. Selbstverständlich können Sie auch gerichtlich vorgehen. Allerdings sollten Sie sich genau überlegen, ob es sich lohnt.

Rechtsstreit bei Baumängeln

Rechtsstreit bei Baumängeln

Sehen Sie keinen Ausweg mehr, da Sie einige Baumängel entdeckt haben und der Bauträger der Beseitigung einfach nicht nachkommt? Grundsätzlich haben Sie auch die Möglichkeit Ihren Bauträger zu verklagen. Hierbei sollten Sie allerdings bedenken, dass ein Rechtsstreit zwischen 3,5 und 10 Jahre dauern kann und Sie nebenbei vermutlich noch jede Menge Geld und Nerven aufbringen müssen. Es ist womöglich die bessere Lösung, sich außergerichtlich zu einigen. Kommt keine Einigung zustande, besteht immer noch Möglichkeit zur Mängelbeseitigungsklage oder einer Gewährleistungsklage.

  • Mängelbeseitigungsklage: Durch diese Klage können Sie Ihren Bauträger gerichtlich dazu verpflichten, die Baumängel zu beseitigen.

  • Gewährleistungsklage: Durch diese Klage können Sie Gewährleistungsansprüche einklagen, z. B. Schadenersatz, Minderung oder Vertragsrücktritt

Wie schütze ich mich vor Baumängeln?

Baumängel bedeuten viel Ärger, Stress, unnötige Arbeit und zusätzliche Kosten. Um sich diesen Ärger zu ersparen und Baumängel vorzubeugen, können ein paar Tipps helfen.

1. Bauvertrag prüfen

Lassen Sie ihren Bauvertrag durch einen Bausachverständigen, wie z. B. Gregor Grimm, prüfen. Der Bauvertrag regelt Rechte und Pflichten von Bauherr und Bauträger. Sind dort Ungereimtheiten oder Ungenauigkeiten, kann es zu massiven Mehrkosten und Rechtsstreitigkeiten kommen. 

2. Bauabnahme durch Experten

Die Bauabnahme ist einer der wichtigsten Momente während des Hausbaus. Er kann viele Folgen mit sich bringen, denn nach der Abnahme dreht sich die Beweislast um. Nun muss der Bauherr beweisen, dass der entstandene Mangel auf das Bauunternehmen zurückzuführen ist. Lassen Sie sich also bei der Abnahme von einem Bausachverständigen unterstützen. Er kann sicherstellen, dass vor der Unterzeichnung alle Mängel festgestellt und protokolliert wurden, der Bauunternehmer alle Baumängel zufriedenstellend beseitigt hat und das Bauwerk der vereinbarten Leistungsbeschreibung entspricht.

3. Gewissenhaftes Abnahmeprotokoll bei Bauabnahme führen

Im Abnahmeprotokoll können Vorbehalte vermerkt werden. Es dient als Absicherung. Es bietet sich an, alle Leistungen laut Vertrag detailliert aufzuführen, so können alle Bauleistungen im Einzelnen geprüft und abgenommen werden.

4. Bauwerk vor Ablauf der Gewährleistung nochmal begutachten lassen

Wird ein Baumangel nach Ablauf der Gewährleistungsfrist entdeckt, so können Sie den Bauträger nicht mehr dafür verantwortlich machen. Es empfiehlt sich vor Eintritt der Verjährung noch einen finalen Check durch einen Experten durchführen zu lassen.

5. Versicherung für Bauherren abschließen

Eine Bauleistungsversicherung hilft bei unvorhersehbaren Schäden wie Unwetter, Vandalismus aber auch fahrlässiges Handeln von Bauarbeitern. Der Schutz umfasst alle Bauleistungen, Baustoffe und Bauteile für den Roh-, Aus- und Umbau. Auch eine Bauherren-Rechtsschutzversicherung ist durchaus sinnvoll, sie muss allerdings vor Baubeginn abgeschlossen werden.

Stolperfalle „stillschweigende Abnahme“: Wurde keine förmliche Abnahme vereinbart oder explizit verlangt, so kann die Abnahme auch stillschweigend erklärt werden. Dies kann passieren, wenn der Bauherr durch sein Verhalten – nicht durch seine Worte – zu verstehen gibt, dass er die ausgeführten Leistungen billigt. Seien Sie vorsichtig und bestehen Sie auf eine formgerechte Abnahme.

Fazit

Leider treten bei der Mehrzahl der Bauprojekte Baumängel auf. Durch genaues Hinschauen beim Vertragsabschluss, regelmäßige Kontrollen und die Unterstützung durch einen Bausachverständigen können allerdings einige Probleme vorgebeugt werden. Ist ein Mangel entstanden, sollten Sie sorgfältig, gewissenhaft und konsequent vorgehen. Stellt sich Ihr Bauträger quer, können Sie Ihre Rechte geltend machen – allerdings ist ein Rechtsstreit lang, anstrengend und teuer. Versuchen Sie also, eine außergerichtliche Lösung zu finden.

 

Sie haben mit Baumängeln zu kämpfen? Sie haben weitere Fragen zum Umgang mit Mängeln? Nehmen Sie jetzt mit uns Kontakt auf!